40歲任性,兩樓一份債幫窮夫妻辭工唔使撈#2248

我是TEDV69的學生,現有買樓個案想查詢,如蒙諗sir解答不勝感激。

 

我(41歲,月入2萬2)與老公(40歲,月入3萬)均為公務員,於2018年以432萬(尚餘按揭343萬)買入Park Yoho開放式單位,該單位為我單名持有,因當時未有”林鄭plan”,故陰差陽錯下作出此決定。

 

我們的流動資金如下:

現金12萬

股票23萬

基金8萬

 

現盤算著換樓,例如大角咀屋苑細兩房,但來回的印花稅著實不少,而且要用盡我們的借貸力,還是保持現狀好?究竟要如何部署,才可實現”兩樓一份債”?

任性的窮夫妻

 

 

ANSWER:

讀者真係要感謝政府,糧係政府出,樓如果唔係有HKMC提供高成數,應唔能夠上會,佢真係要感恩準時交稅最好比突買埋儲稅券。

 

四十出頭只幾十萬儲蓄仲有間大半未供既樓,咁既情況都係主講點樣向前望。同埋先話你知2樓1份債月收兩萬幾照有得攪。

 

先望下手上幅牌: 

由於買YOHO只用了單名,用老公名買第二間樓難度不大,又可九成上會。問題反而係原本間樓如果租出,按規矩要結欠少於市價50%,如偷偷租出公務員比較少做。當然市面亦有人諗好哂段稿,然後租比朋友,諗sir只能提示多人做既事未必一定對。

 

 

一簡單解決方法是將原居賣走,搵地方住陣先,然後再買:

若yoho唔賣而先買新一間樓,要先付15%印花稅,你證明到原本間樓(本例: park yoho)半年內賣走才會把收突的稅款退回。例如買間新二手樓700萬,先比突105萬然後證明到你原本間樓有沽出,稅局才會將比突的80幾萬比你,因700萬樓原本印花稅係20萬左右。讀者換樓就係卡住係度。

 

當然,只係100萬內,又係公務員,信安兄弟一定走出黎講:「唔怕,我地撐你!」但留意如果買樓之前半年內業主借過錢落了信貸資料庫,銀行就會懷疑你報既首期來源是否真由自己儲蓄。

 

二是唔賣原居,慳稅直買第二間?

夫婦兩人借貸力共(22000+30000)/10000*50%*2.59 ~ 660萬。買Park Yoho開放式已用借貸力一半(343萬),加上最不安是元朗區的細單位諗sir唔看好。你問下班菲傭姐姐佢地夾份租個劏房擺野或者聚會都係租元朗多,點解? 所以諗sir提議不妨趁今次置業換走埋手上件次貨。無聽讀者講佢地有小朋友,就當有只要租個迷你倉再去些清靜既酒店攪個月租PLAN,十分容易。

 

將原居賣走,留意賣完一定要盡快補買間返另一間就成,最怕你賣左樓將回籠的百萬款項拎左去炒股,話「股市幫你上四房」,咁就真係幫唔到手。

 

步驟:

賣樓後夫婦返錢百幾萬再加埋幾十萬儲蓄,近200萬資金加上660萬借貸力,3年內每人單名買一間合共兩間,絕有可能。上車你可以諗荃灣,如果在市區工作荃灣比元朗方便,更有唔少上車盤選擇。

 

荃灣兩房450-550萬有盤,首期只需50萬左右,借400幾萬夫婦合力夠借。買後資金淨130-150萬

債基先收息: 由於是穩陣買樓錢,咁不如投C餐收息,C餐是眾多債基餐之中最低波幅,但派息低少少只8%。不過遇上跌市抗跌力很強。留意利用收息助教的適量槓桿才可達8%,而唔係好似股票咁就買。

 

150萬收8%息,即1個月派成1萬派息,敢講就當打個七折只月派7千,已能大大改善讀者財政。由於力弱不宜強出頭,佢不如收番2-3年息即有多30萬左右係手,等於大半個首期在手後才用夫婦另一個人名去高成數買第二間樓,完成「2樓1份債」收兩至三萬被動收入的中途站目標!

 

當然下一間樓如有違規情況偷租出,讀者係時候花時間了解及早作出準備。萬事都要逼埋黎先做,效果差生活難就肯定。

 

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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-06-23(三)19:15-21:45
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-06-30(三)19:15-21:45

*如6月23,6月30不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

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第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
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「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
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第二堂 (可網上修讀)

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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月19日(六)(TELY75)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如6月19不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月19日(六)(TELY75)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如6月19不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
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資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
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D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
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第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
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買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年6月26日(六)14:00-16:00(TELY76)真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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