諗sir !本人103收息學生！想請教諗sir !
本人40歲收入19000
先生32歲收入30000
現供由媽媽名下的居屋
18年460萬買入，供25年，由先生做擔保人，因買時媽咪已沒收入！
給了2成首期，和一直由本人和先生供！但只有媽咪名！現供16000
早幾個月媽媽因病而上天國了！
平安紙寫本人得的遺產！現在未處理！
即本人和先生也沒名！
得知居屋不好用，那時買入也因媽媽重病！我們一家放了自住私樓，得的錢作媽咪醫療費和其他！
就在那時買入我們也利用媽咪剛得到的綠表買入居屋！作為住所，和小孩6歲和媽咪一起同住！
現在媽媽已過身，明白想做好之後計劃卻發現現在遺產居屋連帶不少問題不知如何處理好！又不能賣，好像遺產不能在3年內賣等等！
現有150萬在債基收息約14000，加上人工19000每月收入35000！
家庭支出約28000！
先生收入就30000，但供樓和其他，已支出22000到23000！
有一姐姐因2人要上班！
所以本人每月收息也儲不到多少！
現在想問，先苦後甜，拿著150萬，又儲不到錢！
很想用首期在未做遺產有名時，買入私樓，可用作放租！等資產能變大！
又或是買入後，3年後放賣走居屋，以一樓收租，自己再去租地放！而如賣走居屋得200萬到220萬，也可考慮在那時買入多一個，變成有2樓和自己便去租等方向！
便可轉走居屋，有2樓在手收租等等！
期望在10年後能退休或擁有約350萬收息財務自由，又有樓手也有樓住！
應該點處理現況好！望得意見！
——
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answer:
對於親人離世，諗sir在此祝讀者早日平復，重新出發。
論自身
在財務上，見到讀者唔靠債基個150萬收14K月息，佢根本連基本支出都未必可應付。但請深思一問題:「當初你投債基收息，是為了增加自己洗費嗎? 不是為了改善理財水準嗎?」
所以請讀者趁家人離世，好好審視一下，如人工不能加洗少些是必然，要大洗就要更有本事。可能有人認為月洗幾萬唔算大洗，但如攪到你月冇錢儲，咁已屬大洗，想往後生活好請認清現實。
論時機
遺產到手後，再買樓係要比15%重印花稅，現時諗sir認為準買家應去睇樓! 現市況買賣雙方亙有攻守，市場未有大方向，出手就係現時。原因: 如市場明顯向下的，買家叫價太低難成交。到市場氣氛如又輪到業主心雄，所以想傾下價就趁而家。加上年尾易遇上賣樓心急人，識得相熟經紀同你拎到個有水位既盤唔難。
論能力
讀者未來應拎150萬當中1/3作首期買樓，依諗sir看讀者買了債基月多成萬幾蚊都儲唔到，咁不如買間樓焗自己供樓(或搵租客供)當儲錢啦。佢離退休只有約5-10年，再係咁落去佢只同先生揸間居屋同百餘萬退休，加埋MPF都有點勉強。
自己及先生借貸力總計為(30k+19k)/10000*50%*2.59 ~ 634萬，現已用約450萬借貸力，現只剩200萬借貸力左右，佢要再買就要執執個借貸力，例如用買樓003借貸力帕無變有之法出多份糧比自己。
債基收入雖穩定但不能作為銀行借按揭之入息證明的。樓亦要比5成首期轉正出租用途才可把租金之70%作收入證明，睇樓呢邊都難行通。
當然，讀者最有優勢是自己同先生都未有住宅，免高稅可買入，只付10-20%首期就可以。自己先買一間，之後自己承繼阿媽居屋(承繼去獲得業權不用付重印花稅)，其後再有錢先生買一間，只要攪好人工有借貸力，一生三宅唔難做到。
論前路
搵搵有冇兄弟姊妹可擔保自己買第二間樓，同埋利用買樓003「借貸力由無變有」之法，是出路。當然洗少D一定要，長期儲唔到錢咩財技都幫唔到你，即係一間入不敷支既公司，將數執靚可過到幾關，但唔係成世。
當自己買到一間樓後，再快去遺產審裁處做申請，成功後會有法庭發出之遺產清單，到時讀者就可自己簽名去處理家人遺產。一般病故而又冇爭產的，9個月都應可以。那就基本先有兩間樓係手，完成了「兩樓一份債」當中部份目標。
「兩樓一份債」
兩間樓，一自住一收租，收租個間就當只600萬樓，都收14K租。當然要點時間去供滿，所以早開始做更好。夫婦每人一間上會首期其實唔需要多，每間九成上只需50-70萬首期。
一份債，主用債基。債基唔槓盡都派10%年息，150萬投入即月收12K左右。成世人儲到100-200萬應在能力範圍內
那「兩樓一份債」完成後自己有樓住，又有14K+12K = 26K月入，夫婦一齊用都夠
可能讀者認為自己現時係「苦」，但諗sir角度睇係佢「甜」得太耐，亦錯過了2010-2016的樓價膨漲潮，現需急起直追為日後美好生活而鋪路。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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加息或減息時如何選取債券
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直債買賣手續
債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
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目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–