(本個案是昨日的簡略版，作另一角度去解答昨日未答之問題)
諗sir你好，我追縱你的網站已一段時間。本人丈夫已59歲，工作穩定， 打算65歲退休。我51主婦。老公月薪$63,000 ，加埋花紅，年薪約$100萬。
同埋知道你有一team同事，可以幫手樓宇買賣以及按揭安排推介，希望日後可以幫到手。資產如下：
市區大型屋苑（1分鐘到地鐵站）一層三房套房單位市值約＄1100萬（已full pay),
股票約＄25萬 ，現金約$50萬，
現在有一個退休計劃，請諗sir指教：做法是在這一兩年內將現在自住的單位加按$500萬，fullpay一層$500萬的單位租比人。(因為自住單位是聯名物業，加按時順便轉名）。
跟住在女兒大學畢業後就放售自住的物業，之後買返一層兩房自住。退休後就可以自住一層兩房，同出租一層單位作生活費。（remark:不想住現在這個單位嘅另一個原因就係，現單位樓上個單位發出很多噪音，已多年沒有改善跡象，真係有啲困擾，所以諗住遲啲自己買嘅物業要在隔火層樓下。）
我以上這個退休計劃可行嗎？請諗sir指教。
ANSWER:
昨天已答加按自住樓拎500萬出黎FULL PAID買樓收租令現金流產出只在13K左右，不如只付20%首期有淨去買直債令現金流升至21K+。
加上讀者先生難借錢，佢自己51歲都打八折，但可用借貸力由無變有之法後天完成。今天新增一觀點，如果可用阿女個名再揸樓，同心協力之可家庭財政在3-5年後應可改善，作法如下:
就咁將聯名樓一拆二甩名出黎其實要比成15萬印花稅，希望在此提出再幫讀者省回時間。要甩，唔係就咁無技巧咁甩。預今次既「甩」要一年先掂。當然你話我將價SET做0或者100萬甩比老婆咪唔使比印花稅? Well….你可以試下咁做是否真的可以?
甩之前讀者自己有人工去食起個按揭最好，唔使用老公借貸力擔保。老公搵63k+bonus唔係無敵。其實佢借貸力當佢月收入平均85k，都只係(85000/10000)/10000*50%*2.59 ~ 1100萬。還要假設無任何街數。自己出糧比自己，由無變有，總之有人是做到的。另外亦可將原自住樓加按至5成及轉作出租用途，租比人可將租金收入之70%作個人入息，幫到下次再買樓借錢
由於樓應是先生甩比讀者，因此讀者除可自己出糧比自己，租約可同時幫到佢借貸力，有30-40k月入令人信服樂觀做到。
老工一人係可按500-600萬出黎，月供16-18k。有左600萬，唔好一炮過買樓，120萬作20%首期去買些550-630左右既兩房，易租出既，月入14k。剛好供租相抵。
淨480萬可買三條直債，分佈香港地產商國際物流商及保險公司，平均有6.2%年息派，利用收息101方法同埋唔好槓桿，480萬投入年息297,600息收，到期保本。
當然做熟之後可槓桿，回報同風險同增。
由於新買樓是供租相抵，原居既然嘈咁就搬出租比人，1100萬樓收租應有20k夠供佢按左出黎要月供之16-18k。換言之297,600係淨落袋，平均一個月有25k，夠佢租唔少地方三房住啦。其實肯住遠些少仲有錢淨，識用錢就可更多錢儲同埋遠離燥音。
其實諗sir係同意租樓既，因為香港好多樓都係租抵過買黎供。問題係你自己有冇揸返幾間屋去抵銷返租金同埋萬一樓市再上升。租新盤更可時常令自己用新淨傢俱又可免裝修錢，管理費仲耍業主比。你諗下2000萬既樓3萬幾月租就可以租到，而你要買就要1000萬首期，咁點解唔用1000萬去收息而支付呢三萬幾租? 跟手hold哂成埋較細銀碼屬好區又跑贏大市既樓等升?
當然，讀者間1100萬樓當租左比人，租客都應會1年死約內就退租。所以更好既做發係直情賣左佢，換第二度啦，不過明白50-60歲既朋友冇咁大魄力去大執樓宇組合。
講到呢度看倌或會想:「點先可check到呢類燥音單位令自己唔會買中?」well…歡迎大家係facebook留言你的想法，諗sir會稍後參與討論及給予答案。
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