買樓點先有水位? 買家同業主博奕全拆解 #2264

諗sir 想請教下

廿幾歲情侶 合共月入十萬 首期可afford 8成按 10mil內 兩房既樓 準備結婚 想買荃灣/荃西樓 睇樓好一段時間 sort out左 4個choices 係合眼緣 唔知諗sir會點排priority 想參考下

海之戀 （我地so far最鍾意非龍蝦則既兩房，夠光猛，感覺最好 新三寶 樓既價值又高 第日換樓 易租易甩 同埋可能有少少水位走貨 但9mil幾有啲海景既選擇唔多）

柏傲灣 （外邊睇落就好靚 實質整體內部好似好暗 最唔鍾意啲兩房則會有工作露台喺個主人房對出 好奇怪 同埋9mil幾得內園景 麻麻地鍾意 但第日易放租）

環宇海灣 （其他座數唔講 淨講 1-3座 高層兩房 叫做唔差 6年樓 各方面都一般般 8mil幾入 升值潛力低 純自住）

翠豐臺 （除左樓齡比較大 各樣好 會所好齊 海景景觀很好整體樓宇管理穩妥 夠車位 管理費最平 但7mil幾入 第日走都冇乜水位）

PS兩人工作穩定非公務員 為人進取 人工有望攀升 日常有小玩股票 未來婚後目標仍會注重財富增值 希望再繼續買樓收租+其他投資

謝謝諗sir

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生意上需要周轉，又嫌銀行報價慢？唔洗左等右等，30分鐘即有批核結果。
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ANSWER:

佢咁睇樓應該留意唔到水位既，邊個屋苑有海景? 係唔係龍蝦則? 係唔係管理好? 其實呢幾項業主仲熟過你啦，亦都係公開資料。買樓是業主、買家、同經紀三方既博奕，你用既面係三方之中你最弱。同業主講管理好唔好? 只能說上次打風邊座既lift有水浸過? 邊座冇? 業主隨時熟過經紀，都未講到你(買家)，咁去傾點見到水(位)呢?

其中一個可以用既面，係經紀。如果一個月可以比十單八單生意比同一間經紀鋪，你行入經紀行自然受歡迎。當然你自己(買家)都有長處，本篇文打盤講成千字，我盡教。

另外出發之前問下自己目的先，做乜野買樓先。留意樓(住宅)就係升得慢，買股票就係升得快。當然兩樣野各有好處，否則就唔會同時存在。我諗sir係2013年成立homeblogger既目的就係客觀將樓、股、債、金、期權、海外樓各種資訊都提及，等大家資訊唔好側埋一邊，咪做錯投資決定。一反香港地產經紀唱好樓、股票經紀叫你抽IPO、海外樓經紀同你講仰光樓最有前景既現象。

講返目的，後生買樓意義做是盡用槓桿令自己資產規模加大，脅有租客去供滿層樓，或者自己省回租金。後生一般資金少，梗係要易租出既樓啦。年長又有些米開始要講氣派，如果自住可能要Style而唔係講升值。

荃灣西都還可以的，不過欠學生客。就當你買樓自住都要考慮間屋易唔易租，因為此因素直接影響樓價及你賣樓快唔快拎返錢。只要空租期多一個月，平均租務回報會跌唔少。我在星期初出POST都講過荃灣西，不過唔係住宅，而係億京係荃灣西工商廈之佈局。映日灣固然係億京少有既住宅作品，隔離既PLAZA88才是主力搵錢野。至於係荃灣工業區既地盤重建項目現正有2個，由於地價都唔係平，預期賣12000/呎，而現時同區工廈只4-6千/呎，不過唔係叫你9衝去即買，買錯工商廈開則同單位，仲難過住宅去返轉頭。

講水位，有幾多係你有咩人脈同本事傾出黎。一般買家都唔知點去handle個經紀，尤其在近30年採用既雙邊代理制，經紀同時代表買家同業主一方，好處係買賣價雙方一目了然，唔會好似幾十年前買賣雙方根本唔知大家開價而被經紀「食價」。壞處是經紀「兩邊手都係肉」，我就話經紀會偏幫業主啦，當然答案問都多餘，唔通經紀同你講:「我係幫對家唔幫你咩?」業主賣完樓變有錢人、唔少powerteam用戶搵我地買樓開價都仲要就埋佢收樓後夠唔夠錢裝修，係2000萬之下市場，經紀幫邊個一目了然。晝公仔都唔好跌埋條腸~

亦都有人唔睇經紀今劑可以拆幾多就一咪叫人減佣，減佣係可以，如果你可以同我食左d放左成年都冇人「喉」既極品，保證你買完先知呢樣要整個樣要修。另外射區亦是殘忍動作，你由大埔射黎荃灣，其實射你走同幫你做既兩邊經紀都要拆，只會令份佣薄上加薄，經紀有時似買波，拆佣分主/主、同主/客，好過癮架。

擺得係分行既盤，都唔會係最筍。堅有水位既盤，你認為鎖匙會係分行嗎? 我上次聽施老闆係am730訪問，佢講「梗有些經紀唔乖」佢已經好客氣。所以大家唔好成日笑佢old seafood啦，佢有佢既好處。

那怕比到你水位只是3%，已是30-40萬既事。因此我地要有隊powerteam，服務內容在下方彩色頁面睇報，報買樓001就可附送。幫你去不停掃盤，都係個句口號: 幾千蚊費用，慳返幾十萬。

荃城匯我地真係有成交過，街牌同類全部910，我地860

荃灣中心都有，523萬

不過當然唔係全個荃灣中心既盤都係好啦，就當去到差既區，有人幫手亦可「起死回生」。當然你話如果要沙頭角買樓，諗sir就未必幫到手既。

其他區透過powerteam既成交唔講啦，但我地上面兩個屋苑真係唔中讀者提出那4個，而考究買咩屋苑唔係重點。有靚既面才比到「真。水位」你令你在置業上有更好開始。

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零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
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黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

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直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
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