我應賣居屋吐現嗎?將居屋換新樓點睇? #2300

你好,上過諗sir堂(收息101/TEDV75),想問樓

我老公有居屋自住(三房)及一私樓(二房),我沒樓。我人工少他大半。如果我單名買樓(二/三房),要加佢擔保才做到按揭。

一直都考慮香港樓市的走勢,究竟我老公應賣居屋吐現嗎?等我用單名買大D(因怕按唔足),或是揀樓花來入,階段付費?或是賣哂先租,再部署各買一層,唔駛比雙倍印花稅?謝謝

 

入息約十萬,三七比,儲蓄百二萬左右

 

ANSWER:

首先我唔知讀者間居屋是否已補價的,如果未補價那賣左佢套現錢都係幾百萬,那怕用讀者名換三房,幾百萬加埋佢儲蓄係九龍區買三房,其實都唔見得買到好宅。1500萬可以去荃灣西買到十年內樓齡的新細三房、或者係九龍就要去頗舊既黃埔花園才可以三房。因此棄居屋換市區三房,你預首期起錶都500萬開外,那打工仔何不keep住舊錢收下息做皇帝呢? 500萬拎去收息當下列組合:

 

物流公司直債2025到期保本派約5.8%年息

香港地產發展商兩年內到期保本7.8%年息

英國銀行直債派12%年息

每條用20萬美金入三條共60萬美金即近500萬港銀,年收息~92800+124800+192000 = 409,600。呢舊錢夠你租唔錯既三房,拎去揼骨夠每日揼- 揼到無知覺都仲得! 所以資金百萬計、直債好好用。一百幾十萬者用債基開始,放棄保本但亦可8-10%年派息開始。因此建議讀者唔好郁間居屋,除非財政上有奇遇(例如中獎)否則keep居屋住大點留些錢去享受生活是上策。

 

有志者望呢代開始脫離公營房屋,值得鼓勵。計到數值得做的,一係夠後生、一係現金多。例如你早早有了公屋再用綠表上居屋,等於只用5%首期就可參與香港住宅投資(綠表上居屋只用5%首期同免壓測),一旦升值其回報是倍於首期計! 那舊贏左既錢配合三十出頭既你,拎黎做首期供返十年樓半儲半住更為合理。十年時間基本必可等到一個樓市上升浪將佢套現拎錢,係中年危機前再上一層樓。

 

相反40幾歲先起手有點遲,供得十年效果未見到但退休已很近,策略上不能太進取。光陰有限,我地唔係一般agent日日都叫你買樓,更告知閣下遲開始更不能亂買因怕輸。

 

考慮讀者情況雖年歲未明,用太太名買埋第三間樓完成一生三宅為上策,如果我係AGENT一定叫讀者賣哂先租(佣肥肥),但考慮到讀者出入咁多次樓複雜度高加上稅重,自己單名只添一間為退休收租部署看來更好!

 

讀者家庭借貸力為100000/10000*50%*2.59 ~ 1295萬。若持有的居屋及兩房共欠500萬,那其餘下借貸力為1295-500 ~ 795萬,連埋首期最盡比120萬,買800萬之下樓九成上會可以的。必須留意八/九成上會既樓唔可以出租。所以另一方案是加按兩房私樓,睇下按到幾多。如可按到100-200萬,那加埋120萬資金夠200-300萬,可五成上會買600萬樓拎正牌出租,這也是另一方案。至於買新樓當然首期少同埋唔係點理你租/住,但買新樓收租要預競爭頗大,係供應繁多下你個單位唔易好價租出,若用盡借貸力後更丟空1-2年租唔出,損失重大。

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[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR收息投資課程

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-06-23(三)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-06-30(三)19:15-21:45

*如6月23,6月30不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月19日(六)(TELY75)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如6月19不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
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D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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