諗Sir你好：
懇請賜教，情況如下：
本人40歲月入6萬,老公40歲月入8萬,壓力大和有機會被炒,現有一個仔5歲,想要多個小孩,努力中. 自己單名下有一層大約900萬2房單位,還剩20萬20年,月供1千冇壓力,正在出租月入1.6萬. 自己和老公和小孩和helper 租3房住,月出開支2.5萬. 一家生活費（除住,衣食行,加囝囝讀書1萬,加helper $4630）大約3萬5千.
現冇任何股票債券,本人非常保首,因老公以前投機FX, Paper gold, cryptocurrency 都全輸了,大約輸100萬,所以現在係好怕好怕好怕亂投資投機.
手上現金500萬港元. 有大約200 储蓄保險年收1.5%.可在一個月內cash out. 問題,我和老公都怕5年後失業. 想多点被動收入, 現在在看樓想買3房自住（1200萬左右） 想問如果不買樓有乜較少風險既債券和多少回報. 謝謝意見
——
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ANSWER:
買樓投資如像一隻龜，慢但係穩，每月供樓等於儲錢，有收租樓更可叫租客幫你供埋。炒外匯或crypto係有人發達，好似兔仔咁，不過真正聰明既兔仔係唔會贏盡同去賺最後一桶金既。至於龜兔賽跑既故事邊個贏? 留返比讀者個仔講啦，五歲應開始可講返故仔轉頭，再隔多年仲識講下大話添~
由於炒賣賺錢模式讀者試過行唔通，咁都係專心完成兩樓一份債先吧。「兩樓」指一間樓自住另一間收租，由於未來幾年有被炒可能，加上中級管理層確是被裁首選，讀者更要加快完成兩樓一份債，銀行亦只會借錢比有糧單既人。
900萬兩房應加按，銀行識用其實能予你助力，按至50%得450-20 = 430萬，連埋手上現金500萬，都有成近1000萬在手了。1000萬其中480萬作首期買1200萬樓自住，月供約30K/月，單名上會只用付平印花稅。原本兩房可出租及將租金收入之70%作核實收入方便再買樓借錢，要有三樣野:
1 六個月租金收入記錄
2 已打印花的租約
3 銀行轉正出租用途的契約
假設兩房租值20k，
那家庭借貸力會增至(60000+80000+20k*70%)/10000*2.59 ~ 1990萬。而讀者兩房問銀行借了一半即450萬，新樓打算借720萬，兩者用掉借貸力之(450+720)/1990 ~ 59%。第時仲有計買第三間如到時能力許力。
原本間樓按450萬出黎月供約17k，收租後應可cover供樓更有少少淨。新屋估價要供30k而錢可以由淨低500萬收息而來。我們建議慢慢將(直債+債基)之收息組合增大，依下列步驟令自己被動收入至月40k
A 先試50萬收息。用債基開始最好，50萬投入不槓桿，看年派7%息的債基A餐究竟派息有幾準。過往79個Batch的收息學生都係咁試，例如3月買就4月睇下個息準唔準
B 當收到2-3個月息準了，加槓桿，做1:1槓桿就好。即50萬抵押再買多50萬，而借貸息口為2%左右，咁回報就係(50萬+50萬)*7% – 借的50萬*2%息口 = 70000-10000 = 60000，即12%年回報。亦即50萬投入槓桿後可月收5000。
C亦表示如全用債基，500萬投入就月收50000了。不過諗sir認為500萬的組合，不妨抽150萬出黎入條香港保險公司、或香港地產商的直債，收成6-7%年息，仲要到期保本。咁150萬派7%即月收8700。
D 即係500萬有350萬買債基，收息35000，另150萬做直債，派8k，咁500萬組合收息42k/月，而當中150萬係保本。債基雖不保本但一年內波幅常少於10%。
E保險當中既錢可當備用現金。如要更安全可令出黎做銀行定期，反正1.2%息係好過定期但求增加手上現金轉佢做定期收少DD係應該
F 現時有保險公司係街SELL佢既保險都派8%息，佢係叫你用錢全投一隻安聯既股債基金，內含債券級別比絕大部份債基都差，要留意。而收費要比齊保險公司同基金公司，貴。
—
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股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
現今市況下應選的債基種類
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
外幣直債30萬/80萬/160萬可買什麼?
第四堂真人班 (2小時)
股市出入市系統的原理及方法
債基出入市系統的原理及方法
30萬之下收息可以做什麼?
助教講解實戰做法
英國新加坡環球資產儲存組合的方法及人脈支援
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂: 債基基本網課(1小時)
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外幣直債30萬/80萬/160萬可買什麼?
第四堂真人班 (2小時)
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債基出入市系統的原理及方法
30萬之下收息可以做什麼?
助教講解實戰做法
英國新加坡環球資產儲存組合的方法及人脈支援
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諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一、二堂網課付款後可開始
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA7) 安排：
第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年09月20日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年09月27日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA7) 安排：
第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年09月20日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年09月27日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
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真人課
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–