想買樓的你必閱! 求筍盤獨孤7劍 #2284

Hello 諗sir, 想請教,

一家四口，我41歲，丈夫43歲，

小朋友: 女兒七個月大，大仔四歲； 

家庭總收入: 每月$80000

現金: $3,000,000

情況: 沒有樓但好想置業，亦礙於因為而家嘅樓價實在太貴， 我哋負心負擔唔起

依家我哋於美孚租住一個大概500尺嘅單位，租金每月$18000

奶奶住附近，唔請工人搵奶奶幫手照顧大仔已經慳慳慳

希望搬三房，舊些唔緊要，以租養租可以嗎?

樓市小陽春後升勢維持到而家3月，如果入市嘅話會否太輕率?

另外你對美孚新邨呢一個屋苑有咩睇法？ 

 麻煩哂! 庸材上

ANSWER:

未有樓者還是買返間樓好，租客同業主關係此消彼長，有一間樓叫平盤，有多間樓收租才是穩當累積財富之始。未來三房價格定必再創高峰，政府偏向建細單位少出三房，將來按揭放寬很有可能是1500萬樓都做到八成，全部都係利好三房。讀者四人家庭仔女漸大，搬入三房只係時間問題，唔直上三房都先買兩房。

樓市整體上升，不過樓市透明度相對低，搵到平又靚既盤仍然可以

1.有些業主放盤太依賴網上成交，土地註冊處公佈的成交至少都2星期前，或者更耐之前，開錯些少價既事不時有，只不過經紀一般只會將開錯價既盤比熟客

2.有時經紀為生意心急成交而減佣，經紀都有急要生意之時

3.同區有新盤開賣之時，客源被抽乾去睇新盤，二手市場更易見平盤

4.有客可能因時間過而將交吉盤用連約價賣

5.買左新盤或者先買後沽既換樓客須於限定時間賣出樓

6.需要售後租回既客戶，或者要特長成交期既移民客

7.收過一堆票唔肯簽既業主突遇到些人為新衝擊

不過都係個句，盤源就好似「暗網」一樣，有些盤是浮面比客睇，有些是收埋係底擺係暗網，可能連施老闆都搵唔到（當然應係佢費事搵）。

美孚知道舊，但都分3期，第三期新少少仲可30年按。近日有銀行將75-轉做70-，即係將批按年期減5年，好的按揭中介就會幫你搬去另一銀行再批。另外支票出糧者有些銀行開始要客比埋稅單，即例如3萬出糧者要有約36萬年收入在稅單，換言之「份工」要做夠一年。至於5成上會既樓，係未有半年租金收入之前，有銀行肯用佢市價租值當借款人核實收入，即你只要比夠5成首期就當人工唔夠計，可以拉埋新樓既租值當收入。

美孚另一好處是可以二改三房，一般做700幾萬，頂層或極底層可以600幾。手工好既師傅係直可以令改造後既屋好用點。例如有心機既師傅砌牆只用一層磚，無心機會用兩層磚。你明白砌兩層係可較求其咁疊上去，一層過就要搵尺度準了。一層磚令每間房大了更實用，更合讀者想慳錢住3房的需求。

早前網上有人稱荃灣西點會有8xx萬三房？話我2021年3月既video講錯價，錯定真就唔同網民爭論了，最緊要powerteam用戶睇價買到筍盤。荃灣西商場在疫情後近重開人流開始爆發，未來商廈數目上升，未計映日灣隔離既plaza88,在荃西工業區仲有2個地盤起緊，加上較鄰近港珠澳大橋及機場，確實有一定潛力，我遇過幾個後生仔都話荃灣西好好住，而我就覺得後生客係合既，想住得豪就開始要諗第度。讀者有300萬不妨動用當中160～180萬，八成上會買8至9百萬樓。荃灣西同美孚只隔一站，大哥在此兩地考慮。

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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