你好諗sir
本人已報讀買樓003及收息101的學生，現在幾個問題希望諗sir能解答
本人有個單位在藍田大概700尺單位沒有按揭想開4間套房租比人，現時市況唔太好攪套房是否唔合時?
另外父親有個3房物業在荃灣市值1600萬左右 欠按揭500萬元 月共18000
本人年歲36手上現金大約 250萬 股票20萬左右
我和太太 有兩名小朋友 一位三歲半另外一位 未滿一歲 每月薪金 共8萬
每月經常性開支保險包括一台坐架 大概35000元
想請教問怎樣分配資產和投資債基
另外還想知道現在還能利用父親這間房子再做加按拿取更多現金再作投資嗎? 因樓齡比較大和父親年紀較高所以很難加按請問有什麼其他方法嗎
先感謝抽出時間解答問題
ANSWER:
讀者父親的樓可加按至五成即1600萬*50%套800-500 = 300萬。太太及讀者借貸力共80000/10000*50%*2.59 ~ 1036萬，假設佢地在外無借貸，幫左老豆加按樓後仲可借1036-300 ~ 736萬。用埋手上現金最盡可用520萬作首期借700幾萬買到1300萬樓。
牌面唔係差，自己儲到些少錢更有「老豆牌」可動用。由於36歲未有樓進度比較慢，確實同意要做套房去追一追。增加單位租務回報可間套房作宿舍租比人，或用磚間房去分租比人，分別是:
套房宿舍: 一般指用木間空間，共用廁所，間房成本較平。一間三房可改為5個房，市淡都可收租5.4K，即27K月租金收入，由原本的16K提升不少。三房700-800萬可入手，就當高成數上會都夠用租金供樓
磚間房: 用磚間房每套房內建廁所，裝修費較貴，但租金收入較高。多用洋樓做，技術含量高一點回報都高一點。可能有人驚違規而唔做磚間房，可是早年有人入手二百餘萬洋樓，一年收成廿幾萬租，十年唔夠收租都多過你當年買返黎間樓既全價，又為何有人擔心被屋宇署釘契呢?
當然現時市況比幾年前差，沒了內地學生，宿舍轉返本地客為主。經濟差唔少人係要大換細，你係屯門租間屋12K/月又遠，唔少人返出九龍6.5K洋樓租間一房加廳套，返工快左更可省錢。套房與酒店唔同係有固定地址，加上疲情之下唔係個個FAMILY都硬博去轉住酒店。
然而藍田區做套房不太好，建議由買樓003助教提出由邊開始睇樓，教你整埋個裝修係合大部份租客心水易租出，去降低空租期。
就咁買樓收租唔得咩? 如果讀者是26-30歲，時間容許佢慢慢買間租低租務回報地收租。可是現已36「再唔快行就冇時間」。
買700-800萬樓去提高租務回報前，要知將間報自住既屋租出要點去面對風險。上星期已有師兄提銀行寄黎既信，問多佢一次究竟係自住定出租，佢問諗SIR點答。另外稅局同差估處都有可能出信比你，最好預先做定準備。這些都是口傳的經驗之談，相信唔會有業主同評稅主任無啦啦係網講佢違規個CASE，或者主任為左要教識你而無左份長糧。
買完樓應仲有百餘萬淨，當然用債基收息。為什麼是「當然」? 用直債20萬美金入場，讀者買得太辛苦。用股票波幅過高，更擔心佢一買就係高位，而家股市只宜已獲利的人再投賺左個部份去博。新手而家先入場買股? 只能祝你好運。
債基買A餐唔槓桿派7.2%息，槓桿埋有10-15%年息，視乎你幾槓得幾盡。由2020年中開始已提出由B轉A之策，B是美國國債，近日國債孽息回升令債價唔靚B餐跑幅。至於A餐是亞洲債為主。香港個市大升之前，其實日本台灣韓國都升唔少，美元弱利亞洲區貨幣及股市，未來時間，大家應考慮要A餐。
得知有銀行職員將很久之前筆者提及的鄧普頓基金說作是現時諗SIR用的A餐，特此澄清鄧普頓基金的SHARPE RATIO係-0.22，由於基金好少SHARPE RATIO低到負數，過去兩年(2020, 2019)的回報為-7.04%及-0.69%，跑輸同儕，所以本人沒數據支持要看中此基金。A餐上年中已重新為收息103舊生作出部署指示而現正享成果，請不要理解錯是鄧普頓。
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另外金價愚見是入市良機，不妨可(A餐+黃金票據)組合去收息。黃金票據派14.8%年息，扣埋美國債都仲有成10%，更是月月派息。至於波幅比B餐或絕大部份香港股票或債基都少，上圖示2020年3月大跌市，黃金票據只跌15%不夠，仲少過C餐或者中電。(A餐+黃金票據)組合平均收(10%+7.2%)/2 = 8.6%年息，不槓桿。用此組合令風險低了而息口仍高。
金價已進入近月低位，見金價過去半年每到通道底就轉身彈(上圖)，究竟買9988去博定係黃金收息自己諗。亦可與103助教查詢了解。票據由國際性大行發出，公司評級比中人壽還高。
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