買樓預算及選區前必知事項 #2305

諗Sir你好,想請你指教。

 

我們夫婦二人月入大約130k(人工), 4x歲,本人於銀行IT部工作, 太太任職教師。

有一两房物業收租,物業估值約650萬,該物業已供斷並已轉到太太名下及已租出, 每月租金收入13k。 現金儲蓄約400萬, 一家三口+工人現租用元朗一私人屋苑4房單位, 租金每月為19.8k,其如支出約30k。 現因小朋友將於沙田升學及太太工作地點(大嶼山)關係, 一家要搬到青衣。

 

1/ 想問現在是否好時機去買多層樓自住?或是繼續租樓?

2/ 買樓買青衣或是其他地方? 哪個屋苑比較值得買? (灝景灣? 盈翠半島?)

3/ 以我們能力, 樓價最大負擔是11m或可以更多?

 

謝謝解答及提供意見

answer:

以讀者能力, 樓價最大負擔是130000/10000*50%*2.59 ~ 1680萬。由於收租物業已供斷,所以借貸力還剩1680萬,當然買例如1500萬樓要比750萬首期,讀者只得400萬,不過充裕借貸力下佢可加按收租樓至五成得325萬連同自己400萬,共725萬首期再借埋另一半買接近1500萬樓自己。然而此為最盡的買入額,讀者唔一定要做得咁盡。

 

留意上述借貸力計算假設該人無借貸亦無消費,一般人的真正借貸力會細些少,建議搵搵買樓Powerteam同事計清大致可借多少。同埋四月遇上過突發性情況,全線銀行收緊借貸年期及只用一間公司做二按上會,我地花了時間幫powerteam用戶「轉會」才可令其按揭照預期批出,銀行的人脈令事情行得順暢。

 

我認為現在唔係買樓最好時機,但問題係讀者唔等得太耐。都唔考慮佢會否經歷銀行裁員,借貸力在45歲後開始降就講明。現在更加隱憂是銀行在2021年打後或會再縮減批出年期,或者將某批舊樓列成唔借,所以有得借好借。利用香港收入水平高加上銀行低息去借錢買樓擴大資產,係仲可以行一下既「改命路線」。

 

讀者原本副牌好靚,人工高加上現金水平唔少,但沒趁年輕買樓享受資產增值在財務上走得落後。要知而家人工點加,都唔夠政府印鈔快,你見幾多人靠買了第一間樓之後換去大屋? 或者加按樓出黎比下代置業或者醫病? 而你去外國,人工及生活水平既不及香港高,買樓改命成功率更低。而你有見過其他人買股買期權買車可以改命嗎? 我地唔係將樓神聖化,但住宅是極少數銀行仲可低息批九成比庶拉長還既野,好好利用。

 

比我會加按收租樓拎錢出黎作首期,再買間樓投資或者借比朋友住,快手擴大資產。完成「兩樓一份債」,好處是一間樓自住另一間樓收租,收租樓約有15k租收,而300萬買債券收息8%即月收20k息已是基本,在此配置下「兩樓一份債」為你提供20k+15k=35000/月被動收入,而自住樓已搞掂,退休就好安排。所以大部份收息101的學長都以完成兩樓一份債為首個理財目標。

 

由於讀者想買葵青區,我不看好。該區無完整換樓階梯,難留好客因此價唔易承託起。Time the market亦屬高失敗率行為,或者對未買齊頭兩間樓既人而言,唔好time the market。

 

當然租葵青冇問題,租樓是純消費行為,間屋升跌唔關自己事。買樓既最緊要開則,只係經紀才會同係吹區份,其實大部份可吊高黎賣既盤都關開則事,傾區只係客套野幫助不大。試問例如沙田區好,又係咪全部沙田樓都升得好? 因此買樓投資者入市前要有些心水開則,又計過合自己預算的,未諗到可向join「買樓POWERTEAM服務」咨詢一下。

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗 Sir 買樓教學課程


[email protected] J2 安樂蝸

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
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有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可隨時收看網上影片)
第二課:網上課程 (付款後可隨時收看網上影片)
第三課:2021年11月8日(一)(TELY83)晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第三課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第三課補上,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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第二堂 (可網上修讀)

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買樓003課程安排:
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021-10-23(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如10月23日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR收息投資課程

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-13(六)14:00-16:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-20(六)14:00-16:45

*如11月13日及11月20日不能到歡迎2021-22年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-13(六)14:00-16:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-11-20(六)14:00-16:45

*如11月13日及11月20日不能到歡迎2021-22年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

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TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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