想買樓的你必閱! 求筍盤獨孤7劍 #2284

Hello 諗sir, 想請教,

一家四口,我41歲,丈夫43歲,

小朋友: 女兒七個月大,大仔四歲; 

家庭總收入: 每月$80000

現金: $3,000,000

 

情況: 沒有樓但好想置業,亦礙於因為而家嘅樓價實在太貴, 我哋負心負擔唔起

依家我哋於美孚租住一個大概500尺嘅單位,租金每月$18000

奶奶住附近,唔請工人搵奶奶幫手照顧大仔已經慳慳慳

希望搬三房,舊些唔緊要,以租養租可以嗎?

樓市小陽春後升勢維持到而家3月,如果入市嘅話會否太輕率?

另外你對美孚新邨呢一個屋苑有咩睇法? 

 麻煩哂! 庸材上

 

ANSWER:

未有樓者還是買返間樓好,租客同業主關係此消彼長,有一間樓叫平盤,有多間樓收租才是穩當累積財富之始。未來三房價格定必再創高峰,政府偏向建細單位少出三房,將來按揭放寬很有可能是1500萬樓都做到八成,全部都係利好三房。讀者四人家庭仔女漸大,搬入三房只係時間問題,唔直上三房都先買兩房。

 

樓市整體上升,不過樓市透明度相對低,搵到平又靚既盤仍然可以

1.有些業主放盤太依賴網上成交,土地註冊處公佈的成交至少都2星期前,或者更耐之前,開錯些少價既事不時有,只不過經紀一般只會將開錯價既盤比熟客

2.有時經紀為生意心急成交而減佣,經紀都有急要生意之時

3.同區有新盤開賣之時,客源被抽乾去睇新盤,二手市場更易見平盤

4.有客可能因時間過而將交吉盤用連約價賣

5.買左新盤或者先買後沽既換樓客須於限定時間賣出樓

6.需要售後租回既客戶,或者要特長成交期既移民客

7.收過一堆票唔肯簽既業主突遇到些人為新衝擊

 

不過都係個句,盤源就好似「暗網」一樣,有些盤是浮面比客睇,有些是收埋係底擺係暗網,可能連施老闆都搵唔到(當然應係佢費事搵)。

 

美孚知道舊,但都分3期,第三期新少少仲可30年按。近日有銀行將75-轉做70-,即係將批按年期減5年,好的按揭中介就會幫你搬去另一銀行再批。另外支票出糧者有些銀行開始要客比埋稅單,即例如3萬出糧者要有約36萬年收入在稅單,換言之「份工」要做夠一年。至於5成上會既樓,係未有半年租金收入之前,有銀行肯用佢市價租值當借款人核實收入,即你只要比夠5成首期就當人工唔夠計,可以拉埋新樓既租值當收入。

 

美孚另一好處是可以二改三房,一般做700幾萬,頂層或極底層可以600幾。手工好既師傅係直可以令改造後既屋好用點。例如有心機既師傅砌牆只用一層磚,無心機會用兩層磚。你明白砌兩層係可較求其咁疊上去,一層過就要搵尺度準了。一層磚令每間房大了更實用,更合讀者想慳錢住3房的需求。

 

早前網上有人稱荃灣西點會有8xx萬三房?話我2021年3月既video講錯價,錯定真就唔同網民爭論了,最緊要powerteam用戶睇價買到筍盤。荃灣西商場在疫情後近重開人流開始爆發,未來商廈數目上升,未計映日灣隔離既plaza88,在荃西工業區仲有2個地盤起緊,加上較鄰近港珠澳大橋及機場,確實有一定潛力,我遇過幾個後生仔都話荃灣西好好住,而我就覺得後生客係合既,想住得豪就開始要諗第度。讀者有300萬不妨動用當中160~180萬,八成上會買8至9百萬樓。荃灣西同美孚只隔一站,大哥在此兩地考慮。

諗Sir PowerTeam 服務

[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)


諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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*由於值得買的樓盤有限,一年內助教會陪同去睇樓四次(如因試票未果但其他合理原因可以加次數)
*Powerteam單月成交達1.6億(2021/8)、早一個月亦達1.4億。有數自然有相熟經紀~
*會轉介律師順利完成交易、講解合適你的一拆二甩名做法去省稅及妥當完成
*提供合適種類的裝修師傅、師傅諗sir自己或學生用過,不時會幫學生上門整下野,那就易些溝通
*按揭咨詢,及幫助直入銀行批核部、你料靚就幫你搵低息、你唔夠借就幫你搵內行人攪好佢
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*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗 Sir 買樓教學課程


[email protected] J2 安樂蝸

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 附送買樓PowerTeam服務】

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如報名及付款買樓001,諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始,不用等待第三課當天。

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (PowerTeam出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
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半契樓、避免買入凶宅的討論
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第三堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年9月25日(六)(TELY81)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如9月25日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

諗sir親身教授及作出問答
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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第二堂 (可網上修讀)

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第三課:2021-10-09(六)14:00-16:00 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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諗SIR收息投資課程

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-09-27(一)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-10-04(一)19:15-21:45

*如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-09-27(一)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-10-04(一)19:15-21:45

*如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

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TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
TEDP67 第二課:2021-10-18(一)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
TEDP67 第二課:2021-10-18(一)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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