買樓屋苑比較: 都會駅、將軍澳中心、康城領都 #2281

諗SIR你好,本人是LY39XX,DV41XX,TEDP36XX及YUEXA10X學生。

 

由於有兩個小朋友,近日正考慮換三房。奈何預算有限,只能購買1000萬內的三房;而在市區只能夠在將軍澳區內找到1000萬內的三房。本人明白選樓要按單位間格 > 屋苑 > 區份 > 經濟大環境的次序。

 

將軍澳區有三個心儀屋苑,想請教諗SIR。分析如下(見附圖):

 

本人想請教諗SIR應該選擇商場檔次高一點的還是交通較便利的?

 

謝謝諗SIR抽空解答。祝諗SIR業務蒸蒸日上,繼續指導一眾迷途小羔羊。

 

迷惘學生上

 

ANSWER:

先講1000萬內買都會駅三房應買唔到,這亦是為什麼有地產鋪強調真盤源既原因。當然地監規定展示出既盤係需要存在,不過經紀有時可將價上下調20%、又或用底層盤平價笠客屢見不鮮。近日都會駅三房低層近事故單位(不是該單位有事故)之三房成交都要約940萬,此為最近兩星期內新鮮收到風之成交,本文刊出之時應未在網上展示出來。因此要找到真。1000萬內房可能讀者要多比些心機。

 

另外有些網上成交價格特低,是內部轉讓,客人依這些成交的價碼去問當然又白花時間。其實有人幫你去做好查冊,自可隔開這些「不屬市場成交」的盤。還有就是有人刻意把成交造低,由於1000萬之下成交可八成上會,你網上或許查到有980萬的高層成交,其實是980萬台面而業主台底仲有些錢收到的。當然擺得台底可能業主的成交價比佢原本的叫價還高,同時為買家上車提供便利,因此你看到的例如980,其實又唔係真980。留意咁做係違法,稅局會搵你。

 

有時實客會擺低票比經紀行方便一有低過1000萬的某類單位就即同佢去試票,亦已擺低30萬票做訂。這些資訊對買家搵唔搵到筍盤係重要,因為你如果真有心又鐘意,你就知其實只要稍高於大眾試票價就可以「爬頭」。當然你就咁問經紀:「D人試票咩價位?」經紀梗係即將價+10%叫你試票啦~你跟佢就中伏。有時只要利益夠大既時候,雖然我地唔係好似志偉哥係戲入面賣白粉,不過買樓POWERTEAM確實需要好似警察咁派專員收風,才知道真真假假。

讀者比既屋苑地理相近落成時間都相近,你問邊間屋最好就如曾志偉同黃秋生比演技,好難同你選出一個在各方面全勝的。人總係慣性望向人,或許忽略了決策時機、及依自己本身負荷做決定兩更關鍵要素。

 

將軍澳中心社區發展最好,但因樓齡舊而屋苑設施唔夠新,奢華感低,價格上買一個三房套佢價位最平。

 

都會駅會所應是三個之中最好,因為2003-2010年間落成的樓會所反而比而家新樓更好的,詳細睇我YOUTUBE片有解而本文尚有其他篇幅。地理佢都唔錯而講者覺得底座商場格調低? 先講大部份單位在2000萬價碼下的,佢都底座商場相信要些平民野都夠。而根據最近人口普查,都會駅居民平均入息更是是次比較三屋苑之首。諗SIR認為是次商場不屬主因素,分析請先不要每個因素都看。

*明白最近既人口普查已是2016,亦預期2021普查康城大有長進~

 

至於康城就是靠搬遠些去換個三房外加個工人房,但如仔女細好多時都想工人陪訓,有時有工人房都未必對你好大用處。若讀者是很需要八成上會,借貸力只係緊夠八成上會買900幾萬樓的(即係借貸700幾萬),那退一步買將中令自己選擇多,留返黎既錢買股買債或令佢更開心。

 

若可以等,有條件等,都會駅等有買1000萬之下三房咁可以,加上愛好會所者都會駅應合你杯茶。留意1000萬之上樓始終升得慢少少,但你選擇得住1000-2000萬樓,就要當間樓冇八成按揭上會及升慢些少是成本。

 

康城當然和另外兩個屋苑不是差太遠,亦明白讀者買樓為自住唔打算租出去。不過1000萬之下樓講好租係同地鐵班次有關係。低空租率是客觀指標之一,last but not leeast,選取屋苑單位應先考慮個人情況,搵到筍價同靚開則比單睇個屋苑更重要。

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[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 買樓教學課程


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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
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解構間格、海景與樓價的關係

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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
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第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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第一堂 (可網上修讀)

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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00

*如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

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香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

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債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

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TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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