諗sir 您好！
35歲，回顧過去，本地大學畢業，於外間打拼晉升至管理層，但近年工作受監管機構帶來壓力，亦感後浪推前浪力不從心。希望盡早建立足夠被動收入令自己可多個選擇。
近年月薪升至9萬，已為行內同級收入之頂部，薪金不太可能再大升，除非（但非個人意願）跳槽至中資公司）。太太同年月薪3萬，有1個小朋友。
現持有：
– 馬鞍山私樓: 2014年買入，394呎實用面積，地鐵上蓋盤，25年樓齡，銀行估價650萬，按揭貸款剩餘約3xx萬，每月供款約$14400，已出租，每月租金$14500，聯名持有
– 租住奧運站，租金$30800，三房單位
– 現金200萬
2019年完成收息101，於同年買了B餐100萬槓桿1:1，於2020年2月全部沽出價位平手，總收息約112000，手續費20000，即淨賺約92000
過去年幾見到諗sir業務蒸蒸日上，實在為不少fans省回時間行少冤枉路。如果夠被動收入我亦想利用自己行內知識創業。究竟應否再買多一層樓去行2樓1份債? 還是將資金做債基疊增？希望能得你指點唔好行錯呢一步。
無力的中高層上
——
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answer:
時勢驅使，唔少人都要諗好下步點行? 我認為本案讀者能行遠一點，去到「財務自由七部曲」的第5步「唔輸咁去有收入」的位置，比一般人於「兩樓一份債」買埋第二間樓係第4步就停可再行還一點。先講兩樓一份債的好處? 一間自住，另一間收租，收租樓細當700萬樓都有14-16k租，而一份債指買債基，讀者自己都試左，100萬投入收成11萬2一年，即9500/月，那兩樓一份債保守都為你提供14k+9.5k = 23.5k月入，中年有此收入就不用再被份工縛住，可以創業去，或有更多私人時間。
當然兩萬幾被動收入只係中途站，讀者人工都近10萬，那23.5k月入未能提供現時一樣的收入水平。因此讀者可用直債及黃金票據令佢收息回報走得更高。直債可買呢間地產公司的7.8%票息直債，仲有兩個選擇
- 現價約104，而債券可在今年開始用104的價early call，換言之你3月買而「不幸5月被call」你拎返付出的本金，而期間有7.8%年息。不過唔一定call，而被call只不較壞情況同你講定先，唔一定出現。一旦唔call可年年7.8%派息仲可以著量槓桿上去
- 沒有call條款更只100蚊，比選擇1平。不過派息可以有deferral payment，更可以是partial deferral。即係條債有可能爭住先停派息，不過就唔會early call
那選擇1定2? 103舊生搵返助教同你講。債券當中有些條款需要有客觀資訊提供者為你講明。近日亦有人留意條hsbc prep bond，派6%，見到whatsapp(下圖)我地幫學生去各大bond desk問價，好快覆到你110。而你經銀行或網上報價，一係唔準，一係銀行冇心做無回音。
金價近日跌，其實黃金票據不一定用金、用銀用油用銅都可收高息。先講返金，票據派息年15.66%息(下圖)，金價近日見底位有向上補回之勢，可以跟進。讀者再買樓現金唔夠，買1000-1500萬樓要40%首期即成400萬之下，讀者只200萬現金。方法是將原本間收租樓一拆二按爆八成，得650*80%-3xx ~ 得約150-200萬，令現金水平接近400萬，跟住將400萬收息可用上述之地產公司直債保本，再加黃金票據，及佢買過既債基三者同造一組合。直債可保本打個底、另外投入黃金亦有效把資產保值。至於債基於市好佢除了賺約12%息更能賺價。400萬投入收2-3年息即令本金升至500-600萬，就有條件買間1200萬既三房之後仲淨百餘萬收息。既滿足住在九龍三房又有被動收入之理想。
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加息或減息時如何選取債券
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
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買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
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