諗Sir你好：
懇請賜教，情況如下：
本人40歲月入6萬,老公40歲月入8萬,壓力大和有機會被炒,現有一個仔5歲,想要多個小孩,努力中. 自己單名下有一層大約900萬2房單位,還剩20萬20年,月供1千冇壓力,正在出租月入1.6萬. 自己和老公和小孩和helper 租3房住,月出開支2.5萬. 一家生活費（除住,衣食行,加囝囝讀書1萬,加helper $4630）大約3萬5千.
現冇任何股票債券,本人非常保首,因老公以前投機FX, Paper gold, cryptocurrency 都全輸了,大約輸100萬,所以現在係好怕好怕好怕亂投資投機.
手上現金500萬港元. 有大約200 储蓄保險年收1.5%.可在一個月內cash out. 問題,我和老公都怕5年後失業. 想多点被動收入, 現在在看樓想買3房自住（1200萬左右） 想問如果不買樓有乜較少風險既債券和多少回報. 謝謝意見
ANSWER:
買樓投資如像一隻龜，慢但係穩，每月供樓等於儲錢，有收租樓更可叫租客幫你供埋。炒外匯或crypto係有人發達，好似兔仔咁，不過真正聰明既兔仔係唔會贏盡同去賺最後一桶金既。至於龜兔賽跑既故事邊個贏? 留返比讀者個仔講啦，五歲應開始可講返故仔轉頭，再隔多年仲識講下大話添~
由於炒賣賺錢模式讀者試過行唔通，咁都係專心完成兩樓一份債先吧。「兩樓」指一間樓自住另一間收租，由於未來幾年有被炒可能，加上中級管理層確是被裁首選，讀者更要加快完成兩樓一份債，銀行亦只會借錢比有糧單既人。
900萬兩房應加按，銀行識用其實能予你助力，按至50%得450-20 = 430萬，連埋手上現金500萬，都有成近1000萬在手了。1000萬其中480萬作首期買1200萬樓自住，月供約30K/月，單名上會只用付平印花稅。原本兩房可出租及將租金收入之70%作核實收入方便再買樓借錢，要有三樣野:
1 六個月租金收入記錄
2 已打印花的租約
3 銀行轉正出租用途的契約
假設兩房租值20k，
那家庭借貸力會增至(60000+80000+20k*70%)/10000*2.59 ~ 1990萬。而讀者兩房問銀行借了一半即450萬，新樓打算借720萬，兩者用掉借貸力之(450+720)/1990 ~ 59%。第時仲有計買第三間如到時能力許力。
原本間樓按450萬出黎月供約17k，收租後應可cover供樓更有少少淨。新屋估價要供30k而錢可以由淨低500萬收息而來。我們建議慢慢將(直債+債基)之收息組合增大，依下列步驟令自己被動收入至月40k
A 先試50萬收息。用債基開始最好，50萬投入不槓桿，看年派7%息的債基A餐究竟派息有幾準。過往79個Batch的收息學生都係咁試，例如3月買就4月睇下個息準唔準
B 當收到2-3個月息準了，加槓桿，做1:1槓桿就好。即50萬抵押再買多50萬，而借貸息口為2%左右，咁回報就係(50萬+50萬)*7% – 借的50萬*2%息口 = 70000-10000 = 60000，即12%年回報。亦即50萬投入槓桿後可月收5000。
C亦表示如全用債基，500萬投入就月收50000了。不過諗sir認為500萬的組合，不妨抽150萬出黎入條香港保險公司、或香港地產商的直債，收成6-7%年息，仲要到期保本。咁150萬派7%即月收8700。
D 即係500萬有350萬買債基，收息35000，另150萬做直債，派8k，咁500萬組合收息42k/月，而當中150萬係保本。債基雖不保本但一年內波幅常少於10%。
E保險當中既錢可當備用現金。如要更安全可令出黎做銀行定期，反正1.2%息係好過定期但求增加手上現金轉佢做定期收少DD係應該
F 現時有保險公司係街SELL佢既保險都派8%息，佢係叫你用錢全投一隻安聯既股債基金，內含債券級別比絕大部份債基都差，要留意。而收費要比齊保險公司同基金公司，貴。
TEDV80為網上課，
欲在4月尾上埋附有的真人堂直接問諗sir請報名，位置將滿謝謝支持!
諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一堂 (可網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法
直債或債基去出入賺價點做?
附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢
第二堂 (可網上修讀)
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
如何易借樓按去得到資金去收息
第三堂 (可網上修讀)
樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?
15%息黃金ETF解說
有咩保險可以CUT?
保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?
細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃
28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢
第一堂 (可網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂**
收息101課程安排：
第一堂：網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂：先網上修讀，再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂：先網上修讀，再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00
*如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片
< 課程內容 >
如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢?
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口
不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
可加入諗SIR討論群
*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
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TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
諗[email protected] J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
**限時優惠：現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務
第一堂 (可網上修讀)
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
第二堂 (可網上修讀)
睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
第三堂 (手把手)
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
第一堂 (可網上修讀)
選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
第二堂 (可網上修讀)
睇樓需知
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
第三堂 (手把手)
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**
買樓001課程安排：
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)
買樓001課程安排：
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
第一堂 (可網上修讀)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
第三堂 (個性化咨詢)
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
第一堂 (可網上修讀)
A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
第二堂 (可網上修讀)
C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
第三堂 (個性化咨詢)
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
買樓003課程安排：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)
買樓003課程安排：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–