買樓屋苑比較: 都會駅、將軍澳中心、康城領都 #2281

諗SIR你好，本人是LY39XX，DV41XX，TEDP36XX及YUEXA10X學生。

由於有兩個小朋友，近日正考慮換三房。奈何預算有限，只能購買1000萬內的三房；而在市區只能夠在將軍澳區內找到1000萬內的三房。本人明白選樓要按單位間格 > 屋苑 > 區份 > 經濟大環境的次序。

將軍澳區有三個心儀屋苑，想請教諗SIR。分析如下(見附圖)：

本人想請教諗SIR應該選擇商場檔次高一點的還是交通較便利的？

謝謝諗SIR抽空解答。祝諗SIR業務蒸蒸日上，繼續指導一眾迷途小羔羊。

迷惘學生上

ANSWER:

先講1000萬內買都會駅三房應買唔到，這亦是為什麼有地產鋪強調真盤源既原因。當然地監規定展示出既盤係需要存在，不過經紀有時可將價上下調20%、又或用底層盤平價笠客屢見不鮮。近日都會駅三房低層近事故單位(不是該單位有事故)之三房成交都要約940萬，此為最近兩星期內新鮮收到風之成交，本文刊出之時應未在網上展示出來。因此要找到真。1000萬內房可能讀者要多比些心機。

另外有些網上成交價格特低，是內部轉讓，客人依這些成交的價碼去問當然又白花時間。其實有人幫你去做好查冊，自可隔開這些「不屬市場成交」的盤。還有就是有人刻意把成交造低，由於1000萬之下成交可八成上會，你網上或許查到有980萬的高層成交，其實是980萬台面而業主台底仲有些錢收到的。當然擺得台底可能業主的成交價比佢原本的叫價還高，同時為買家上車提供便利，因此你看到的例如980，其實又唔係真980。留意咁做係違法，稅局會搵你。

有時實客會擺低票比經紀行方便一有低過1000萬的某類單位就即同佢去試票，亦已擺低30萬票做訂。這些資訊對買家搵唔搵到筍盤係重要，因為你如果真有心又鐘意，你就知其實只要稍高於大眾試票價就可以「爬頭」。當然你就咁問經紀:「D人試票咩價位?」經紀梗係即將價+10%叫你試票啦~你跟佢就中伏。有時只要利益夠大既時候，雖然我地唔係好似志偉哥係戲入面賣白粉，不過買樓POWERTEAM確實需要好似警察咁派專員收風，才知道真真假假。

讀者比既屋苑地理相近落成時間都相近，你問邊間屋最好就如曾志偉同黃秋生比演技，好難同你選出一個在各方面全勝的。人總係慣性望向人，或許忽略了決策時機、及依自己本身負荷做決定兩更關鍵要素。

將軍澳中心社區發展最好，但因樓齡舊而屋苑設施唔夠新，奢華感低，價格上買一個三房套佢價位最平。

都會駅會所應是三個之中最好，因為2003-2010年間落成的樓會所反而比而家新樓更好的，詳細睇我YOUTUBE片有解而本文尚有其他篇幅。地理佢都唔錯而講者覺得底座商場格調低? 先講大部份單位在2000萬價碼下的，佢都底座商場相信要些平民野都夠。而根據最近人口普查，都會駅居民平均入息更是是次比較三屋苑之首。諗SIR認為是次商場不屬主因素，分析請先不要每個因素都看。

*明白最近既人口普查已是2016，亦預期2021普查康城大有長進~

至於康城就是靠搬遠些去換個三房外加個工人房，但如仔女細好多時都想工人陪訓，有時有工人房都未必對你好大用處。若讀者是很需要八成上會，借貸力只係緊夠八成上會買900幾萬樓的(即係借貸700幾萬)，那退一步買將中令自己選擇多，留返黎既錢買股買債或令佢更開心。

若可以等，有條件等，都會駅等有買1000萬之下三房咁可以，加上愛好會所者都會駅應合你杯茶。留意1000萬之上樓始終升得慢少少，但你選擇得住1000-2000萬樓，就要當間樓冇八成按揭上會及升慢些少是成本。

康城當然和另外兩個屋苑不是差太遠，亦明白讀者買樓為自住唔打算租出去。不過1000萬之下樓講好租係同地鐵班次有關係。低空租率是客觀指標之一，last but not leeast，選取屋苑單位應先考慮個人情況，搵到筍價同靚開則比單睇個屋苑更重要。

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第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
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