樓換樓一拆二再談#428

你好諗SIR, 我已經買咗你本書, 未睇完, 都係問咗你先啦, 因為好困擾
本人及先生 34歲,  月入18K, 先生自僱人仕 月入25k-30k. (月儲15k)
現居住村屋,樓齡28年, 一年前230萬聯名買入, 因為先生交件不齊, 只用了本人薪金來計算負擔能力.(聯名借款)估價約280萬 7成按, 2.15% / 25年 / 月供7,000, 現金+定期約70萬, 現正計劃生bb, 不過如果今年內無, 就不強求.
1. 我先生原本用合夥人身份持有公司50%, 因業務需要, 己開了一間有限公司, 計稅就可以用番薪俸稅. 如果公司網上轉帳發薪, 是否銀行就當佢受薪, 可以用佢既入息來供樓?
2. 現在住村屋地方大, 如果有小朋友確是合適. (花了30萭裝修),但擔心村屋將來不保值. 是否應該換樓? 尚要等一年才過 SSD.
3. 想買多一間收租或自住. 如果無bb希望搬回市區, 村屋租比人(租值約11k)
希望盡快收到你的回覆. 謝謝

 
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答案

讀者個案令我諗起年前解答的一個問題,該事主用左50萬裝修新居,令屋企完全符合他的消費要求。惟人到三十幾歲知道有投資需要,遂改變初衷將樓房掛盤出售。首次置業實在不應將樓房大裝,你可能諗裝修靚些少可以賣貴些,那一要看你住左幾年之後個裝修仲keep得好唔好,同埋你放盤時有冇客合你個裝修設計。現時如將屋出租註定裝修益左租客,幾十萬裝修就當比你租貴二千蚊一個月又點補番呢? 若買多一間,然後又將現樓租出去,恐怕先生收入計唔到入借貸力,行不到兩樓在手之策,相信此為讀者之煩惱。

 

首先網上轉賬是不同銀行之發薪指示的,銀行睇到而月結單都可分辨到。至於你開多間公司,仲要兩邊係director,將錢左袋轉右袋難以被核實為個人收入。最容易證明你先生收入,是叫公司出董事袍金比先生,一筆過亦可,那先生就可報合併稅而申報收入。其實一年報15-20萬港元收入,交的稅項是很少的,如自僱人仕想維持些少借貸力,幾千蚊稅點都要比。當然如公司真的在蝕錢,那就冇得好講了。既然前景咁唔穩定,實在不宜叫你再舉債。

 

SSD未過又想搬返出去的話,你可以將現屋租出。先簽半/一年租約黎過「以租養租」,為的不只是想樓價跌,而是想得出個較高的租金收入證明。一年前借了七成即1.6mil,現在估值2.8mil,即只補十幾萬就可將結欠比率拉低至50%之下,名正言順地租出,當然要向銀行申明轉屋宇用途為出租。可趁今次轉埋按去另一銀行,同新銀行借少個金額至1.4mil(50%)即可申明出租。如果有銀行估到三百二十萬,你更可以唔使補錢。你現在過了一年,舊銀行轉走應要你賠返個現金回贈比佢,這可由新銀行的現金回贈補償。不過幾千蚊律師費少不了。搞完簽好租約,有六個月租金收入證明之後,你下次申請按揭就當你先生不報收入,你自己已有18k再加租金收入11k,借貸力為(18000+11000)/2/10000*2.59=3.75mil。而你在村屋用了約1.4mil借貸力,買下一間自住樓可借(3.75-1.4)=2.35mil。如下間用單名買可九成上會,理應購入2.8-3.0mil樓房有可能。樓價如回順10-20%,兩房4在此price range的應在市區有大把選擇。

 

 

上段叫你出走去租樓,是為了等六個月後有齊租金收入證明,擴大自己借貸力。你亦可以唔等呢六個月即時買樓,借貸力會因你有間空置舊村屋而大了。不過增大金額不是市值租金$11000,而只是你村屋的差餉租值,你當比市價打個折。另一點要注意是,如原有的樓是聯名持有,最好在上輪轉按中做埋一拆二,即聯名轉單名,此舉要比多些少律師費,同埋按間屋的一半市值打印花稅。拆名後其中一人「淨身」,可等待時機九成上會,仲有就係! 慳返下次買樓因已擁住宅物業而要徵收的雙倍印花稅。

 

本篇比較實用,希望大家不要被稅項DSB, DSD再加上一拆二、聯轉單等名詞嚇到。現時政府太多新意,小市民從中游走實在要費心一點。趁時候賣下廣告、買樓001是深入探討類似本篇文的買樓作法,003是睇區、租房注意點及套房方案,較合適已有一樓人仕或投資者參與。










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