黑心儲首期大法vs債基派息當出糧供樓方法 #2308

我是諗 Sir 忠實支持者, Ken:

已like, 已subscribe.想請教下述問題:有朋友age 54 ($45000/mth) has wife age 44 ($30000/mth).

假設可以做30年按偈,請問他們可以幾大銀碼的物業?請問條公式是怎樣計算的?

 

另一個案是:

1)通常是否我們的月薪一半便是每月的供樓能力?

2)如果有物業收租,如$20000/月;這租金收入可否直接加落去或者只是X過80%

3) 債券的利用收息能否加大供樓能力?

 

ANSWER:

54歲買樓借錢借貸力會降,只餘45歲高峰期的66折。由於金管指出借款人總借貸供款不可超入息一半,在初步估算之下月薪一半屬該人之供樓能力。

 

如果借貸唔加先生名而只用太太,借貸力為30000*50%/10000*2.59 ~ 390萬。當然加埋先生可勉強先估算,當住45000*0.66*50%.259/10000 ~ 384萬。發現原來先生能提供之借貸力其實比太太仲低,在英國mortgage broker是個專業,確實有唔少人因計錯數而買樓攪到撻訂賠錢。係香港就風險自負,確實遇過些業主明知佢間屋過唔到驗樓而照賣,特登「通水」比銀行叫佢上黎驗樓令自己可以靠返賣樓賺幾鑊,搵得兩次連首期都賺埋返黎,屬黑心儲首期大法。

 

賣樓前查冊可以睇到業主有冇終止交易結果,如次數不正常就更值懷疑。當然唔好經紀無故為物業查冊,要錢之餘更令其他人睇到你翻查記錄,引左其他人黎搶盤或者業主叫高口價。

 

講返借貸力,上述計的390萬/384萬若有借貸、信用卡、其他消費的考慮,會再降低。例如一個人的信用卡,縱使有用或未有用,都影響著該人借貸力。加上要高成數按揭獲批,處理HKMC的提問要些經驗。好似你有些朋友試過向政府申請場地或資格事宜,答得詳盡未必好! 只會引人地問完又問,總之點到即止就係最好答案。

 

答返讀者,佢最盡可借384+390萬 ~ 760萬。不過還有些因素要考慮,加上佢54歲恕我更保守。至於租金收入可加大借貸能力,如前文所述,要三寶:

6個月租金收入記錄(銀行月結)

物業需轉正為出租用途

已打厘印租約

 

有齊,20k租金之70%可當作收入,增大借貸力。讀者提的80%應是舊網頁找到的,好似由80%調低至70%已有幾年。

 

所以如租金收入可計入,樂觀情況下讀者可買800萬之下樓房如佢自住更可高成數上會。如出租就要付5成首期睇佢現金夠唔夠。800萬之下有價值投資樓房,上星期直播有人問係咪用租金回報率計? 留意而家唔少丟空街鋪佢既租金回報率都高,只不過係講緊之前張約,而銀行就用呢個估值借錢比佢,但業主無真銀落袋。故租金回報率都是次要,最緊要還是同類單位的租務成交情況。

 

你想想空租一個月,回報率已大打折扣了。另外細單位(如一房)租比情侶或新婚,好大機會一張約就完,又要浪費佣及時間去等下個租客。情侶只要正常搵錢,儲得兩年都夠買樓換更好條件,或者散左你都係要完約。

 

債基的收入一般不可計用入息借錢買樓,當然有些人利用公司名買債再將收入射比自己,這亦試過有人找買樓POWERTEAM轉介會計及按揭幫佢安排。踏入5月中債基A餐的走勢比股市更好,除派息外價格在過去一個月都有1-2%進賬,對於債基而言算多了。派7%年息的債基A餐係5月我地加大了融資額度,有一批朋友加做了槓桿,令派息升至12%。這是由於融資息率2%及1:1槓桿下,買50萬者再借多50萬,回報為(1000000*7% – 500000*2%) / 500000 = 12%。入場門檻現時50萬都可。

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

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2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

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第二堂 (可網上修讀)

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-06-23(三)19:15-21:45
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TEDP65 第一課:2021-07-06(二)19:15-21:15
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課:2021年6月19日(六)(TELY75)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

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第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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