當年爭d破產今日發左達! 逆轉人生後外父叫我買左佢間樓,點做…? #2263

諗sir 您好,

 

小弟早7年已是收息101學生,當年乃是一個欠債累累的窮小子,上堂後才知到正確的理財概念,今天有幸已成家又立業,小生意的業績亦相當不錯,希望可以展開人生第一個里程碑:置業 。

已報買樓001

 

背景 :

我 39歲 ,與拍檔開公司2年,報足稅及強積金,月薪 $57500,剛出花紅約50萬,沒信用卡,但剛2月才提早清還以前種下的因:DRP, 不知會否影響按揭借貸!

 

太太38歲,主婦,每月15天Part time 自己搵自已洗,人工約 $12-15K

 

阿仔 6歲,阿女4歲, 我們現居住外父名下已供完物業,上年自資大裝修約60萬,我再租隔離座給他們居住 ,租金支出$13.5K,基本家庭開支 = 我份糧 = 月光族,只能靠年尾花紅作儲蓄。

 

手持現金120萬,計劃在2022年頭調動600萬作花紅以買樓之用。但不知道現在我的個人背景(DRP) 及收入證明狀況能否付合按揭要求。

 

自己幻想可行之方案:

 

1)計劃買下外父物業黃金海岸繼續自住,樓齡30,實675呎,銀行估價700萬,然後外父自己再買個細單位住,好過而家交租

 

2)(最合心水,因個人極度想要向海露台,呼吸新鮮空氣 )買滿名山,800-900呎,付50%首期500-600萬,再借約 500-600萬 ,舊單位就交還外父,省下租金支出

 

希望諗sir能提供 方向及意見。萬分感激

 

answer:

1.破產/債務重組者買樓注意

恭喜哂讀者,改變人生就是諗sir教學最想見到的結果,收息買樓只係種途徑。債務重組計劃本身唁影響借貸,不過重組之前通常借貸人都遲還款,這些記錄就會寫入TU(信貸資料報告)。順帶提提,坊間有人宣傳信貸報告評級高,借錢買樓就更容易,其實這未為事實。評級高只表示你還款記錄好,有借有還,但不表示你借得多或者「一定上到會」。

 

至於破產亦唔表示你未來都借唔到錢買樓,不過確實有宜忌應注意令買樓易些。

 

2.致發左達既生意人

生意人普遍都借貸力弱,唔好以為老闆最易借,其實打工仔薪金又穩定個種,銀行更喜搵佢做債仔。生意人最基本唔好將公司往來銀行及按揭銀行用埋同一間,到市差收水銀行最先CALL LOAN就係最一類人。至於收入銀行接受董事袍金或者分紅,留意最好要每月有分紅銀行才易借。若是不固定分紅而公司又屬無限公司或獨資者(Sole proprietor),銀行又變得手緊。

 

有些老闆在借錢前會變回打工,或者都費事講咁多,獨立新開一有限公司而自己唔做Director,只做shareholder或者根本唔參與,專心出糧,用該新增公司及業務出糧比自己就算。留意銀行唔接受未返夠6個月工既人上會,因此即開即用既公司一來目的成疑、二來大家應更早籌劃。

 

3.合規避稅

親人(外父)既單位不妨先唔好買,等自己同老婆買樓名額用哂,每人一間高成數按揭上會後,才將外父間屋轉到太太/自己名下免重印花稅。因親屬之間外物轉讓可免付15%高印花稅,只用按原本較低的第二標準交稅,若交易金額少於200萬仲只用交$100印花稅添~ 不過先說明勿將親屬之間物業用大幅低於市價之間交易,這不是親戚之間既事,而係稅局收少左印花好大件事。

 

所以讀者未買過樓,還是基本步自己同太太每人一間八/九成上會,攪好兩公婆每人一間,才諗將親屬既樓買埋慳稅。如果親屬之間無需要你買走佢既樓,亦可學「四哥同檸檬」咁,不斷用四哥人頭買樓再逐一將業權射返比檸檬名下,亦是合規避稅策略。

 

4.雙租更合飛黃騰達者

因此反對讀者高成數打算50%首期上會,買樓的好處就是樓屬可高成數的抵押品,少都六至七成融資。大把人破過產之後都仲可買樓,佢重組咁少事應搵我地powerteam試下利用按揭經紀服務去同銀行預先傾好,後生仔買樓自然唔使比成500-600萬首期咁多。另外區份我地少提掃管笏一攜(有些人叫屯門東),雖低密度風景唔錯,不過自己一旦唔住想租比人都幾難。交通唔夾打工仔加上未來供應唔少,係年輕人住幾年又好有機會換大的情況下,不妨係荃灣買樓收租,自己租返滿名山。當年滿名山可以接近零首期就買到樓,好多業主都係近零成本咁執到錢想個屋苑叫起個價唔易,輕鬆錢自然較鬆手賣。諗sir亦去過該屋苑知道會所好合小朋友玩,咁就租個處大把盤比揀啦。

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[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00

*如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗 Sir 買樓教學課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
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第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
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第三堂 (手把手)

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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
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D. 學生宿舍/套房做法
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-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
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第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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