樓太多。要點賣? 一次收完成年租,阿爺個千五萬仲黎緊! (錢追人真實個案) #2193

諗sir
你好! 很欣賞你的著作和參加了你的收息101+103+104及買樓001+003的課程(Phone num: 903?????). 誠蒙呀Sir開班教學,指點了小弟需要實行的長遠計劃及方向。小弟今年根據諗sir在課堂上選擇的樓宇開則及地區的建議, 在油尖旺買了心儀單位以作出租之用。努力用了兩年多時間,根據諗sir買樓003心法,來申請"最高"成數按揭及成功批出,也在收樓同月內成功出租(一次收一年租+兩年死約)!

現在開始感受到小齒輪帶動的力量,然而小齒輪轉動需要時間,自己也要裝備和實行多些有意義的計劃!幸運地,先祖留了一些資產給予小弟父母,現在考慮分配問題。資產會分成3家人,應該如何取得最好配置?建議之後買走或如何部署?希望呀Sir可以提供意見!

資產包括:
1.上海街-洋樓
44年樓齡
Rent: $13k

2.新填地街-洋樓
(一半業權)
55年樓齡
Rent: $5800

3.窩打老道-洋樓
(一半業權)
55樓齡
Rent: $7800

4) 馬鞍山- 居屋 錦龍苑 554呎 三房變了兩房 高層
(未保地價)
約560萬-600萬

5) 馬鞍山-迎海 548呎 兩房 高層
約700-800萬
租:18.5k

家人建議將50年樓齡以上買走,但我明白現在賣樓要計人頭,我會掙扎要不要買走d樓,因為現在租金收入也尚算穩定。所以希望呀sir可以給予我一些意見。

謝謝你!

 

ANSWER:

開心囉,一次過收左一年租,一定係上完我堂有勁既學生相亙影響! HIGH-ON-HIGH,結果就是very high!

 

好啦返去技術野: 由於間樓係佢用高成數按揭上會,隨時三份一首期都已收番係手。誠然油尖旺單位質素差異好大,壞既可以選中又嘈又臭既垃圾站樓上,擺成年都冇人租。亦當然可依據前人經濟避走伏位,或者穩穩陣陣700-900萬買間港灣豪庭都可以。豪庭之前比人叫「窮庭」,不過而家大變身啦,兩房七百萬入場,三房因為細三500幾呎只賣900幾萬,屋苑平均升幅過去5年共28%,不過不失啦好就未叫。不過想小本上車又要九龍既,可以考慮。落一級,美居中心,旺中帶靜。搵我地睇樓或按揭問題? WHATSAPP 96991141。我地比既意見係跨區無界限中立仲有埋用開既裝修師傅,唔會好比經紀SELL死你一區。

 

如果已有兩至三間樓在手,諗sir認為唔再揸多轉用債收息可以。因樓主用其高抵押力助你年輕時擴大資產,去沽空美金及脅有租客加快儲蓄。然而你已有資產(即2-3間樓),加上讀者將承繼既樓年齡也高沒抵押力,此情下拎錢更妙。

重申,諗sir唔認為人人都要買樓,只係未齊三間樓資產唔夠既人,才應利用銀行高槓桿才先儲2-3間樓。明顯樓係升得慢,過去5年升4成既樓都已叫勁,大把債基同股票升得比樓好,兩者相比樓既缺點係佢地抵押力唔夠高。股票知名如匯豐都有銀行不接受抵押,樓齡超過40年銀行開始會減可攤分年期。

 

上海街、新填地街、窩打老道讀者應得之租金收入都近27萬,估計業權賣走可返1600萬左右。留意唔賣走,一旦移民兄弟各散東西,後人一旦要賣除非可搵齊對家後人,否則要成半契樓出售,大打折價。或者賣完之後間樓再升,後人之間都有心結。所以好多祖先留低既樓,後人都費事煩唔賣,冇人搞又唔理變成半契(或殘契)樓,引致損失。

返成千幾萬錢可考慮下列直債保本投資組合,每月收息,除非下列公司會倒閉或違約,否則利息長有
新世界5.25%直債
匯豐6%息coco bond
長江基建prep 5.875%
麥格理(UK) 6%

由喜愛加拿大英國既李生bond,到澳洲既麥格理加上回歸贏家新世界,夠哂分散。

 

就當唔槓桿,買6條用120萬美金(即近1000萬HKD),派息成69000美金一年,即每月44750HKD。已經係香港3000萬樓才收到既租金。所以用債收息比樓高成倍,不過唔好處係債息只每年固定咁派,唔似租金咁長年隨通賬升跌。不過對已有2-3間樓既人,通賬風險已有樓對沖,再收梗係用派高息既直債啦。

留意,上述只係就咁買,如果有槓桿回報過年10%唔難。不過在年初大跌市後,發現不少銀行職員只叫客有咁大槓咁大,無視安全槓桿水平及適時調較。大家要留意風險,如小本又想有10%效果用債基比直債好。如有本當然行「財務自由七步曲」第五步「保住本咁收息好」。

諗SIR收息投資課程

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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一堂 (可網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂 (可網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂 (可網上修讀)

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

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收息101課程安排:
第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-08-07(六)14:00-17:30
第三堂:先網上修讀,再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-08-14(六)14:00-17:30

*如8月7,8月14不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP66 第一課:2021-08-21(六)14:00-16:00
TEDP66 第二課:2021-08-28(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP66 第一課:2021-08-21(六)14:00-16:00
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諗 Sir 買樓教學課程


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諗SIR(買樓001)【手把手買樓班 / 上完堂仲陪埋你去買】

**限時優惠:現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套

第二堂 (可網上修讀)

睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬

查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套

第三堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

選區需知
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係

借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
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第二堂 (可網上修讀)

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查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
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第三堂 (POWERTEAM出場同你手把手)

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**諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂**

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年7月24日(六)(TELY77)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
第三課:2021年8月31日(二)(TELY79)晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!

*如7月24 / 8月31不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓001課程安排:
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年7月24日(六)(TELY77)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
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上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

第一堂 (可網上修讀)

A. 進階按揭及借貸運用
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?

第二堂 (可網上修讀)

C. 買樓收租精明作法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊

D. 學生宿舍/套房做法
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

第三堂 (個性化咨詢)

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2021年月月都有幫學生買到合心水既樓

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年7月31日(六)(TELY78)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如7月31不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

買樓003課程安排:
(*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001,已有樓再想收租003)
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課:網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課:2021年7月31日(六)(TELY78)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如6月26不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $3000(已包上述三堂)

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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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