用呢個方法住九龍800呎會所三房半真屈機! #2302

你好諗sir ，啱啱睇到你既YouTube video, 求指引以下情況

夫婦各有物業

丈夫： 土瓜灣偉恆昌 2房單位出租（市價約520萬，尚欠銀行90萬)

老婆：土瓜灣偉恆昌 2房單位自住(市價約600萬，尚欠銀行約220萬）

 

一家5老幼及另一小朋友將出生，自住土瓜灣偉恆昌 2房單位（尚欠銀行約220萬）

2夫婦（38歲）月收入共約10萬

存款約200多萬

 

打算換大少少地方住，心水是土瓜灣翔龍灣805呎相連單位有露台海景及會所

應該租住 （月租約27000）

還是想辦法買 這心水單位？ 有何方法？還望賜教

ANSWER:

翔龍灣805呎做緊約1600萬，明白讀者只要賣哂佢既偉恆昌，可回籠(520-90)+(600-220) = 810萬。計埋夫婦收入10萬即借貸力100000/10000*50%*2.59 ~ 1295萬，佢地有能力上翔龍805的，如我係當地經紀一定會叫讀者咁做，仲會叫你買左翔龍灣先!

 

因只要你買了新樓，依讀者情況就焗住要沽，如果唔係佢點夠800萬現金作首期上會翔龍灣呢? 那我作為經紀就肥肥，只要sell到你翔龍，變相送兩間焗賣既舊樓比我壓，如果再狠些可一早set短你新屋既成交期，唔比時間你諗去賣走舊兩間快收佣。三間夾埋deal size都近3000萬，佣金拆完比C老板自己仲有18萬多落袋，明就自然明點計啦。

 

若果拎去細A做，仲跨張，唔受每邊1%佣所限仲可以收突你，咁做一轉成年都可坐係鋪頭睇報紙等年尾，一單deal就MDRT左，使鬼你日日咁motivate自己話要COT咩?

 

諗sir認為，以讀者實力而言租翔龍灣仲好。還有是BB未出世，讀小學之前有機會老婆孟母上身話要換屋，到時買翔龍灣比左個60萬從價印花稅隨時浪費哂。60萬對於讀者而言應算係錢，還有時60萬夠佢租同一size2年啦。何不用舊屋單位租金補貼較新單位，做雙租?

 

如果覺得比租好唔抵，仲可以收息咁玩。步驟,

加按丈夫單位至5成，得520*50%-90 = 170萬

將170萬連同200萬現金即370萬用下列債券加ETN類收息

香港大地產商之直債，6.25%

保險公司直債5.75%

債基A餐派息9%

上述三項全不槓桿。下圖見我的「800萬收息倉」內其中直債之部份，買入後用470萬在2個月賺價104,299港幣未計派息。收息倉內亦有用其他投資物去達到派息年8%-10%之間。亦可因參與者需求有10%-31%年息之提及。

那讀者160萬投入保險公司直債5.75%年收92000，80萬投大地產商之直債，6.25%年收50000，130萬投債基A餐9%年收117000，370萬組年一年收259,000。亦即係只要出370萬未槓桿都收25萬一年，都唔好講用埋收息101課程內槓桿的法門收更高息了。亦因此我八百萬在手都唔會拎黎做首期買樓，用債買債收息去支付租金仲好。計到比你睇一間27K租值既樓，只要350-450萬黎收息就搞定，仲可隨時沽債拎返錢。

 

A)想學好自己去安排收息可讀收息101出發，若想搵人幫你搞定唔去上堂，由B)「800萬收息倉」思考。諗sir自己錢自己展示予你個倉出入記錄。

 

至於偉恆昌已41年樓，同荃灣中心成雙輝映，都要換走的，快做唔到30年按揭投資價值下降。其實大角咀同土瓜灣將來佈局都幾似，都係鐵路站在附近但唔經舊區，都係有批20年樓齡有會所既樓適合比舊樓換上去，當然要換到肯比筍價既業主去買慳返一百幾十萬更好啦~

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