諗Sir你好，想請你指教。
我們夫婦二人月入大約130k(人工), 4x歲，本人於銀行IT部工作, 太太任職教師。
有一两房物業收租，物業估值約650萬，該物業已供斷並已轉到太太名下及已租出, 每月租金收入13k。 現金儲蓄約400萬, 一家三口＋工人現租用元朗一私人屋苑4房單位, 租金每月為19.8k，其如支出約30k。 現因小朋友將於沙田升學及太太工作地點(大嶼山)關係, 一家要搬到青衣。
1/ 想問現在是否好時機去買多層樓自住？或是繼續租樓?
2/ 買樓買青衣或是其他地方? 哪個屋苑比較值得買? (灝景灣? 盈翠半島?)
3/ 以我們能力, 樓價最大負擔是11m或可以更多?
謝謝解答及提供意見
answer:
以讀者能力, 樓價最大負擔是130000/10000*50%*2.59 ~ 1680萬。由於收租物業已供斷，所以借貸力還剩1680萬，當然買例如1500萬樓要比750萬首期，讀者只得400萬，不過充裕借貸力下佢可加按收租樓至五成得325萬連同自己400萬，共725萬首期再借埋另一半買接近1500萬樓自己。然而此為最盡的買入額，讀者唔一定要做得咁盡。
留意上述借貸力計算假設該人無借貸亦無消費，一般人的真正借貸力會細些少，建議搵搵買樓Powerteam同事計清大致可借多少。同埋四月遇上過突發性情況，全線銀行收緊借貸年期及只用一間公司做二按上會，我地花了時間幫powerteam用戶「轉會」才可令其按揭照預期批出，銀行的人脈令事情行得順暢。
我認為現在唔係買樓最好時機，但問題係讀者唔等得太耐。都唔考慮佢會否經歷銀行裁員，借貸力在45歲後開始降就講明。現在更加隱憂是銀行在2021年打後或會再縮減批出年期，或者將某批舊樓列成唔借，所以有得借好借。利用香港收入水平高加上銀行低息去借錢買樓擴大資產，係仲可以行一下既「改命路線」。
讀者原本副牌好靚，人工高加上現金水平唔少，但沒趁年輕買樓享受資產增值在財務上走得落後。要知而家人工點加，都唔夠政府印鈔快，你見幾多人靠買了第一間樓之後換去大屋? 或者加按樓出黎比下代置業或者醫病? 而你去外國，人工及生活水平既不及香港高，買樓改命成功率更低。而你有見過其他人買股買期權買車可以改命嗎? 我地唔係將樓神聖化，但住宅是極少數銀行仲可低息批九成比庶拉長還既野，好好利用。
比我會加按收租樓拎錢出黎作首期，再買間樓投資或者借比朋友住，快手擴大資產。完成「兩樓一份債」，好處是一間樓自住另一間樓收租，收租樓約有15k租收，而300萬買債券收息8%即月收20k息已是基本，在此配置下「兩樓一份債」為你提供20k+15k=35000/月被動收入，而自住樓已搞掂，退休就好安排。所以大部份收息101的學長都以完成兩樓一份債為首個理財目標。
由於讀者想買葵青區，我不看好。該區無完整換樓階梯，難留好客因此價唔易承託起。Time the market亦屬高失敗率行為，或者對未買齊頭兩間樓既人而言，唔好time the market。
當然租葵青冇問題，租樓是純消費行為，間屋升跌唔關自己事。買樓既最緊要開則，只係經紀才會同係吹區份，其實大部份可吊高黎賣既盤都關開則事，傾區只係客套野幫助不大。試問例如沙田區好，又係咪全部沙田樓都升得好? 因此買樓投資者入市前要有些心水開則，又計過合自己預算的，未諗到可向join「買樓POWERTEAM服務」咨詢一下。
諗[email protected] J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價，之後會上調收費 包括: POWERTEAM助教為閣下選取合適地方睇樓、提供全港18區值得買/有投資價值的樓盤 參與服務請whatsapp 收息 不用面授，約時面談，因應你情況同助教作出咨詢教學或年度檢討(review)，綜合為你收息滾大資產環節作出培訓 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 #選擇一明顯做緊推廣優惠價，之後會上調收費 諗Sir收息倉 不用面授，約時面談，因應你情況同助教作出咨詢教學或年度檢討(review)，綜合為你收息滾大資產環節作出培訓 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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諗[email protected] J2 安樂蝸
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課＊付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：買樓程序與權益
第二課：按揭要旨(上)
第三課：按揭要旨(下)
第四課：睇樓心得
第五課：議價心法
第六課：核對業權有法
第七課：2022-02-10(四)(TELY91)晚上19:15-21:15(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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原價: $5888(已包上述七堂)
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課：2022-02-12(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如2月12日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至七堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (諗Sir真人課) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
第一至三堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (諗Sir真人課) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂** 收息101(TEDV86)課程安排： *如2月19日及2月26日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂 收息101(TEDV86)課程安排： *如2月19日及2月26日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP69 第一課:2022-01-15(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 TEDP69 第一課:2022-01-15(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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第一課：直債基本及價格升跌因素
第二課：直債進階買賣心得
第三課：債基及槓桿方法
第四課：債基比較及由本金取支取利息研究
第五課：直債選擇法門
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第八堂：真人班及發問 2022-02-19(六)14:00-15:45
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#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項，同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢，為時在60-120分鐘之間。每項咨詢教學單獨收費為$1680港幣。
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述九堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
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TEDP69 第二課:2022-01-22(六)14:00-16:00
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
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