諗SIR, 您好!
我係您blog#1455 個案的讀者. 當年得您指點後報讀課程收息101同收息103, 夠買了債基,加快儲蓄進度.
如今家庭情況如下:
家庭資產 (距離上一次提問3年半期間儲了大約270萬)：
- 荃灣兩房單位自住 老公+老公屋企人聯名2009年240萬買入，現價650萬，欠銀行330萬
- 將軍澳兩房單位放租 我2011年330萬買入，現價750萬，欠銀行240萬
- 基金+股票+現金+其他cash equivalent的資產=600萬
收入:
- 老公43歲 35000
- 老婆34歲 底薪30000+不固定commission+將軍澳收租15800
- 債券+高息戶口=15000
家庭支出:
- 按揭還款: 20000
- 長老家用: 5000
- 兩個單位每月管理費差餉地租合共: 5000
- 夫婦二人+一個小朋友+工人姐姐: 30000
現長老願意給700萬首期再買多一層學區房,此錢只可以買樓,不可做其他用途.所以有以下計畫望諗SIR給予意見同評價, 可以再如何改善.
- 荃灣兩房贖契, 同時將老公半份名轉給我 (家庭現金結餘 600萬-330萬=270萬)
- 我加按將軍澳兩房,套現130萬 (家庭現金結餘 270萬+130萬=400萬)
- 老公首置名額買入中西區三房單位, 總預算1300萬, 其中長老出700萬, 老公按揭350萬, 家庭現金結餘降到 400萬-(1300萬-700萬-350萬)=150萬. 暫時放租,每月預計收租28000.
- 荃灣樓 老公屋企人轉半個名給老公
- 荃灣樓 老公再轉半個名給我
- 荃灣樓 行資產審查(因我個人名下仲有另外1000萬股票,不過沒實際處理權)做按揭可做樓價的3成大概200萬. 此時家庭現金結餘 150萬+200萬=350萬
至此, 一生三宅完成.
350萬現金中150萬放入高息戶口, 100萬投資股票,100萬投資債券.
家庭收入將多28000的租金,
按揭支出將由每月20000上升至26000. 債券收入將減少10000.
一年後搬入中西區,為小朋友升學做準備.
並不是很想做租租族,因為有小朋友之後不太想隔一兩年要搬一次屋.
此計劃可再有改善空間嗎?
ps: 諗SIR當年話“至於生2-3個小朋友的計劃，還請佢先生完第一個試試湊再答”好有道理. 生完一個決定封肚不再生了.
讀者Sarah
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ANSWER:
再次感謝舊有讀者回信，能得知同大家一齊成長感到喜悅。我當年講:「叫佢先生試湊第一個再答是否生2-3個。」到今年佢終明白生二、三個小朋友絕不是當開心咁講下，當你三個小朋友輪住係屋叫，你間屋無兩層真係隔唔到咁大燥音煩過拉登。
所以同意理財策劃與人情世故是走在一起，理財的目標就是要令生活過得更好而唔單止追求銀碼上增長、面對結婚、湊仔、父母離世、朋友先拜拜同自己年老，走過呢段路既人才會感同你的身受。
有關讀者既(買校網樓)六部曲，簡單而言就是把荃灣(老公+老公家人)的聯名樓先甩老公出黎比太太，再用老公名補將軍澳樓加出資金+家人700萬，去買港島1300萬樓。再把荃灣樓的(老公家人)淨然一半業權再甩比自己，那成間荃灣樓就可在自己(太太)名下有租約可增加借貸力及加按套錢收息。成件事以荃灣樓換名為重心及將軍澳樓加按輔助。
這方案對一般人而言有些複雜，我不太贊成。但見讀者於儲蓄紀律上很好，3年儲到270萬，可見佢有能力執行到此方案換到區，另外成事後樓未按盡(只5-7成)表示仲有「牌」係手，故不妨「去馬」。
讀者夫婦人工每人只3萬幾算很平庸，三年間儲到2百幾萬屬打破「常規」，大大打了「儲廿年都未上到車」既人一巴。究竟成個case是否大話? 先講讀者唔單止有工作收入一途，佢將軍澳收租成15800，另債券+高息戶口有15000月入，即家庭收入有成超95k而支出55k。3年半即約42個月，要儲270萬即每月平均要儲64K月。雖比讀者現可月儲40K多，不過佢有commission(maybe秘撈)。再把首兩年儲到既錢投入收息101既債基收息，年12%派息收益應如下:
第一年儲到既48萬放兩年半共收約16萬息
第二年儲到既48萬放一年半共收約8萬息
即收息呢2至3年間又多24萬係手，同埋3年前未有小朋友能儲金額更多，把月儲加收息收益增至60K完成270萬目標唔係冇可能。搵幾萬蚊絕不表示儲唔到錢同埋無樓收租的!
從讀者個案可見些事:
網上討論區講早年買將軍澳樓靠聞垃圾將屋一變二既事係真的。讀者當年330萬而家750
荃灣樓屬少數可跑贏埋康城的，你看看讀者disclaim個價。不過無謂挑起將軍澳同荃灣兩邊人馬之爭，我會話是但中一邊你都掂! 有錢就買圍骰啦~
這世界太多事比儲錢更難，所以不用把儲錢買樓上車費神同朋友講足幾年。而家去做! 3-4年後就攪掂啦~
「兩樓一份債」為成功的必要基石。而家讀者咪攪掂左，將軍澳樓收15.8k，只欠2百餘萬其實mortgage幾時找左佢都得。只於債基派成15k，用樓用債月月有30(k)，打好個底之後才出去炒股看看能否發達未遲。
一生三宅對於3萬幾人工既人都可以，勁儲同秘撈，至於40歲後開始動用老人家既錢可以(但廿幾歲未到絕路絕不可諗)，畢竟無耐之後都要為佢既錢作出處理。
到而家近2300個case(#2298)，即讀者#1455個案提問時確在3年幾前。我每個工作天答一個案，800個工作天即係三年前有多。
不妨我講返6點關於湊仔去呼應下:
1.有時父母很執著想仔女完成自己未做到既事，例如自己讀書麻麻做唔到高人工醫生，就谷仔女行返專業人仕條路。只好說未來社會很大機會重回幾百年前既自僱模式，於大機構工作優勢不再。
2.世界發展進程是多年前的農奴制，皇帝封地比領主而再配比農奴種野抽水。唔種野而打仗為主的，係你game入面見到既騎士
3.及後有些農奴偷走左出黎憑自己手藝搵食，聚埋既地方變城市，佢地夾錢請士兵黎守城所以要交稅
4.慢慢因城市提供既產品好而生意勁，稅收大得由城市為大而領主式微，當時城市是行自僱制。你見外國唔少人姓horsesmith、shoesmith咁，因佢地開檔整鞋
5.時至今日城市制又係咪高效? 筆者見唔少人確搬離高稅收地區，去清邁遙控公司，更有slash族。所以我認為小朋友培養更重要是解難能力、抗壓能力、人際關係
6.Google cannot tell:「究竟曹操同司馬懿係真friend同假friend~」
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