和老公都怕5年後失業。輸crypto的我想多點被動收入  #2256

諗Sir你好: 

 

懇請賜教,情況如下: 

本人40歲月入6萬,老公40歲月入8萬,壓力大和有機會被炒,現有一個仔5歲,想要多個小孩,努力中. 自己單名下有一層大約900萬2房單位,還剩20萬20年,月供1千冇壓力,正在出租月入1.6萬. 自己和老公和小孩和helper 租3房住,月出開支2.5萬. 一家生活費(除住,衣食行,加囝囝讀書1萬,加helper $4630)大約3萬5千. 

 

現冇任何股票債券,本人非常保首,因老公以前投機FX, Paper gold, cryptocurrency 都全輸了,大約輸100萬,所以現在係好怕好怕好怕亂投資投機. 

 

手上現金500萬港元. 有大約200 储蓄保險年收1.5%.可在一個月內cash out. 問題,我和老公都怕5年後失業. 想多点被動收入, 現在在看樓想買3房自住(1200萬左右) 想問如果不買樓有乜較少風險既債券和多少回報. 謝謝意見  

 

ANSWER:

買樓投資如像一隻龜,慢但係穩,每月供樓等於儲錢,有收租樓更可叫租客幫你供埋。炒外匯或crypto係有人發達,好似兔仔咁,不過真正聰明既兔仔係唔會贏盡同去賺最後一桶金既。至於龜兔賽跑既故事邊個贏? 留返比讀者個仔講啦,五歲應開始可講返故仔轉頭,再隔多年仲識講下大話添~

 

由於炒賣賺錢模式讀者試過行唔通,咁都係專心完成兩樓一份債先吧。「兩樓」指一間樓自住另一間收租,由於未來幾年有被炒可能,加上中級管理層確是被裁首選,讀者更要加快完成兩樓一份債,銀行亦只會借錢比有糧單既人。

 

900萬兩房應加按,銀行識用其實能予你助力,按至50%得450-20 = 430萬,連埋手上現金500萬,都有成近1000萬在手了。1000萬其中480萬作首期買1200萬樓自住,月供約30K/月,單名上會只用付平印花稅。原本兩房可出租及將租金收入之70%作核實收入方便再買樓借錢,要有三樣野:

1 六個月租金收入記錄

2 已打印花的租約

3 銀行轉正出租用途的契約

 

假設兩房租值20k,

那家庭借貸力會增至(60000+80000+20k*70%)/10000*2.59 ~ 1990萬。而讀者兩房問銀行借了一半即450萬,新樓打算借720萬,兩者用掉借貸力之(450+720)/1990 ~ 59%。第時仲有計買第三間如到時能力許力。

 

原本間樓按450萬出黎月供約17k,收租後應可cover供樓更有少少淨。新屋估價要供30k而錢可以由淨低500萬收息而來。我們建議慢慢將(直債+債基)之收息組合增大,依下列步驟令自己被動收入至月40k

 

A 先試50萬收息。用債基開始最好,50萬投入不槓桿,看年派7%息的債基A餐究竟派息有幾準。過往79個Batch的收息學生都係咁試,例如3月買就4月睇下個息準唔準

B 當收到2-3個月息準了,加槓桿,做1:1槓桿就好。即50萬抵押再買多50萬,而借貸息口為2%左右,咁回報就係(50萬+50萬)*7% – 借的50萬*2%息口 = 70000-10000 = 60000,即12%年回報。亦即50萬投入槓桿後可月收5000。

 

C亦表示如全用債基,500萬投入就月收50000了。不過諗sir認為500萬的組合,不妨抽150萬出黎入條香港保險公司、或香港地產商的直債,收成6-7%年息,仲要到期保本。咁150萬派7%即月收8700。

 

D 即係500萬有350萬買債基,收息35000,另150萬做直債,派8k,咁500萬組合收息42k/月,而當中150萬係保本。債基雖不保本但一年內波幅常少於10%。

 

E保險當中既錢可當備用現金。如要更安全可令出黎做銀行定期,反正1.2%息係好過定期但求增加手上現金轉佢做定期收少DD係應該

 

F 現時有保險公司係街SELL佢既保險都派8%息,佢係叫你用錢全投一隻安聯既股債基金,內含債券級別比絕大部份債基都差,要留意。而收費要比齊保險公司同基金公司,貴。

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[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00

*如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

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如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
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第二堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
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買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
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-零收入都可產出借貸力法門
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B. 睇市心法
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第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
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第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

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