買樓點先有水位? 買家同業主博奕全拆解 #2264

諗sir 想請教下

 

廿幾歲情侶 合共月入十萬 首期可afford 8成按 10mil內 兩房既樓 準備結婚 想買荃灣/荃西樓 睇樓好一段時間 sort out左 4個choices 係合眼緣 唔知諗sir會點排priority 想參考下

 

海之戀 (我地so far最鍾意非龍蝦則既兩房,夠光猛,感覺最好 新三寶 樓既價值又高 第日換樓 易租易甩 同埋可能有少少水位走貨 但9mil幾有啲海景既選擇唔多)

 

柏傲灣 (外邊睇落就好靚 實質整體內部好似好暗 最唔鍾意啲兩房則會有工作露台喺個主人房對出 好奇怪 同埋9mil幾得內園景 麻麻地鍾意 但第日易放租)

 

環宇海灣 (其他座數唔講 淨講 1-3座 高層兩房 叫做唔差 6年樓 各方面都一般般 8mil幾入 升值潛力低 純自住)

 

翠豐臺 (除左樓齡比較大 各樣好 會所好齊 海景景觀很好整體樓宇管理穩妥 夠車位 管理費最平 但7mil幾入 第日走都冇乜水位)

 

PS兩人工作穩定非公務員 為人進取 人工有望攀升 日常有小玩股票 未來婚後目標仍會注重財富增值 希望再繼續買樓收租+其他投資

 

謝謝諗sir

 

ANSWER:

佢咁睇樓應該留意唔到水位既,邊個屋苑有海景? 係唔係龍蝦則? 係唔係管理好? 其實呢幾項業主仲熟過你啦,亦都係公開資料。買樓是業主、買家、同經紀三方既博奕,你用既面係三方之中你最弱。同業主講管理好唔好? 只能說上次打風邊座既lift有水浸過? 邊座冇? 業主隨時熟過經紀,都未講到你(買家),咁去傾點見到水(位)呢?

 

其中一個可以用既面,係經紀。如果一個月可以比十單八單生意比同一間經紀鋪,你行入經紀行自然受歡迎。當然你自己(買家)都有長處,本篇文打盤講成千字,我盡教。

 

另外出發之前問下自己目的先,做乜野買樓先。留意樓(住宅)就係升得慢,買股票就係升得快。當然兩樣野各有好處,否則就唔會同時存在。我諗sir係2013年成立homeblogger既目的就係客觀將樓、股、債、金、期權、海外樓各種資訊都提及,等大家資訊唔好側埋一邊,咪做錯投資決定。一反香港地產經紀唱好樓、股票經紀叫你抽IPO、海外樓經紀同你講仰光樓最有前景既現象。

 

講返目的,後生買樓意義做是盡用槓桿令自己資產規模加大,脅有租客去供滿層樓,或者自己省回租金。後生一般資金少,梗係要易租出既樓啦。年長又有些米開始要講氣派,如果自住可能要Style而唔係講升值。

 

荃灣西都還可以的,不過欠學生客。就當你買樓自住都要考慮間屋易唔易租,因為此因素直接影響樓價及你賣樓快唔快拎返錢。只要空租期多一個月,平均租務回報會跌唔少。我在星期初出POST都講過荃灣西,不過唔係住宅,而係億京係荃灣西工商廈之佈局。映日灣固然係億京少有既住宅作品,隔離既PLAZA88才是主力搵錢野。至於係荃灣工業區既地盤重建項目現正有2個,由於地價都唔係平,預期賣12000/呎,而現時同區工廈只4-6千/呎,不過唔係叫你9衝去即買,買錯工商廈開則同單位,仲難過住宅去返轉頭。

 

講水位,有幾多係你有咩人脈同本事傾出黎。一般買家都唔知點去handle個經紀,尤其在近30年採用既雙邊代理制,經紀同時代表買家同業主一方,好處係買賣價雙方一目了然,唔會好似幾十年前買賣雙方根本唔知大家開價而被經紀「食價」。壞處是經紀「兩邊手都係肉」,我就話經紀會偏幫業主啦,當然答案問都多餘,唔通經紀同你講:「我係幫對家唔幫你咩?」業主賣完樓變有錢人、唔少powerteam用戶搵我地買樓開價都仲要就埋佢收樓後夠唔夠錢裝修,係2000萬之下市場,經紀幫邊個一目了然。晝公仔都唔好跌埋條腸~

 

亦都有人唔睇經紀今劑可以拆幾多就一咪叫人減佣,減佣係可以,如果你可以同我食左d放左成年都冇人「喉」既極品,保證你買完先知呢樣要整個樣要修。另外射區亦是殘忍動作,你由大埔射黎荃灣,其實射你走同幫你做既兩邊經紀都要拆,只會令份佣薄上加薄,經紀有時似買波,拆佣分主/主、同主/客,好過癮架。

 

擺得係分行既盤,都唔會係最筍。堅有水位既盤,你認為鎖匙會係分行嗎? 我上次聽施老闆係am730訪問,佢講「梗有些經紀唔乖」佢已經好客氣。所以大家唔好成日笑佢old seafood啦,佢有佢既好處。

 

那怕比到你水位只是3%,已是30-40萬既事。因此我地要有隊powerteam,服務內容在下方彩色頁面睇報,報買樓001就可附送。幫你去不停掃盤,都係個句口號: 幾千蚊費用,慳返幾十萬。

 

荃城匯我地真係有成交過,街牌同類全部910,我地860

荃灣中心都有,523萬

不過當然唔係全個荃灣中心既盤都係好啦,就當去到差既區,有人幫手亦可「起死回生」。當然你話如果要沙頭角買樓,諗sir就未必幫到手既。

 

其他區透過powerteam既成交唔講啦,但我地上面兩個屋苑真係唔中讀者提出那4個,而考究買咩屋苑唔係重點。有靚既面才比到「真。水位」你令你在置業上有更好開始。

諗 Sir 買樓教學課程


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR收息投資課程

TEDV80為網上課,
欲在4月尾上埋附有的真人堂直接問諗sir請報名,位置將滿謝謝支持!


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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00

*如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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