你好，諗sir，本人34歲，太太31歲，家中有一名4歲女兒，另有一家傭，預計會再生一個小朋友，支出會比現時再多。
本人早年買入3房物業，估價約$1000萬 (自住)。太太亦持有2房物業， 估價約$850萬 (出租)。
| 收入 | 支出 |
| 先生: $65000 | 先生物業:每月還按揭+雜費$30000 (尚有7,100,000按揭) |
| 太太: $45000 | 太太物業:每月還按揭+雜費$20000 (尚有4,600,000按揭) |
| 太太物業收租:$16800 | 家庭其他支出:$48000 |
| 總數: $126800 | 總數:$98000 |
另有股票現價$60萬(帳面蝕$30萬)，另外現金$20萬
預計7年後二人收入$15萬，預計另有房屋津貼約$7000，連租金收入可$17.4萬
想請問諗sir在二孩家庭中，可如何樓換樓，心目中想換4房單位，謝謝解答!
ANSWER:
咁應該讀者太太個物業無報出租用途，是做六成或以上按揭吧。當然亦唔排除佢900幾萬買返黎而5成上會，之後價跌至860萬造成現時局面，呢個問讀者先知。點都好讀者現金較少，4房一般都1200-1300萬樓上，位置好一點既二手4房做緊2000萬，即讀者預要比800萬現金。當然讀者賣哂兩間樓可套(1000-710)+(850-460) ~ 680萬，入間1200萬既4房有可能，亦可能買新樓既4房都會夠。
唔少人就係爭換上去既首期，所以轉買新樓。但留意新樓頭4-5年升幅一般落後，即係無論往後樓市升/跌，都跑輸大市，尤其區份仲有唔少新盤供應的，因此諗sir認為租4房會是對讀者較好之考量，既可省回60-80萬從價印花稅，亦省回賣兩樓再買返一間新既「3次佣」，最後當然是保有租客陪你儲錢。所以話諗sir自己做經紀一定倒地產生意米，讀者呢類case(賣2換1間樓)原本是代理而言最好做，唔介意第3間平一半佣比你，博張串燒單。
諗sir有朋友會考慮咁做:
1/賣走太太收租2房，套回850-460 ~ 390萬。
2/其中100萬可買返間600萬兩房用黎收租，9成上會可以，或者保守少少比20%首期8成上會借比朋友住。由於佢資金唔多又想換4房，佢要行正路5成上會就要等一等留守現時3房先。
3/ 套回390萬用左120萬買樓，淨270萬可投入債基收息，利用較穩的債基c餐收8%年息，c餐年初至今有跌，跌幅2.x%，可接受，好處是一貫波幅較低。至於用債基A餐年初至今不跌反升，槓桿後派息12%，即270萬投入年收32萬息，夠佢租4房或者自己貼幾千。A餐唔好處是波幅高些少，不過年初至今個勢係呢A餐個類高息債，仲有排收。
4/ 若想買債保本就要棄債基，用直債，例如有些英國銀行的直債票息成12%，或者有些平庸些銀行都派到7%息。年初已在收息班舊生群已提當時英國未解封，近日英國連球迷都入左場睇波啦。
5/或者如等得(反正讀者只34歲)，不如set aside 40萬用黎買保險，令現金在一段時間後肯定夠。我地提及之保險方案唔使擺十幾廿年既，5-6年最短可收成。其實讀者股票輸左個30萬，大家都明，科網股已見高位，不如快手用保險開始追。
6/下圖保險計劃USD25212美金投入，第7年取209703，減去當初融資借的129438可淨賺22365美金，即係用約20萬港紙賺多17.4萬，回報約90%當中九成保證。如放6年，回報約60%。
7/ 如放8年，回報約147%。咁即係你只要肯等，你30餘歲攪定自住樓後，再放低40萬做呢份保費融資，到你五十歲40萬會變80萬再變160萬。那可肯定到50歲夠首期完成一生三宅路。
最尾我私人再比個tips佢，其實多個小朋友未必要多間房，因為小朋友仲細佢會黏住阿媽訓，好似我仔仲細個陣有間書房比佢唔用，最終變左雜物房鎖死佢d玩具。另外亦不時有房唔訓走黎搵我，所以仔仲細住4房，得個睇用唔著。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
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*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
