諗SIR你好本人剛報讀課程，現有關投資事宜希望能有較理想及明智的投資及自住組合，欲請教之
本人41月入85000元，穩定工作及收入
太太40月入69200元，穩定工作及收入
現金200-300萬，有1子女
本人2015年購入北角一屋苑單位，作價580萬元，現2020還欠銀行328萬，每月供款12800元；現在加租至18K/月。再用太太名於2016年購入西環物業自住，作價1300萬元，還欠銀行800萬，每月供款26500元
問題
- 現巿道低迷，樓巿似有下行風險，本人對是否該賣出北角舊樓有疑惑。另外如再買看你意見，港島樓投資價值不高嗎?
- 本人應得直債收息較好，究竟有什麼建議
- 以兩夫婦的收入及現有投資，才能做到退休無憂?
謝謝
answer:
如果以讀者工資水平，可以賣。但如工資更低者例如只夫婦共7萬月入或更低，佢就唔應該賣省回洗費。賣樓再買既要比佣就當有「人頭」都要比常額印花稅，換貨(樓)一次都幾十萬，工資不高者宜只入不出，除非是家人留落的殘樓過40年咁就冇辦法。當然不時有人問舊樓有冇被收購價值?
收舊樓是個專門行業，由估價行或者代理(例如田生)收樓，收到幾多當然唔會話你知，你亦唔需因一封「有興趣徵收閣下物業告示」感到欣喜。但如果連告示都冇而只係樓舊，應有排都未輪到你，還是趁市高賣樓拎錢吧。家陣大把酒店都冇人住唔少都改緊用途，有些改好賣緊，幾時有人肯花高價搞你呢? 所以唔好將願望，納成財務策劃之一部份。
樓唔合時賣跌價可好重，一個奇怪鄰居搬入就可以令你租都收唔到。近日幫學生成交了荃灣一屋苑，令我想起此屋苑一舊事。朋友有一單位收租遇上偷窺狂，話朋友A單位的租客望B單位，報警但無證據，最後B單位為「反制」將錄象機放在窗口。幾個月之後A單位租客搬走，而B單位都唔肯拆機，管理處同業主上去都唔制，單位因此丟空多半年都冇租收，縱使該屋苑成交很多。
由於業主提供寧靜及不被騷擾的環境是其義務，因此租客比其他鄰居搞，業主要處理，此為租約隱含條款之一。至於有些業主想租客多應承佢十樣野，但如要租客承擔一切法律責任，或業主公契上要付之責任想丟比租客，佢可能將隱含條款列多幾項出黎，令業主及租客的責任睇落大家都有十條八條，此為其中一項招數，是否中招要睇租客識唔識野。
可能你認為買樓收租好煩? 諗sir明白過收租注認點及與不少學生處理租務問題後(例如收唔笛間樓、租客失蹤、漏水等)，仍覺收租比買股票易。漏水易防，起初搵搵食環，再唔得去小額庭入稟索(當然要些證據)，其實只要樓上業主神智清醒的，佢都知整返同比錢你和解好過同你打幾年官司。真係條數點計就唔多講，法律野諗sir唔好扮識。至於上市公司老闆究竟有冇將公司戶口「漏水」入自己袋，你捉到佢都好難有佢符，透明度比自己間樓低不少。起碼上得市，都係同律師傾開計既人，一般打工仔既不判斷又少見官，明白唔想花時走這些程序。所以將大額資金投入股市，諗sir不建議。反正有方法，買股由小本都可炒到大，方法錯幾大本都炒唔大。
只要搬好北角樓，去投資假值高的九龍新界樓，之後有淨資金用債基收息，即到達「兩樓一份債」的理財目標。債基150萬投入，收14k息，在上星期有人出信都講過。咁兩間樓一自住另一收租，細間樓都估收15k租，加埋百幾萬用債基收息，到老即可有樓住而達30k被動收入，要平穩過活不難。
當然「兩樓一份債」是不少師兄的主要中途站，但再上一層樓達六位份數被動收入，你可參考下表「財務自由七部曲」的第5-7步。
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