諗sir 您好！
本人夫妻倆同為38歲，家庭月入共約12萬（先生7萬、本人5萬），工作暫時穩定，沒有生育打算，需供養雙方父母 （父母老爺奶奶約65歲），每月共約2萬。
另扣除危疾保險供款、年金供款（每月供款$5000，8年期，約2厘回報）及生活開支後，本人現時每月儲蓄約1萬。
因不懂投資理財，想向您請教，非常感謝！
資產
– 夫妻倆現金儲蓄約300萬；
負債
– 本人單名名下有一按揭物業（與先生作自住），月供約1.2萬，餘下貸款額300萬，現銀行估值約750萬；此外夫妻倆別無其他負債；
暫未明確以下哪種投資方向比較理想：
- 約1-2年後以夫妻倆的現金儲蓄償還所有按揭貸款；或
- 因樓市有下行壓力，約1-2年後以先生名義再買另一住宅物業放租；或
- 以股票、債券等作為未來投資組合
（先生股票組合不詳；本人最近持有少量股票，以及申請螞蟻IPO：
平安2318：買入價為$80.8-83.5，共3000股；
地鐵0066：買入價為$38.7-39.8，共2000股）
另，若本人打算50歲提早退休，或45歲轉為較少壓力的工作（收入應減半），請問有何建議？
強積金現值約50萬，月供基金現值約37萬（月供約$3,200，供至2023年到期可提取）。
再次感謝諗sir的專業意見！
張小姐
ANSWER:
讀者月儲1萬，只收入之8%左右，咁低儲蓄率去應付退休大筆洗費可以嗎?
計一計，就當佢38歲開始能儲六萬，即未來12年*12個月，於50歲計劃退休前的144個月能儲144*6萬 = 864萬。拎住300萬+864萬 =~1164萬現金搣30年去退休，每月都只得3萬2蚊洗，計埋通賬生活水平應不及現時，所以讀者一係洗少些，一係人工倍增但又唔再大洗，一係做好投資去抵銷自己過份支出。
用「現金儲蓄償還所有按揭貸款」是錯的，因為你沒錢才需要利用銀行貸款去增大自己總資產值，腦意持咁大資產值只需每月近定額供款就可以。基於月供二萬其實往後只在高通賬下越見輕鬆之原因下，梗係供樓唔好還，何況而家按揭息只1-2%左右，1個月HIBOR已跌至0.5%之下。
還是不明白供樓係為左用時間將債務貶值之自己老黎有樓收租之原理，參考埋巴菲特係2019年於CNBC接受訪問時提出「30年按揭是最好的投資工具」都係唔明白既話，只會變成政府印銀紙之下的奴隸。其實地產商幫美國政府擋左支箭，樓價高係因政府過去十幾年不斷濫印銀紙去解決經濟問題而引致，而唔係發展商起樓貴賣所得黎。發展商如果起好樓唔將樓賣走，佢收既租金高過定期好多。香港地產商是現金比率極高的，世界少有，佢亦唔驚比多幾年銀行利息去將樓KEEP住唔賣，亦因此政府出埋空置稅去焗佢(賣)….加上未來銀紙再多價易升難跌，那地產商當然要加入一定溢價才賣樓比你，否則佢自己收租仲過癮。就當你認為地產商都係幫兇，請先認清邊個係主謀。
所以地產霸權，政府樂得宣傳，有禍同當才是樂趣。至於「讀者認為樓市下行」唔係決定是否買賣樓之原因，自己份身家同人工有幾多才是決定出入之主因。好似讀者咁間樓750萬又有「林鄭PLAN」，何不轉名比先生行「一拆二」，可將樓的八成內含值按出，自己將750*80%-300 ~300萬套出，而先生持有的樓負600萬債，夫婦共揸多300萬合共600萬收息或再買樓，有何不樂?
相反再有米者，如家庭收入達15萬之上而按樓前已手揸至少500萬資金，相反會叫佢賣樓全拎750-300 = 450萬係手洗牌再玩過。洗牌要成本，但洗完幅牌更靚。有能者梗係洗牌去換更值租或更高租金收入的樓房，少收入既自然唔好「洗牌」幫自己慳稅又慳佣。亦即係Transaction cost令筆者認為本案讀者唔好賣只按。何況按都有300萬，比起賣拎450萬差唔遠。
按樓後手執600萬資金，建議用返諗sir的(直債:債基:黃金:REITs)組合分配。直債是保本，而黃金於跌市初期確有對沖風險之效，債基睇你選邊隻，以讀者而言40未夠可以進取點選亞洲債基不槓桿，都有7.2%年息派。收夠幾個月息覺得穩定再槓收10-15%年息未遲。至於買股票主用作賺價，唔應該用黎收息。所以讀者過去一年計隻港鐵，表現落後於黃金15%ETF更冇咩息派(下圖)。
當先把300萬投入
直債用新鴻基5.25%，知道唔少人問希望月尾前幫舊生搵到哂貨，投入三百萬之40%即120萬，年收63000
債基用A餐，先不槓桿，收7.2%，都投120萬，收86400
黃金唔係指買金，而是一隻派15%年的黃金ETF，而一旦黃金升佢都會再升的，30萬投入收45000一年
最後30萬買入陽光房託收7%吧，陽光房託揸北區街坊商場或者乙級寫字樓，唔太受市差影響，收21000/月
上述四者共收63000+86400+45000+21000 = 21.54萬，即約7.6%息。成18K/月當中大部份月月派。
若用熟之後槓桿，組合回報可達10%/年而又有對沖。當然諗sir會每星期同學生跟進上述組合之配置及執行方法!
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