諗Sir你好！本人為#1368個案的學生，經諗Sir指點後獲益良多。另外亦是股市漁夫用戶，系統已經幫手贏到好多年月費，下年都一定會繼續用。
本人44歲，穩定月薪4萬2，持港島洋樓值380萬，1開3每月租金1萬5，欠銀行285萬，月供1萬2。
太太41歲，穩定月薪7萬3，持屯門屋苑兩房值515萬，收租1萬1，欠銀行325萬，月供1萬3。
兩人無其他欠債，與小朋友同住，租金2萬，每月可儲4萬，手頭現金400萬，無其他人頭可用。
有感年近45歲，近年港島洋樓樓價跑輸，太太亦有借貸力，加上諗Sir指出三房勝算較高，我們應否換馬？換馬成本高昂，還是買多間二房，完成一生三宅好呢？
如果我可以早d識諗Sir就好了！祝諗Sir生意興隆！
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ANSWER:
係，其實讀者係樓呢方面與我自己組合頗似，都係用洋樓加舊樓收租，再租返間更好住既樓自住。當然洋樓1開3有感唔effective，而將來香港的重心都住九龍移而不再港島，你見一批新香港人黎買樓，多數東鐵線或屯馬線，未來大勢如此，只可順勢而行。
至於洋樓500幾萬已可一開4/5，收租18k-25k之間。當然師傅手工好每間房見使些又再易租些，計550萬樓就當5成上會，只借275萬月供11k都唔使，收返黎既租已24k，正現金流達13k。有些人更比少過5成首期，變為三成首期上會只150萬就可產出8-9k正現金流，兩間樓加埋接近20k正現金流，即係用300萬首期夠自己租20k-30k既樓，可以係唔少地方租三房。
政府或會對劏房移租務管制，不過上述數字用現時市價去計，未來就當唔比加租，回報仍屬非常吸引，而租客雖然多了不過此舉實減了收唔到租既風險，同埋屋主可隨時入到套房屋內，簡單解決中了租霸收唔返樓既問題。
當然有些人用舊樓收租再津貼自己租靚樓就算，因舊樓租務回報高而新樓一般低，所以只要你習慣一下，其實租新樓租金又平傢俱全新，隨自己風水運勢搬下屋絕對好事! 讀者賣樓一出一入，印花稅唔需要比15%，當換樓可以，但如買新之時舊的未除名，你仍要先比貴稅之後再退回，15%樓價既稅都幾大舊錢壓死係稅局，所以還是賣哂再買令資金壓力少一點~
相對昨天居屋個案#2300，我認為讀者工資高點加上現金成400萬，情況唔同可以換貨，相反星期三那係仁兄同樣40幾歲就直接買埋第三間保守些算。現金多少成為兩者策略不同最大分野，我相信讀者夠資金支持佢換走港島間樓，再慢慢看第三間樓買邊。
至於400萬資金亦可抽其中200萬收息，收3-4年滾大舊錢其賓息口都夠佢買埋第三間自住樓，條數咁計:
其中30萬投入「7年DOUBLE保險」。其實佢唔一定7年先拎。6年拎回報約60%、7年約90%、8年約150%。即7成後拎返近60萬，8年後拎返75萬。正因如此只要你set aside三十萬，到你個仔幼稚園變小學雞個陣，你今日30萬當時已夠你作首期買樓。
另外150萬可投入直債收息，讀者收息101學過而在103舊生群已不時更新最新資訊，告知用英國銀行直債連同香港地產商組合不槓桿下有年息10%，即一年收息15萬。
最後20萬投入ETN收息，31%年息即年派62000。
總200萬組合有150000+62000=212000息可每年支取。另外夠7年更多30萬特別獎金比你買樓。咁咪即係收住10%年息等6-7年後買樓啦~
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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