賣樓減磅必須考慮的事! 間屋租唔出究竟點解? #2295

諗sir 你好,多謝你節目,想請教一下,現自住柏景灣細三房,還有六百萬按揭市值1400萬,兩年後離開香港,想先套現,再拿回五百萬買回同區倆房長放租,想請教下個plan 有冇盲點?

 

同細三房如果繼續住走時再放租好似細三房好小人租(樓下放左三個月未有人租)點解? 謝謝

 

ANSWER:

一間樓呎價是否看好,在youtube節目講過因素最大為開則、次為屋苑、再次為區份、最尾先睇經濟大環境。

 

你見在香港,開則因素如底層,每個屋苑的底層都好難放及被壓價(當然有時有些因素如地下花園或會令該單位除外),不過你見「地花」都屬住開則因素。

 

相反看地區,大家都明白同一區唔一定個個單位都升咁多。御龍山同駿景園一齊係火炭,都叫近。呎價好唔同,這個拍節目講過,可以看看

 

因此: 開則>屋苑>地區>經濟大環境因素

 

經紀亦唔怕同你討論區份,因一個區入面都唔少盤。但同你傾邊個開則最好應唔會,例如你中左某屋苑某一個則,可能全部放盤得2個,你唔中就好難再「射走」你。

 

因此,讀者想放走柏景灣三房,轉返兩房,雖同屋苑但諗SIR認為是兩回事。諗SIR兩房寧願會揸四小龍、或者即情荃灣一些屋苑的兩房單位仲好租同保值、考慮因素不只間屋入面既野。不過都係個句:「唔係只要拎個屋苑入去買何合單位都好~」

 

讀者自己都比左例子,佢話樓下個細三房擺左好耐,若係諗SIR自己就會去睇有何關鍵因素,當然明大家忙所以我同大家搵左。留意投資無論買股票或者樓都唔可只靠網上SEARCH,網上資料只係經紀想比你睇,而唔係關鍵因素。究竟間屋有冇三改二(房)? 有冇入牆傢俱? 當然有時關該屋苑其他放盤開價同擺位事,這些都影響個盤走唔走到(就當只係租盤)。

 

既然想走,其實投資亦唔單只係樓,例如300萬者可參考我「800萬收息倉」的做法,有輕盈版如放50/120/300萬的都有。

 

300萬收息:

直債160萬打底,如很保守的用香港大地產商的直債,派約5.6%年息即一年89600

ELN投入30萬,年派息31%, 即一年93000

外國房託投入30萬派8%,即一年24000

80萬投入債基派息8%,即一年64000

組合共收息89600+93000+24000+64000 = 270,600

組合收息共年9%。投入300萬收息27萬一年,確好過買樓收租。隨時可買賣亦唔一定BOOK係香港。

所用投資物諗SIR自己的倉都有買,諗SIR自己只做8%年息就夠。

由於組合用5%-31%的收息物都有。所以可調整至派高於年9%都得,至15%-30%年息都可。

有提供為參與者更新組合最近之變動的服務。

 

提出之收息物唔用股票,選少人利用之債類,旨為唔少人降低過份重注係股票同樓的問題,分散風險及可攜性現今確要考慮。

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
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第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
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第三堂 (個性化咨詢)

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