你好，上過諗sir堂(收息101/TEDV75)，想問樓
我老公有居屋自住(三房)及一私樓(二房)，我沒樓。我人工少他大半。如果我單名買樓(二/三房)，要加佢擔保才做到按揭。
一直都考慮香港樓市的走勢，究竟我老公應賣居屋吐現嗎？等我用單名買大D(因怕按唔足)，或是揀樓花來入，階段付費?或是賣哂先租，再部署各買一層，唔駛比雙倍印花稅?謝謝
入息約十萬，三七比，儲蓄百二萬左右
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生意上需要周轉，又嫌銀行報價慢？唔洗左等右等，30分鐘即有批核結果。
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ANSWER:
首先我唔知讀者間居屋是否已補價的，如果未補價那賣左佢套現錢都係幾百萬，那怕用讀者名換三房，幾百萬加埋佢儲蓄係九龍區買三房，其實都唔見得買到好宅。1500萬可以去荃灣西買到十年內樓齡的新細三房、或者係九龍就要去頗舊既黃埔花園才可以三房。因此棄居屋換市區三房，你預首期起錶都500萬開外，那打工仔何不keep住舊錢收下息做皇帝呢? 500萬拎去收息當下列組合:
物流公司直債2025到期保本派約5.8%年息
香港地產發展商兩年內到期保本7.8%年息
英國銀行直債派12%年息
每條用20萬美金入三條共60萬美金即近500萬港銀，年收息~92800+124800+192000 = 409,600。呢舊錢夠你租唔錯既三房，拎去揼骨夠每日揼- 揼到無知覺都仲得! 所以資金百萬計、直債好好用。一百幾十萬者用債基開始，放棄保本但亦可8-10%年派息開始。因此建議讀者唔好郁間居屋，除非財政上有奇遇(例如中獎)否則keep居屋住大點留些錢去享受生活是上策。
有志者望呢代開始脫離公營房屋，值得鼓勵。計到數值得做的，一係夠後生、一係現金多。例如你早早有了公屋再用綠表上居屋，等於只用5%首期就可參與香港住宅投資(綠表上居屋只用5%首期同免壓測)，一旦升值其回報是倍於首期計! 那舊贏左既錢配合三十出頭既你，拎黎做首期供返十年樓半儲半住更為合理。十年時間基本必可等到一個樓市上升浪將佢套現拎錢，係中年危機前再上一層樓。
相反40幾歲先起手有點遲，供得十年效果未見到但退休已很近，策略上不能太進取。光陰有限，我地唔係一般agent日日都叫你買樓，更告知閣下遲開始更不能亂買因怕輸。
考慮讀者情況雖年歲未明，用太太名買埋第三間樓完成一生三宅為上策，如果我係AGENT一定叫讀者賣哂先租(佣肥肥)，但考慮到讀者出入咁多次樓複雜度高加上稅重，自己單名只添一間為退休收租部署看來更好!
讀者家庭借貸力為100000/10000*50%*2.59 ~ 1295萬。若持有的居屋及兩房共欠500萬，那其餘下借貸力為1295-500 ~ 795萬，連埋首期最盡比120萬，買800萬之下樓九成上會可以的。必須留意八/九成上會既樓唔可以出租。所以另一方案是加按兩房私樓，睇下按到幾多。如可按到100-200萬，那加埋120萬資金夠200-300萬，可五成上會買600萬樓拎正牌出租，這也是另一方案。至於買新樓當然首期少同埋唔係點理你租/住，但買新樓收租要預競爭頗大，係供應繁多下你個單位唔易好價租出，若用盡借貸力後更丟空1-2年租唔出，損失重大。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
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8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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目前費用: $4830(已包上述五堂)
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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