Hello 諗sir
先祝Homeblogger生意興隆，大家身體健康，開live入group人數一次多過一次。
本人是收息103及買樓003之學員。有一些買樓的事想問下諗sir意見。
本人47歲，月入48k(過住6個月平均數，38k basic + commission) Sales manager
太太42歲，月入70k (過住6個月平均數，36k basic + commission) SalesDirector
剛剛買了白石角嘉熙兩房物業$9.1M, 用太太名，按揭$5M, 供30年，月供$17k。
本人有一物業，沙田第一城284呎2014年以$355萬購入，現欠$2.75M按揭，月供$12.7k.
媽媽有自購公屋，會以$280綠表出售。出售後媽媽會以$480萬購入我第一城單位，我作擔保問銀行借$200萬，供30年，太约月供$8000.媽媽自住。
這樣我便會有$200萬在手，加上我是自由身(沒有樓)。再想購買400萬樓出租。
想問以上做法好不好？還是有更好的理财方法。
請諗sir指點一下。
學員Mike(TEDV56,TEDP54,TELY58)
ANSWER:
先恭喜學生Mike，尋晚我夜左做live，直播人數如佢所言再創新高:
講返個案，由第一城200幾呎搬去白石角大兩房，簡直係兩個世界。當然各有各好，白石角的風景是漂亮的，我明有堆細單位係望吐露港無海景，不過屋苑低密度令人心情暢快。至於第一城當然係較方便同出貨快啦!
講到白石角，由於大埔區的空置率全港最高，超11%，比全港平均4.3%高了不少(2021年4月政府公佈報告)。加上白石角主打大單位，搬得入去既都想住好D為主，同埋交通大家都明: 早上只數條巴士小巴線若自駕又無車位，所以讀者揸既兩房有點蝕底，讀者要記住。
由於白石角用了太太名，仲有讀者自己同阿媽名可用。讀者打算將阿媽間公屋賺價幅度釋放，再叫阿媽食左手上自己間樓，讀者就成功「甩名」自己再買樓收租完成三宅，比哂樓老婆同阿媽揸，確實真男人! 太太70k月入部份含commission那佣部份預計七折就好，而家難計哂。36k底薪加34k佣金乘70%，借貸力為(36000+23800)/10000*50%*2.59 ~ 774萬。夠佢借有突上會嘉熙了，仲可以有200萬額擔保下(如需要)。
由於阿媽「買」佢間第一城雖然是近親轉讓，就當有冇業權都唔使比15%重印花稅，不過480萬打普通從價印花稅都是要的，要成十幾萬。點連十幾萬都慳埋於TELY58(買樓003)教過，我諗讀者自己識玩。讀者自己借貸力為(38000+10000*70%)/10000*50%*2.59~ 582萬。若果佢擔保左阿媽上第一城借200萬，自己借貸力只剩582-200 ~ 382萬。那預算買400萬樓第三間無錯。
但400萬樓而家冇咩好買，其實500萬之下既樓近月都比人「打哂耙」了。會唔會考慮叫佢老婆(新抱)擔保奶奶，令讀者做個已甩名又零借貸既人買600萬樓作第三間呢? 新抱-奶奶之間係應可擔保架朋友~
所以應叫阿媽賣公屋回籠200萬，再叫老婆擔保阿媽上第一城
攪到哂首步，自己慢慢拎200萬首期上會買600萬樓未遲
留意近親轉讓無論該人手上有冇樓，或者欲轉物業持有夠唔夠三年，都唔使比高從價印花稅或SSD的。
同時買600萬樓未必要用盡200萬作首期咁多。只需要將其中100萬買債基A餐收息，債基可隨時買及贖回，每月派息。A餐本身派7%，即100萬就咁買每月收約$5830。買熟後槓桿買例如1:1去做，回報增加為(2000000*7% – 1000000*2%)/1000000 = 12%。即每買100萬月收息1萬元港幣，呢個月息都接近夠佢供左第三間樓啦。所以買第三間樓連供都唔使呀，好好利用有的投資工具及計好借貸力，用好身邊可擔保的人或借貸資源。
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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