諗sir 您好！
本人夫妻倆同為38歲，家庭月入共約12萬（先生7萬、本人5萬），工作暫時穩定，沒有生育打算，需供養雙方父母 （父母老爺奶奶約65歲），每月共約2萬。
另扣除危疾保險供款、年金供款（每月供款$5000，8年期，約2厘回報）及生活開支後，本人現時每月儲蓄約1萬。
因不懂投資理財，想向您請教，非常感謝！
資產
– 夫妻倆現金儲蓄約300萬；
負債
– 本人單名名下有一按揭物業（與先生作自住），月供約1.2萬，餘下貸款額300萬，現銀行估值約750萬；此外夫妻倆別無其他負債；
暫未明確以下哪種投資方向比較理想：
- 約1-2年後以夫妻倆的現金儲蓄償還所有按揭貸款；或
- 因樓市有下行壓力，約1-2年後以先生名義再買另一住宅物業放租；或
- 以股票、債券等作為未來投資組合
（先生股票組合不詳；本人最近持有少量股票，以及申請螞蟻IPO：
平安2318：買入價為$80.8-83.5，共3000股；
地鐵0066：買入價為$38.7-39.8，共2000股）
另，若本人打算50歲提早退休，或45歲轉為較少壓力的工作（收入應減半），請問有何建議？
強積金現值約50萬，月供基金現值約37萬（月供約$3,200，供至2023年到期可提取）。
再次感謝諗sir的專業意見！
張小姐
ANSWER:
讀者月儲1萬，只收入之8%左右，咁低儲蓄率去應付退休大筆洗費可以嗎?
計一計，就當佢38歲開始能儲六萬，即未來12年*12個月，於50歲計劃退休前的144個月能儲144*6萬 = 864萬。拎住300萬+864萬 =~1164萬現金搣30年去退休，每月都只得3萬2蚊洗，計埋通賬生活水平應不及現時，所以讀者一係洗少些，一係人工倍增但又唔再大洗，一係做好投資去抵銷自己過份支出。
用「現金儲蓄償還所有按揭貸款」是錯的，因為你沒錢才需要利用銀行貸款去增大自己總資產值，腦意持咁大資產值只需每月近定額供款就可以。基於月供二萬其實往後只在高通賬下越見輕鬆之原因下，梗係供樓唔好還，何況而家按揭息只1-2%左右，1個月HIBOR已跌至0.5%之下。
還是不明白供樓係為左用時間將債務貶值之自己老黎有樓收租之原理，參考埋巴菲特係2019年於CNBC接受訪問時提出「30年按揭是最好的投資工具」都係唔明白既話，只會變成政府印銀紙之下的奴隸。其實地產商幫美國政府擋左支箭，樓價高係因政府過去十幾年不斷濫印銀紙去解決經濟問題而引致，而唔係發展商起樓貴賣所得黎。發展商如果起好樓唔將樓賣走，佢收既租金高過定期好多。香港地產商是現金比率極高的，世界少有，佢亦唔驚比多幾年銀行利息去將樓KEEP住唔賣，亦因此政府出埋空置稅去焗佢(賣)….加上未來銀紙再多價易升難跌，那地產商當然要加入一定溢價才賣樓比你，否則佢自己收租仲過癮。就當你認為地產商都係幫兇，請先認清邊個係主謀。
所以地產霸權，政府樂得宣傳，有禍同當才是樂趣。至於「讀者認為樓市下行」唔係決定是否買賣樓之原因，自己份身家同人工有幾多才是決定出入之主因。好似讀者咁間樓750萬又有「林鄭PLAN」，何不轉名比先生行「一拆二」，可將樓的八成內含值按出，自己將750*80%-300 ~300萬套出，而先生持有的樓負600萬債，夫婦共揸多300萬合共600萬收息或再買樓，有何不樂?
相反再有米者，如家庭收入達15萬之上而按樓前已手揸至少500萬資金，相反會叫佢賣樓全拎750-300 = 450萬係手洗牌再玩過。洗牌要成本，但洗完幅牌更靚。有能者梗係洗牌去換更值租或更高租金收入的樓房，少收入既自然唔好「洗牌」幫自己慳稅又慳佣。亦即係Transaction cost令筆者認為本案讀者唔好賣只按。何況按都有300萬，比起賣拎450萬差唔遠。
按樓後手執600萬資金，建議用返諗sir的(直債:債基:黃金:REITs)組合分配。直債是保本，而黃金於跌市初期確有對沖風險之效，債基睇你選邊隻，以讀者而言40未夠可以進取點選亞洲債基不槓桿，都有7.2%年息派。收夠幾個月息覺得穩定再槓收10-15%年息未遲。至於買股票主用作賺價，唔應該用黎收息。所以讀者過去一年計隻港鐵，表現落後於黃金15%ETF更冇咩息派(下圖)。
當先把300萬投入
直債用新鴻基5.25%，知道唔少人問希望月尾前幫舊生搵到哂貨，投入三百萬之40%即120萬，年收63000
債基用A餐，先不槓桿，收7.2%，都投120萬，收86400
黃金唔係指買金，而是一隻派15%年的黃金ETF，而一旦黃金升佢都會再升的，30萬投入收45000一年
最後30萬買入陽光房託收7%吧，陽光房託揸北區街坊商場或者乙級寫字樓，唔太受市差影響，收21000/月
上述四者共收63000+86400+45000+21000 = 21.54萬，即約7.6%息。成18K/月當中大部份月月派。
若用熟之後槓桿，組合回報可達10%/年而又有對沖。當然諗sir會每星期同學生跟進上述組合之配置及執行方法!
TEDV80為網上課， ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂** 收息101課程安排： *如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 收息101課程安排： *如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00 TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
欲在4月尾上埋附有的真人堂直接問諗sir請報名，位置將滿謝謝支持!
諗[email protected] J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一堂：網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂：先網上修讀，再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂：先網上修讀，再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00
目前費用: $4900(已包上述三堂)
第一堂：網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案。
第二堂：先網上修讀，再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2021-04-24(六)14:00-16:00
第三堂：先網上修讀，再可以於下列時間黎真人班上多次及發問 2020-05-08(六)14:00-16:00
目前費用: $4900(已包上述三堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
TEDP64 第二課:2021-05-29(六)14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 **限時優惠：現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務 第一堂 (可網上修讀) 第二堂 (可網上修讀) 睇樓需知 查冊及買賣需知: 第三堂 (手把手) 講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sirQ&A 第一堂 (可網上修讀) 選區需知 借貸需知 第二堂 (可網上修讀) 睇樓需知 查冊及買賣需知: 第三堂 (手把手) **諗Sir買樓001課程 即付即可網上學習第一及二堂** 買樓001課程安排： 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 買樓001課程安排： 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 （*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003） 第一堂 (可網上修讀) 第二堂 (可網上修讀) C. 買樓收租精明作法 D. 學生宿舍/套房做法 第三堂 (個性化咨詢) 第一堂 (可網上修讀) A. 進階按揭及借貸運用 B. 睇市心法 第二堂 (可網上修讀) C. 買樓收租精明作法 D. 學生宿舍/套房做法 第三堂 (個性化咨詢) 買樓003課程安排： 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 買樓003課程安排： 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗[email protected] J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
目前費用: $3000(已包上述三堂)
(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2021年4月27日 晚上19:15-21:15真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
*如4月27不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
目前費用: $3000(已包上述三堂)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
目前費用: $3000(已包上述三堂)
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）
(為配合新政策、現時買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第三課：2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
*如5月4不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂
目前費用: $3000(已包上述三堂)
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–