我是TEDV69的學生，現有買樓個案想查詢，如蒙諗sir解答不勝感激。
我(41歲，月入2萬2)與老公(40歲，月入3萬)均為公務員，於2018年以432萬(尚餘按揭343萬)買入Park Yoho開放式單位，該單位為我單名持有，因當時未有”林鄭plan”，故陰差陽錯下作出此決定。
我們的流動資金如下：
現金12萬
股票23萬
基金8萬
現盤算著換樓，例如大角咀屋苑細兩房，但來回的印花稅著實不少，而且要用盡我們的借貸力，還是保持現狀好？究竟要如何部署，才可實現”兩樓一份債”？
任性的窮夫妻
ANSWER:
讀者真係要感謝政府，糧係政府出，樓如果唔係有HKMC提供高成數，應唔能夠上會，佢真係要感恩準時交稅最好比突買埋儲稅券。
四十出頭只幾十萬儲蓄仲有間大半未供既樓，咁既情況都係主講點樣向前望。同埋先話你知2樓1份債月收兩萬幾照有得攪。
先望下手上幅牌:
由於買YOHO只用了單名，用老公名買第二間樓難度不大，又可九成上會。問題反而係原本間樓如果租出，按規矩要結欠少於市價50%，如偷偷租出公務員比較少做。當然市面亦有人諗好哂段稿，然後租比朋友，諗sir只能提示多人做既事未必一定對。
一簡單解決方法是將原居賣走，搵地方住陣先，然後再買:
若yoho唔賣而先買新一間樓，要先付15%印花稅，你證明到原本間樓(本例: park yoho)半年內賣走才會把收突的稅款退回。例如買間新二手樓700萬，先比突105萬然後證明到你原本間樓有沽出，稅局才會將比突的80幾萬比你，因700萬樓原本印花稅係20萬左右。讀者換樓就係卡住係度。
當然，只係100萬內，又係公務員，信安兄弟一定走出黎講:「唔怕，我地撐你!」但留意如果買樓之前半年內業主借過錢落了信貸資料庫，銀行就會懷疑你報既首期來源是否真由自己儲蓄。
二是唔賣原居，慳稅直買第二間?
夫婦兩人借貸力共(22000+30000)/10000*50%*2.59 ~ 660萬。買Park Yoho開放式已用借貸力一半(343萬)，加上最不安是元朗區的細單位諗sir唔看好。你問下班菲傭姐姐佢地夾份租個劏房擺野或者聚會都係租元朗多，點解? 所以諗sir提議不妨趁今次置業換走埋手上件次貨。無聽讀者講佢地有小朋友，就當有只要租個迷你倉再去些清靜既酒店攪個月租PLAN，十分容易。
將原居賣走，留意賣完一定要盡快補買間返另一間就成，最怕你賣左樓將回籠的百萬款項拎左去炒股，話「股市幫你上四房」，咁就真係幫唔到手。
步驟:
賣樓後夫婦返錢百幾萬再加埋幾十萬儲蓄，近200萬資金加上660萬借貸力，3年內每人單名買一間合共兩間，絕有可能。上車你可以諗荃灣，如果在市區工作荃灣比元朗方便，更有唔少上車盤選擇。
荃灣兩房450-550萬有盤，首期只需50萬左右，借400幾萬夫婦合力夠借。買後資金淨130-150萬
債基先收息: 由於是穩陣買樓錢，咁不如投C餐收息，C餐是眾多債基餐之中最低波幅，但派息低少少只8%。不過遇上跌市抗跌力很強。留意利用收息助教的適量槓桿才可達8%，而唔係好似股票咁就買。
150萬收8%息，即1個月派成1萬派息，敢講就當打個七折只月派7千，已能大大改善讀者財政。由於力弱不宜強出頭，佢不如收番2-3年息即有多30萬左右係手，等於大半個首期在手後才用夫婦另一個人名去高成數買第二間樓，完成「2樓1份債」收兩至三萬被動收入的中途站目標!
當然下一間樓如有違規情況偷租出，讀者係時候花時間了解及早作出準備。萬事都要逼埋黎先做，效果差生活難就肯定。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
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直債買賣手續
債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
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現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
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第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
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偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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兇宅/漏水樓
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真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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目前優惠費用: $3000
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