諗Sir你好。
小弟30歲，公屋仔出身，月薪40k，女友45k穩定月薪
現時配置：
現金40萬
股票40萬
債基B餐收息: 80萬，槓1倍年息~9%
現時租住荃灣套房月租5k，居住環境滿意。預期幾年後結婚買樓。
希望買九龍樓市便港島上班。終極目標希望靠著收息換回人生，做自己有興趣的工作。所以請教幾個大方向：
1）應否將家母公屋換至綠表3房居屋，一方面改善家母生活環境，一方面可作防守性最後的安全屋。但亦擔心上居屋會否因小失大，是否應該將筆錢買私樓好過?
2) 買兩房在九龍，不過由於女友愛裝修大執，我相信一買樓我就會-清袋
3）兩年後債基增至約120萬，轉至A餐收12%，月收約12k，足夠於九龍租2房幫補
在此祝諗sir牛年生意興隆!
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ANSWER:
讀者工資水平不俗，第一個要點，學校無教公屋居屋同私樓之分別。建議有條件就唔好浪費子彃換居屋，何況公屋係手唔怕遲些再轉做綠表上。亦一談綠表買居屋好處，除了免付地價外更可以95%上會，比白表90%更高成數。因此唔少細單位免地價做200萬只消10萬首期就買到，還要銀行批綠表勁鬆手，唔夠借爭些少都照比你去。因居屋是政府會維護的建築物，銀行認為間樓差極都有一定程度因此借貸人條件未夠好都照過。
上年去過天水圍天盛苑睇樓，該屋苑升幅比隔離嘉湖仲勁，全港對比幅度都犀利，原因亦罕見。首先嘉湖雖私樓但質素同天盛苑爭唔遠，另外天盛苑步行到西鐵比嘉湖近，最後是天盛苑批按揭鬆手過私樓，再加埋細價樓爆升潮，令天盛成為升幅強勁屋苑。當然諗sir自己都唔會買間天盛黎收租，先講冇資格，如將居屋補價亦唔見有錢途。
由於讀者已試好債基收息平穩，不妨先將錢泊債基收息，婚後1-2年先租樓住之後大家協商好才買樓。教的第二要點關於婚姻理財，結婚後首次置業花錢大裝修弊多於利，新婚夫婦一齊住要點磨合時間，好多人亦是婚後才知支出比想像中貴，亦有些人打消住村屋的念頭，夫婦切磋番兩年才買樓在地點選擇及裝修預算能作更明智選擇。
婚後過兩年有寶寶，都好正常。為人父母到時又要為校網及住近家人便照顧方面細想，不少人就將兩年前豪裝的dream house賣出，向經紀陳述你個裝修好值錢，可是欣賞你的買家估極少數，若當初用30萬裝修，兩年計平衡每月花照過1萬元係裝修，對年青人而言十分不值，浪費子彈。
套房其實真係幾正! 香港在20-30萬人住在套房，而大部份都在方便地區。好似讀者的套房在荃灣西，當然超方便。當地食肆在疫情消卻後加速開張，令荃灣西人流大幅上升，學校又無教你點觀察投資時機。荃灣西4個新落成屋苑為當地商業活動提升了層次，未來在西站附近的工業區有4-5間工廈拆卸後重建落成，你可去親身睇，人地落注係當區拆完再起當然有勝率才做，或者已經傾好大機構租客添，有寫樓自然對落地住同食有更大要求。當然經我們的powerteam服務去搵到個筍盤用低於市價買入(已在2月成功了買入幾間)，你就真正贏在起跑線!
將B餐轉做債基A餐係半年前已開始提，B餐係市差既時間會反升，但半年前已提出疫情會過應將投入派息更高又能予一定上升潛力之A餐，不槓桿7%息而槓桿後提供12%-15%息視乎槓桿水平。A餐近15日之價格如下，你見上落很少，而股市就波動大了。
至於銀行中人至今仍提出我講既A餐係templeton個隻，其實早已不採用此基金，大家去到銀行如聽到有人講:「諗sir話個d就係呢幾隻」，你大可一笑置之。我提出的黃金票據派15.33%年息月月派、直債保本7.8%息，佢地都無賣。講返templeton，確實係一月派過一次高息達年10%，可是煙花過後又是一段低息期，拉平均計全年派息不太突出。
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