諗SIR你好本人剛報讀課程，現有關投資事宜希望能有較理想及明智的投資及自住組合，欲請教之
本人41月入85000元，穩定工作及收入
太太40月入69200元，穩定工作及收入
現金200-300萬，有1子女
本人2015年購入北角一屋苑單位，作價580萬元，現2020還欠銀行328萬，每月供款12800元；現在加租至18K/月。再用太太名於2016年購入西環物業自住，作價1300萬元，還欠銀行800萬，每月供款26500元
問題
- 現巿道低迷，樓巿似有下行風險，本人對是否該賣出北角舊樓有疑惑。另外如再買看你意見，港島樓投資價值不高嗎?
- 本人應得直債收息較好，究竟有什麼建議
- 以兩夫婦的收入及現有投資，才能做到退休無憂?
謝謝
answer:
如果以讀者工資水平，可以賣。但如工資更低者例如只夫婦共7萬月入或更低，佢就唔應該賣省回洗費。賣樓再買既要比佣就當有「人頭」都要比常額印花稅，換貨(樓)一次都幾十萬，工資不高者宜只入不出，除非是家人留落的殘樓過40年咁就冇辦法。當然不時有人問舊樓有冇被收購價值?
收舊樓是個專門行業，由估價行或者代理(例如田生)收樓，收到幾多當然唔會話你知，你亦唔需因一封「有興趣徵收閣下物業告示」感到欣喜。但如果連告示都冇而只係樓舊，應有排都未輪到你，還是趁市高賣樓拎錢吧。家陣大把酒店都冇人住唔少都改緊用途，有些改好賣緊，幾時有人肯花高價搞你呢? 所以唔好將願望，納成財務策劃之一部份。
樓唔合時賣跌價可好重，一個奇怪鄰居搬入就可以令你租都收唔到。近日幫學生成交了荃灣一屋苑，令我想起此屋苑一舊事。朋友有一單位收租遇上偷窺狂，話朋友A單位的租客望B單位，報警但無證據，最後B單位為「反制」將錄象機放在窗口。幾個月之後A單位租客搬走，而B單位都唔肯拆機，管理處同業主上去都唔制，單位因此丟空多半年都冇租收，縱使該屋苑成交很多。
由於業主提供寧靜及不被騷擾的環境是其義務，因此租客比其他鄰居搞，業主要處理，此為租約隱含條款之一。至於有些業主想租客多應承佢十樣野，但如要租客承擔一切法律責任，或業主公契上要付之責任想丟比租客，佢可能將隱含條款列多幾項出黎，令業主及租客的責任睇落大家都有十條八條，此為其中一項招數，是否中招要睇租客識唔識野。
可能你認為買樓收租好煩? 諗sir明白過收租注認點及與不少學生處理租務問題後(例如收唔笛間樓、租客失蹤、漏水等)，仍覺收租比買股票易。漏水易防，起初搵搵食環，再唔得去小額庭入稟索(當然要些證據)，其實只要樓上業主神智清醒的，佢都知整返同比錢你和解好過同你打幾年官司。真係條數點計就唔多講，法律野諗sir唔好扮識。至於上市公司老闆究竟有冇將公司戶口「漏水」入自己袋，你捉到佢都好難有佢符，透明度比自己間樓低不少。起碼上得市，都係同律師傾開計既人，一般打工仔既不判斷又少見官，明白唔想花時走這些程序。所以將大額資金投入股市，諗sir不建議。反正有方法，買股由小本都可炒到大，方法錯幾大本都炒唔大。
只要搬好北角樓，去投資假值高的九龍新界樓，之後有淨資金用債基收息，即到達「兩樓一份債」的理財目標。債基150萬投入，收14k息，在上星期有人出信都講過。咁兩間樓一自住另一收租，細間樓都估收15k租，加埋百幾萬用債基收息，到老即可有樓住而達30k被動收入，要平穩過活不難。
當然「兩樓一份債」是不少師兄的主要中途站，但再上一層樓達六位份數被動收入，你可參考下表「財務自由七部曲」的第5-7步。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
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第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
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30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課，
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學<
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA6) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年06月14日(六) 14:30-16:30
第二課真人: 2025年06月21日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年06月28日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
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兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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