28歲20K月入、有成1000萬本買奧運站三房! (身份已核實) #2312

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故事背景 小弟屋企現在供緊一層 自住3房600萬 18年尾買 50年舊樓 差300萬未還 (小弟名下及同作為借款人)分20年左右供 月供16.5k 1.6厘息左右另有一層家父名的四小龍收租樓2房 17年樓齡 19年尾買 750萬左右買 差230萬未還 (女朋友擔保)現成交850-880萬左右 收17k租 還9k/month

 

人生交叉點 小弟28歲月入25k 女朋友20k 大約想30歲結婚 預計到時月入30-35k 女朋友都係20k左右 30歲前預有80萬至100萬現金 另外家人係做小生意 有商業登記 可以幫本人做到額外帳面收入大約30k 方便做按揭 因屋企狀況有變 18年買嘅自住舊樓 怕再遲放賣 會好低價錢 想盡快賣走佢 目標想屋企人同配偶住好d 同財務狀況將來會好d

 

方案一:賣自住樓同收租樓套現 手揸大約950萬現金 換奧運1200-1300萬 3房1套 借600-650萬 月供23k淨低200萬左右 買20年市區樓 eg港灣 細兩房收租 650萬 200萬首期 月供18k 每月補4K左右

 

方案二:賣自住舊樓 手揸300萬 同加按收租樓 套現300萬 加2人儲蓄80-100萬 分兩注買兩層市區同屋苑半新樓細兩房 650萬左右 eg港灣再放租四小龍收租樓 (230萬舊貸款額+300萬加按) 收17-18k租 月供22k左右 自貼4k供款

 

方案二弊處係未能同屋企人同住 但買番兩層同屋苑方便食飯溝通好處靈活彈性 加錢租三房又得 兩房升幅又好d 同幾十年後會有三個斷供物業諗Sir 

 

問題一: 從財務自由角度 Plan A定Plan B好d? Plan B可行嗎

 

問題二:同果層自住舊樓始終舊樓 放賣時怕賣唔到好價 係咪應該棄車補帥 蝕幾十萬都照賣 套到現金(因四小龍個單位已升百多萬 當拉上補下) 

謝謝解答

 

ANSWER:

讀者都係個好有計劃同好負責任既暖男,如果佢當年唔開始買第一層樓(而家值650萬既50年樓),而家就無錢換三房啦。所以買樓請勿眼高手低,尤其只得1-2間樓既朋友,你開始左先,才會有之後樓換樓搬大屋既story。

 

暖男是浪漫但可能有少少唔知價…現在是2021年5月,奧運3房1套如果預算1300萬,應做唔到,除非你當大角咀舊區都算奧運。至於港灣豪庭,650萬要入手相信要低層望殯儀館,夏天日照長無問題冬天會驚驚~

 

呢個個案係5月13日我youtube節目【按揭講場】即場觀眾之提問黎,想睇返當初佢咩時段即場問,可到下節目睇返livesteam question。拿我由2012年開始答左2300個case,家陣科技進步左有片有真相,咪再話廿幾歲買樓無可能同作case啦。

當然心水清就知,讀者28歲最勁勁勁就係撮合左件事: 叫佢女朋友擔保佢老豆買樓。

 

先講擔保人唔接受寫女朋友,最起碼寫未婚妻。老爺比錢新抱入門大把例子,新抱「未入門」就擔保老爺真真少見。但如數口精就好快計到這是Good Deal,四小龍係19年尾用750萬買而現在只欠約250萬,即係老爺隨時打左500萬首期落四小龍度! 雖然間樓個名無落自己(因只做擔保人唔係業主),不過今時2021年已打算賣樓拎返500萬出黎轉三房,咁既男人(我指個仔)梗係抵嫁啦BB。

 

讀者提出兩個方案,簡單講就是利用過去3-4年係樓市賺既錢一注換奧運三房upgrade自住居所,財散人安樂。或方案二,利用過去3-4年樓市賺既錢再買樓收租,夾多兩個租客係手加快儲蓄,延遲享受去再儲大個本等第時更有實力。

 

你問諗sir,由於讀者只28歲又未婚,行方案二較好。買樓越早買越好,大家見讀者廿幾歲買樓,槓桿了首期再賺一百幾十萬唔難,靠自己打工儲百幾萬就難了。當然有人問:「一定要買樓咩? 唔買可唔可?」誠然堅有錢幾千萬現金係手既人開始真不需要買樓投資,但打工仔想「跑出老鼠圈」,樓是最易又試過大把人得既方法。

買邊同點搵租客去讓往後管理租務更易,為讀者需學習課題,我有買樓003課程比欲收租者修讀。至於買同換樓之間的資金配置,不妨買債基收息,更保守者可用保本直債,隨時派出黎既錢幫你比左成半首期。例如200萬港幣投入,收息101的債基A餐在2021年3-5月之間價位仍向上,在$10.12之上,相對股市穩健得多而派息在年7%,即200萬年產出14萬年息,放一年都收返十幾萬,若行槓桿令年息達12%,即每月20K派息,都夠供多間樓啦~

諗SIR收息投資課程

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

第一堂 (可網上修讀)

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點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-06-23(三)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-06-30(三)19:15-21:45

*如6月23,6月30不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP65 第一課:2021-07-06(二)19:15-21:15
TEDP65 第二課:2021-07-13(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗 Sir 買樓教學課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
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第二堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
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半契樓、避免買入凶宅的討論
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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月19日(六)(TELY75)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如6月19不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
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B. 睇市心法
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第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
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買樓003課程安排:
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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如有需要,助教可陪同去睇樓四次
*會轉介律師順利完成交易、或者拆契一拆二
*會依你的需要轉介合適種類的裝修師傅、師傅諗sir自己或其他學生用過,不時會幫學生上門整下野,那就易些溝通
*直入銀行批核部、你料靚就幫你搵低息、你唔夠借就幫你搵內行人攪好佢
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參與服務請whatsapp WhatsApp chat 63832145 查詢 / 註明「買樓POWERTEAM」

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包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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