現金唔夠點再買樓 一生三宅由此路進 #2314

你好,諗sir,本人34歲,太太31歲,家中有一名4歲女兒,另有一家傭,預計會再生一個小朋友,支出會比現時再多。

本人早年買入3房物業,估價約$1000萬 (自住)。太太亦持有2房物業, 估價約$850萬 (出租)。

 

收入 支出
先生: $65000 先生物業:每月還按揭+雜費$30000 (尚有7,100,000按揭)
太太: $45000 太太物業:每月還按揭+雜費$20000 (尚有4,600,000按揭)
太太物業收租:$16800 家庭其他支出:$48000
總數: $126800 總數:$98000

 

另有股票現價$60萬(帳面蝕$30萬),另外現金$20萬

預計7年後二人收入$15萬,預計另有房屋津貼約$7000,連租金收入可$17.4萬

想請問諗sir在二孩家庭中,可如何樓換樓,心目中想換4房單位,謝謝解答!

 

ANSWER:

咁應該讀者太太個物業無報出租用途,是做六成或以上按揭吧。當然亦唔排除佢900幾萬買返黎而5成上會,之後價跌至860萬造成現時局面,呢個問讀者先知。點都好讀者現金較少,4房一般都1200-1300萬樓上,位置好一點既二手4房做緊2000萬,即讀者預要比800萬現金。當然讀者賣哂兩間樓可套(1000-710)+(850-460) ~ 680萬,入間1200萬既4房有可能,亦可能買新樓既4房都會夠。

 

唔少人就係爭換上去既首期,所以轉買新樓。但留意新樓頭4-5年升幅一般落後,即係無論往後樓市升/跌,都跑輸大市,尤其區份仲有唔少新盤供應的,因此諗sir認為租4房會是對讀者較好之考量,既可省回60-80萬從價印花稅,亦省回賣兩樓再買返一間新既「3次佣」,最後當然是保有租客陪你儲錢。所以話諗sir自己做經紀一定倒地產生意米,讀者呢類case(賣2換1間樓)原本是代理而言最好做,唔介意第3間平一半佣比你,博張串燒單。

 

諗sir有朋友會考慮咁做:

1/賣走太太收租2房,套回850-460 ~ 390萬。

2/其中100萬可買返間600萬兩房用黎收租,9成上會可以,或者保守少少比20%首期8成上會借比朋友住。由於佢資金唔多又想換4房,佢要行正路5成上會就要等一等留守現時3房先。

 

3/ 套回390萬用左120萬買樓,淨270萬可投入債基收息,利用較穩的債基c餐收8%年息,c餐年初至今有跌,跌幅2.x%,可接受,好處是一貫波幅較低。至於用債基A餐年初至今不跌反升,槓桿後派息12%,即270萬投入年收32萬息,夠佢租4房或者自己貼幾千。A餐唔好處是波幅高些少,不過年初至今個勢係呢A餐個類高息債,仲有排收。

 

4/ 若想買債保本就要棄債基,用直債,例如有些英國銀行的直債票息成12%,或者有些平庸些銀行都派到7%息。年初已在收息班舊生群已提當時英國未解封,近日英國連球迷都入左場睇波啦。

 

5/或者如等得(反正讀者只34歲),不如set aside 40萬用黎買保險,令現金在一段時間後肯定夠。我地提及之保險方案唔使擺十幾廿年既,5-6年最短可收成。其實讀者股票輸左個30萬,大家都明,科網股已見高位,不如快手用保險開始追。

 

6/下圖保險計劃USD25212美金投入,第7年取209703,減去當初融資借的129438可淨賺22365美金,即係用約20萬港紙賺多17.4萬,回報約90%當中九成保證。如放6年,回報約60%。

7/ 如放8年,回報約147%。咁即係你只要肯等,你30餘歲攪定自住樓後,再放低40萬做呢份保費融資,到你五十歲40萬會變80萬再變160萬。那可肯定到50歲夠首期完成一生三宅路。

 

最尾我私人再比個tips佢,其實多個小朋友未必要多間房,因為小朋友仲細佢會黏住阿媽訓,好似我仔仲細個陣有間書房比佢唔用,最終變左雜物房鎖死佢d玩具。另外亦不時有房唔訓走黎搵我,所以仔仲細住4房,得個睇用唔著。

諗SIR收息投資課程

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諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

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公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

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*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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