黑心儲首期大法vs債基派息當出糧供樓方法 #2308

我是諗 Sir 忠實支持者, Ken:

已like, 已subscribe.想請教下述問題:有朋友age 54 ($45000/mth) has wife age 44 ($30000/mth).

假設可以做30年按偈,請問他們可以幾大銀碼的物業?請問條公式是怎樣計算的?

 

另一個案是:

1)通常是否我們的月薪一半便是每月的供樓能力?

2)如果有物業收租,如$20000/月;這租金收入可否直接加落去或者只是X過80%

3) 債券的利用收息能否加大供樓能力?

 

ANSWER:

54歲買樓借錢借貸力會降,只餘45歲高峰期的66折。由於金管指出借款人總借貸供款不可超入息一半,在初步估算之下月薪一半屬該人之供樓能力。

 

如果借貸唔加先生名而只用太太,借貸力為30000*50%/10000*2.59 ~ 390萬。當然加埋先生可勉強先估算,當住45000*0.66*50%.259/10000 ~ 384萬。發現原來先生能提供之借貸力其實比太太仲低,在英國mortgage broker是個專業,確實有唔少人因計錯數而買樓攪到撻訂賠錢。係香港就風險自負,確實遇過些業主明知佢間屋過唔到驗樓而照賣,特登「通水」比銀行叫佢上黎驗樓令自己可以靠返賣樓賺幾鑊,搵得兩次連首期都賺埋返黎,屬黑心儲首期大法。

 

賣樓前查冊可以睇到業主有冇終止交易結果,如次數不正常就更值懷疑。當然唔好經紀無故為物業查冊,要錢之餘更令其他人睇到你翻查記錄,引左其他人黎搶盤或者業主叫高口價。

 

講返借貸力,上述計的390萬/384萬若有借貸、信用卡、其他消費的考慮,會再降低。例如一個人的信用卡,縱使有用或未有用,都影響著該人借貸力。加上要高成數按揭獲批,處理HKMC的提問要些經驗。好似你有些朋友試過向政府申請場地或資格事宜,答得詳盡未必好! 只會引人地問完又問,總之點到即止就係最好答案。

 

答返讀者,佢最盡可借384+390萬 ~ 760萬。不過還有些因素要考慮,加上佢54歲恕我更保守。至於租金收入可加大借貸能力,如前文所述,要三寶:

6個月租金收入記錄(銀行月結)

物業需轉正為出租用途

已打厘印租約

 

有齊,20k租金之70%可當作收入,增大借貸力。讀者提的80%應是舊網頁找到的,好似由80%調低至70%已有幾年。

 

所以如租金收入可計入,樂觀情況下讀者可買800萬之下樓房如佢自住更可高成數上會。如出租就要付5成首期睇佢現金夠唔夠。800萬之下有價值投資樓房,上星期直播有人問係咪用租金回報率計? 留意而家唔少丟空街鋪佢既租金回報率都高,只不過係講緊之前張約,而銀行就用呢個估值借錢比佢,但業主無真銀落袋。故租金回報率都是次要,最緊要還是同類單位的租務成交情況。

 

你想想空租一個月,回報率已大打折扣了。另外細單位(如一房)租比情侶或新婚,好大機會一張約就完,又要浪費佣及時間去等下個租客。情侶只要正常搵錢,儲得兩年都夠買樓換更好條件,或者散左你都係要完約。

 

債基的收入一般不可計用入息借錢買樓,當然有些人利用公司名買債再將收入射比自己,這亦試過有人找買樓POWERTEAM轉介會計及按揭幫佢安排。踏入5月中債基A餐的走勢比股市更好,除派息外價格在過去一個月都有1-2%進賬,對於債基而言算多了。派7%年息的債基A餐係5月我地加大了融資額度,有一批朋友加做了槓桿,令派息升至12%。這是由於融資息率2%及1:1槓桿下,買50萬者再借多50萬,回報為(1000000*7% – 500000*2%) / 500000 = 12%。入場門檻現時50萬都可。

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槓桿水平的適當安排及正確買入機制

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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B1: Powerteam促成東涌775萬成交,同類單位最平放緊820萬 b2: Powerteam促成將軍澳成交震撼全港上哂熱討,8xx萬買20年樓將軍澳三房


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*由於值得買的樓盤有限,一年內助教會陪同去睇樓四次(如因試票未果但其他合理原因可以加次數)
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諗 Sir 買樓網上課程


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內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT03) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課: 揀樓心得及選取單位秘訣
第二課: 買樓如何避免中伏?
第三課: 借貸力由無變有
第四課: 按爆八成及買樓稅務處理
第五課: 買樓法律疑難/鋤價必學四式
第六課真人:2023-01-04(三)19:15-21:15
*第六真人課如未能親身上課,在課後3-4天後會放上網予學生重溫
仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

上課地點為尖沙咀
原價: $5800
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第二課:兇宅漏水樓與租客處理 (網上影片)
第三課:學生宿舍 (網上影片)
第四課:簽租約,利得稅,印花稅 (網上影片)
第五課(真人課):2022-11-29(二)19:15-21:15
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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