三年半儲到270萬買樓,又係咪作case? #2298

諗SIR, 您好!

 

我係您blog#1455 個案的讀者. 當年得您指點後報讀課程收息101同收息103, 夠買了債基,加快儲蓄進度.

 

如今家庭情況如下:

家庭資產 (距離上一次提問3年半期間儲了大約270萬):

  1. 荃灣兩房單位自住 老公+老公屋企人聯名2009年240萬買入,現價650萬,欠銀行330萬
  2. 將軍澳兩房單位放租 我2011年330萬買入,現價750萬,欠銀行240萬
  3. 基金+股票+現金+其他cash equivalent的資產=600萬

 

收入:

  1. 老公43歲 35000
  2. 老婆34歲 底薪30000+不固定commission+將軍澳收租15800
  3. 債券+高息戶口=15000

 

家庭支出:

  1. 按揭還款: 20000
  2. 長老家用: 5000
  3. 兩個單位每月管理費差餉地租合共: 5000
  4. 夫婦二人+一個小朋友+工人姐姐: 30000

 

現長老願意給700萬首期再買多一層學區房,此錢只可以買樓,不可做其他用途.所以有以下計畫望諗SIR給予意見同評價, 可以再如何改善.

  1. 荃灣兩房贖契, 同時將老公半份名轉給我 (家庭現金結餘 600萬-330萬=270萬)
  2. 我加按將軍澳兩房,套現130萬 (家庭現金結餘 270萬+130萬=400萬)
  3. 老公首置名額買入中西區三房單位, 總預算1300萬, 其中長老出700萬, 老公按揭350萬, 家庭現金結餘降到 400萬-(1300萬-700萬-350萬)=150萬. 暫時放租,每月預計收租28000. 
  4. 荃灣樓 老公屋企人轉半個名給老公
  5. 荃灣樓 老公再轉半個名給我
  6. 荃灣樓 行資產審查(因我個人名下仲有另外1000萬股票,不過沒實際處理權)做按揭可做樓價的3成大概200萬. 此時家庭現金結餘 150萬+200萬=350萬

 

至此, 一生三宅完成.

350萬現金中150萬放入高息戶口, 100萬投資股票,100萬投資債券.

家庭收入將多28000的租金,

按揭支出將由每月20000上升至26000. 債券收入將減少10000.

一年後搬入中西區,為小朋友升學做準備.

並不是很想做租租族,因為有小朋友之後不太想隔一兩年要搬一次屋.

 

此計劃可再有改善空間嗎?

 

ps: 諗SIR當年話“至於生2-3個小朋友的計劃,還請佢先生完第一個試試湊再答”好有道理. 生完一個決定封肚不再生了.

 

讀者Sarah

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——–

ANSWER:

再次感謝舊有讀者回信,能得知同大家一齊成長感到喜悅。我當年講:「叫佢先生試湊第一個再答是否生2-3個。」到今年佢終明白生二、三個小朋友絕不是當開心咁講下,當你三個小朋友輪住係屋叫,你間屋無兩層真係隔唔到咁大燥音煩過拉登。

 

所以同意理財策劃與人情世故是走在一起,理財的目標就是要令生活過得更好而唔單止追求銀碼上增長、面對結婚、湊仔、父母離世、朋友先拜拜同自己年老,走過呢段路既人才會感同你的身受。

 

有關讀者既(買校網樓)六部曲,簡單而言就是把荃灣(老公+老公家人)的聯名樓先甩老公出黎比太太,再用老公名補將軍澳樓加出資金+家人700萬,去買港島1300萬樓。再把荃灣樓的(老公家人)淨然一半業權再甩比自己,那成間荃灣樓就可在自己(太太)名下有租約可增加借貸力及加按套錢收息。成件事以荃灣樓換名為重心及將軍澳樓加按輔助。

 

這方案對一般人而言有些複雜,我不太贊成。但見讀者於儲蓄紀律上很好,3年儲到270萬,可見佢有能力執行到此方案換到區,另外成事後樓未按盡(只5-7成)表示仲有「牌」係手,故不妨「去馬」。

 

讀者夫婦人工每人只3萬幾算很平庸,三年間儲到2百幾萬屬打破「常規」,大大打了「儲廿年都未上到車」既人一巴。究竟成個case是否大話? 先講讀者唔單止有工作收入一途,佢將軍澳收租成15800,另債券+高息戶口有15000月入,即家庭收入有成超95k而支出55k。3年半即約42個月,要儲270萬即每月平均要儲64K月。雖比讀者現可月儲40K多,不過佢有commission(maybe秘撈)。再把首兩年儲到既錢投入收息101既債基收息,年12%派息收益應如下:

第一年儲到既48萬放兩年半共收約16萬息

第二年儲到既48萬放一年半共收約8萬息

即收息呢2至3年間又多24萬係手,同埋3年前未有小朋友能儲金額更多,把月儲加收息收益增至60K完成270萬目標唔係冇可能。搵幾萬蚊絕不表示儲唔到錢同埋無樓收租的!

 

從讀者個案可見些事:

網上討論區講早年買將軍澳樓靠聞垃圾將屋一變二既事係真的。讀者當年330萬而家750

荃灣樓屬少數可跑贏埋康城的,你看看讀者disclaim個價。不過無謂挑起將軍澳同荃灣兩邊人馬之爭,我會話是但中一邊你都掂! 有錢就買圍骰啦~

這世界太多事比儲錢更難,所以不用把儲錢買樓上車費神同朋友講足幾年。而家去做! 3-4年後就攪掂啦~

「兩樓一份債」為成功的必要基石。而家讀者咪攪掂左,將軍澳樓收15.8k,只欠2百餘萬其實mortgage幾時找左佢都得。只於債基派成15k,用樓用債月月有30(k),打好個底之後才出去炒股看看能否發達未遲。

一生三宅對於3萬幾人工既人都可以,勁儲同秘撈,至於40歲後開始動用老人家既錢可以(但廿幾歲未到絕路絕不可諗),畢竟無耐之後都要為佢既錢作出處理。

 

到而家近2300個case(#2298),即讀者#1455個案提問時確在3年幾前。我每個工作天答一個案,800個工作天即係三年前有多。

 

不妨我講返6點關於湊仔去呼應下: 

1.有時父母很執著想仔女完成自己未做到既事,例如自己讀書麻麻做唔到高人工醫生,就谷仔女行返專業人仕條路。只好說未來社會很大機會重回幾百年前既自僱模式,於大機構工作優勢不再。

 

2.世界發展進程是多年前的農奴制,皇帝封地比領主而再配比農奴種野抽水。唔種野而打仗為主的,係你game入面見到既騎士

 

3.及後有些農奴偷走左出黎憑自己手藝搵食,聚埋既地方變城市,佢地夾錢請士兵黎守城所以要交稅

 

4.慢慢因城市提供既產品好而生意勁,稅收大得由城市為大而領主式微,當時城市是行自僱制。你見外國唔少人姓horsesmith、shoesmith咁,因佢地開檔整鞋

 

5.時至今日城市制又係咪高效? 筆者見唔少人確搬離高稅收地區,去清邁遙控公司,更有slash族。所以我認為小朋友培養更重要是解難能力、抗壓能力、人際關係

 

6.Google cannot tell:「究竟曹操同司馬懿係真friend同假friend~」

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諗SIR收息投資課程

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

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怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

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公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

10%-15%年息ETN大解構

第八至九堂 (諗Sir真人課)

實例解說買債必知點

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構轉介

第一至七堂的重點內容重溫

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至三堂 (網上修讀)

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收息101(TEDV85)課程安排:
第一至七堂:網上修讀6.5小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第八堂:真人班上多次及發問 2022-01-03(一)19:15-21:00
第九堂:真人班上多次及發問 2022-01-10(一)19:15-21:00

*如1月3日及1月10日不能到歡迎2022年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP68 第一課:2021-11-27(六)14:00-16:00
TEDP68 第二課:2021-12-04(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
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諗 Sir 買樓教學課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一至三堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第四至六堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第七堂 (PowerTeam 出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
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第七堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
*第一至六課*付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
(已滿)第七課:2021-12-11(六)(TELY87)下午14:00-16:00(第7堂)
第七課:2021-12-29(三)(TELY89)晚上19:15-21:15(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*第七課諗sir真人教授可選本班或日後任何一班買樓001第七課補上真人班,頻密授課

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
原價: $5888(已包上述七堂)
目前費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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第六課:核對業權有法
(已滿)第七課:2021-12-11(六)(TELY87)下午14:00-16:00(第7堂)
第七課:2021-12-29(三)(TELY89)晚上19:15-21:15(第7堂)
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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課:2021-11-29(一)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
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第三課:2021-11-29(一)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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