A餐唔係鄧普頓。利用黃金建構10%派息組合 #2235

你好諗sir

本人已報讀買樓003及收息101的學生,現在幾個問題希望諗sir能解答

 

本人有個單位在藍田大概700尺單位沒有按揭想開4間套房租比人,現時市況唔太好攪套房是否唔合時?

 

另外父親有個3房物業在荃灣市值1600萬左右 欠按揭500萬元 月共18000

 

本人年歲36手上現金大約 250萬 股票20萬左右

我和太太 有兩名小朋友 一位三歲半另外一位 未滿一歲 每月薪金 共8萬

每月經常性開支保險包括一台坐架 大概35000元 

 

想請教問怎樣分配資產和投資債基

另外還想知道現在還能利用父親這間房子再做加按拿取更多現金再作投資嗎? 因樓齡比較大和父親年紀較高所以很難加按請問有什麼其他方法嗎

 

先感謝抽出時間解答問題

 

ANSWER:

讀者父親的樓可加按至五成即1600萬*50%套800-500 = 300萬。太太及讀者借貸力共80000/10000*50%*2.59 ~ 1036萬,假設佢地在外無借貸,幫左老豆加按樓後仲可借1036-300 ~ 736萬。用埋手上現金最盡可用520萬作首期借700幾萬買到1300萬樓。

 

牌面唔係差,自己儲到些少錢更有「老豆牌」可動用。由於36歲未有樓進度比較慢,確實同意要做套房去追一追。增加單位租務回報可間套房作宿舍租比人,或用磚間房去分租比人,分別是:

 

套房宿舍: 一般指用木間空間,共用廁所,間房成本較平。一間三房可改為5個房,市淡都可收租5.4K,即27K月租金收入,由原本的16K提升不少。三房700-800萬可入手,就當高成數上會都夠用租金供樓

 

磚間房: 用磚間房每套房內建廁所,裝修費較貴,但租金收入較高。多用洋樓做,技術含量高一點回報都高一點。可能有人驚違規而唔做磚間房,可是早年有人入手二百餘萬洋樓,一年收成廿幾萬租,十年唔夠收租都多過你當年買返黎間樓既全價,又為何有人擔心被屋宇署釘契呢?

 

當然現時市況比幾年前差,沒了內地學生,宿舍轉返本地客為主。經濟差唔少人係要大換細,你係屯門租間屋12K/月又遠,唔少人返出九龍6.5K洋樓租間一房加廳套,返工快左更可省錢。套房與酒店唔同係有固定地址,加上疲情之下唔係個個FAMILY都硬博去轉住酒店。

 

然而藍田區做套房不太好,建議由買樓003助教提出由邊開始睇樓,教你整埋個裝修係合大部份租客心水易租出,去降低空租期。

 

就咁買樓收租唔得咩? 如果讀者是26-30歲,時間容許佢慢慢買間租低租務回報地收租。可是現已36「再唔快行就冇時間」。

買700-800萬樓去提高租務回報前,要知將間報自住既屋租出要點去面對風險。上星期已有師兄提銀行寄黎既信,問多佢一次究竟係自住定出租,佢問諗SIR點答。另外稅局同差估處都有可能出信比你,最好預先做定準備。這些都是口傳的經驗之談,相信唔會有業主同評稅主任無啦啦係網講佢違規個CASE,或者主任為左要教識你而無左份長糧。

 

買完樓應仲有百餘萬淨,當然用債基收息。為什麼是「當然」? 用直債20萬美金入場,讀者買得太辛苦。用股票波幅過高,更擔心佢一買就係高位,而家股市只宜已獲利的人再投賺左個部份去博。新手而家先入場買股? 只能祝你好運。

 

債基買A餐唔槓桿派7.2%息,槓桿埋有10-15%年息,視乎你幾槓得幾盡。由2020年中開始已提出由B轉A之策,B是美國國債,近日國債孽息回升令債價唔靚B餐跑幅。至於A餐是亞洲債為主。香港個市大升之前,其實日本台灣韓國都升唔少,美元弱利亞洲區貨幣及股市,未來時間,大家應考慮要A餐。

 

得知有銀行職員將很久之前筆者提及的鄧普頓基金說作是現時諗SIR用的A餐,特此澄清鄧普頓基金的SHARPE RATIO係-0.22,由於基金好少SHARPE RATIO低到負數,過去兩年(2020, 2019)的回報為-7.04%及-0.69%,跑輸同儕,所以本人沒數據支持要看中此基金。A餐上年中已重新為收息103舊生作出部署指示而現正享成果,請不要理解錯是鄧普頓。

另外金價愚見是入市良機,不妨可(A餐+黃金票據)組合去收息。黃金票據派14.8%年息,扣埋美國債都仲有成10%,更是月月派息。至於波幅比B餐或絕大部份香港股票或債基都少,上圖示2020年3月大跌市,黃金票據只跌15%不夠,仲少過C餐或者中電。(A餐+黃金票據)組合平均收(10%+7.2%)/2 = 8.6%年息,不槓桿。用此組合令風險低了而息口仍高。

金價已進入近月低位,見金價過去半年每到通道底就轉身彈(上圖),究竟買9988去博定係黃金收息自己諗。亦可與103助教查詢了解。票據由國際性大行發出,公司評級比中人壽還高。

諗SIR收息投資課程

收息101課程可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

第一堂 (可網上修讀)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂**

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-03-09(二)19:15-22:00
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-03-16(二)19:15-22:00

*如3月9,16不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-03-09(二)19:15-22:00
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

 

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP63 第一課:2021-03-31(三)19:15-21:15
TEDP63 第二課:2021-04-07(三)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP63 第一課:2021-03-31(三)19:15-21:15
TEDP63 第二課:2021-04-07(三)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】course code:TELY71
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年2月27日 下午16:30-18:30真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
全三課費用:$3000元
地點:佐敦
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5. 第三堂返黎上堂或網上約助教去傾傾

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 


買樓001  第一堂:
 選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
買樓001  第二堂:
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
買樓001  第三堂(手把手):
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

講解

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】course code: TELY72

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)

第三課:2021年3月6日 14:00-16:00真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到

全三課費用:$3000元

地  點: 佐敦

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5. 第三堂返黎上堂或網上約助教去傾傾

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

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買樓003第一堂:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A

律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!

資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

 



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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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