諗 Sir,
你好! 我和太太是收息101學生, 上堂前有投資問題想先請教一下。
本人現年41歲， 月入40K。
太太只能兼職，有收入14k，小孩兩個
現金有 2M,
持有物業如下 ：
1） 自住屋苑樓 – 2房單位, 樓齡 26年, 月供10K, 貸款餘額 2.38M, 市價約7.8M,
2 ) 套房洋樓(1開4) ，月供 8K, 貸款餘額1.9M, 市價約4.8M， 月租收入21K。
現在家庭每月支出約28K (未計上述單位供款)
小朋友有些長病令支出難減
知道年齡過45借貸力將有所減低，想詢問一下諗 Sir 意見怎樣安排投資分配可達到收支平衡從而至到財務自由呢？
因我倆希望能夠早點退休，想抽多些時間陪我小朋友
謝謝
學員 黃先生
ANSWER:
明白讀者要抽時間多陪小朋友，計埋供樓讀者如果唔係間套房，讀者應冇咩錢淨。28k支出加供樓10k，已接近用盡讀者40k收入，未計埋比MPF食走部份。
套房(1開4)產出正現金流13K，計埋太太有些少收入幫補下，兩件事為財政提供大助力。
明白做套房或引致政府查看，有些套房入則屋宇署就唔成問題，無入則既就要避免一些地點去做，同埋選好層樓。太貪心用連平台單位係低層間套房賺盡，會好快被呼籲還原。另外套房一旦要賣，預左要比少少錢做返個原則。由於一年收租都廿幾萬(每間5000+而1開4有20K+正常)，收4-5年租都成百萬未計樓價賺幅，所以業主基本上都唔怕要入屋查或要降少少價賣，價實在賺得太深了。
我們當然不鼓勵以身試法，不過跟從政府叫你讀好書打份工結婚生仔呢條路，你除左肯定可返工交稅至60幾歲之外，其他享受人生或陪伴家人既時間有都好少。政府從不限制你炒股票，仲想上調印花稅去賺錢，咁你就要諗過。政府就當封區都要諗埋你第日點返工，你竟就要明返工唔係長安之策。
將樓利用裝修技巧去增加租值是逃生小口，何況政府令買住宅樓呢件事，要比重稅又十分困難，而過去十年樓價已證實此為其中出路。
買債又係冇咩人講，根本冇人贊助講債既節目，只有靚女上窩輪節目。
由於兩間樓都供了唔少，農厝年後加按佢吧! 自住樓可按至780*60%-238 = 230萬。讀者及太太借貸力共(40K+14K)/10000*50%*2.59 ~ 699萬。加按後借貸力用掉468+190 ~ 668萬，剛好夠借。唔夠可用買樓003借貸力由冇變有之法，令太太入息更多完而借貸力上升。用太太做估計比先生易，留意用咩人去開咩公司，出咩證明，都要留意。有時用錯一間銀行、會計或強積金供應商已令你返唔到轉頭。
有多了230萬，如太太有名額，不妨再用套房去買400-500萬洋樓收租，讀者已收開應知經濟差套房需求更大，當然在大西北區域，已講過村屋多既地方唔合做。那再行一次一開四又有多間套房多一次(13K)的正現金流，兩間套房夾埋26K月正現金流，呢個數要買260萬債基才做到，或者60萬美金的直債唔槓桿才收到。
26K月收入的三個途徑
套房: 只要做兩間套房付20%首期(人地大約用280萬兩間屋首期連洗費)就可了已計埋供按揭。由於租客打散了你反而唔怕其中一個欠租，影響微。而套房由於你已能自己開門及水電錶係你手，其實仲易管
債基用C餐槓桿吧，如果只係想要8-10%。用A餐可12%。投入260萬月收26K
直債不槓桿地保本，最穩。60萬美金收5%息。香港地產商外國大銀行或者你成日係街見到既英國車出既債，都有呢個數。
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