37歲窮中產反敗為勝! 靠財務自由七部曲 #2184

你好諗SIR，

 

本人37歲，窮中產一名， 有感為工作忙碌，但剩餘資金不多，兒女長大越來越大壓力，希望請教諗Sir，起碼不希望老了成為兒女的負擔，目標盡早逹至財務自由。我是你2015買樓001 LY16及買樓003 LY17的學生，已報讀收息101 TEDV77。我和兄弟姐妹也有看你的文章及上你的課程，看了諗SIR的文章，總結自己這類型的窮忙族適合40前主儲樓，40後主儲債或債基。現在有機會轉換決定投資前路，希望40歲前樓宇的投資能定型長期持有，特來信希望諗SIR解答。

 

本人37歲，太太36歲小朋友2名分別1歲及4歲，沒有任何不良負責及環聯信貸紀錄長期保持A級。爸媽兄弟姐妹財政獨立。2019年頭剛由2房換3房。

 

現有收入如下

– 本人從事金融業IT，3年內工作穩定，但估計3年後公司會有一次轉變(未知好壞)，基本薪金$5.8萬，每年花紅約$13萬（已計今年經濟衰退，明年估計只剩一個月花紅）。

– 太太從事保險業客戶服務經理，基本薪金$2.3萬，每年花紅約$13萬（已計今年經濟衰退，明年未知）。

– 扣除所有支出後（包括供樓 、 稅 、 保險 、子女、工人、娛樂及日常開支），平均每月可儲$12000。

 

物業如下

物業	購買日期	買入價	現估價	樓齡	按揭	每月平均日常開支 （管理費，差餉地租）	每月租金收入	每月平均租稅	每月供款	每月現金流	備註
將軍澳自住3房   (太太持有)	2019 Q1	$7.15m	$7.48m	21	$3.8m	$1.8k	自住	自住	$15k	-$17k	自住
屯門細2房鐵路旁物業 (本人持有)	2017 Q3	$4.15m	$4.61m	32	$3.4m	$1.5k	$10k	$1.2k	$14k	-$6.7k	現有租約2021/1月到期

 

其它資產

現金$65萬 及 $5萬少量股票及ibond。

由於本人看到戶口有錢，常常會衝動消費或投資，已在股票上損失甚多，所以通常只會留下$80萬以下資金在戶口。  

 

2021年計劃

1. 將屯門物業賣走，換 $720萬或以下的屯門、荃灣或將軍澳物業，用林鄭plan借盡，估計新物業每月現金流會是負$13k。另剩餘現金$50萬作債基B餐轉至新加坡離岸戶口，每月正現金流$5k，留15萬現金備用。二項投資後，每月現金流估計和現在不變。
2. 現金50萬作債基B餐轉至新加坡離岸戶口，每月增加正現金流$5k。

 

以上方案二選一，又或者諗Sir建議新方案，但無諭那一方案，3年後過SSD，40歲前看情況作最後一次物業轉換。其後有錢買債或債基，直至財務自由退休。 

 

謝謝諗Sir豐富樓市和投資資訊，減少了我的衝動消費和投資。在此祝諗Sir及家人身體健康，事業蒸蒸日上。

 

answer:

讀者應該係個好為得人既人，來文提及家庭同埋為阿女著想，亦談及自己兄弟姊妹，同時承認佢自己會衰衝動買野，其實係信提得齊呢幾件事既人好少，男人佔比更少。

 

有優點同時都會有缺點，此為易經道理，最陰之處必有陽。為得人既男人口袋唔會深，37歲先儲到幾十萬係手對六萬幾人工既佢實在麻麻。我覺得讀者唔搞分間房或套房，佢基本上冇得攪。屯門樓係要換，3年前買到而家只升10%，真真不合格，主因當區唔少迎樓選擇而佢只得32年老貨。賣走佢之後，一可用磚去間套房，又或用木間分間房。一個790萬的三房將佢變5個房(用埋廳)，早年收6500/月而家都有$5300。五間計成27k月入，比成間租出17k高唔少。加上如有人偷偷九成上會呢間屋，供樓都只兩萬幾收埋租之後仲有錢淨，諗得過，買樓003會教詳細做法。十年之後，間樓供了一半而展出之現金流，少都萬幾夠讀者基本生活。

 

如讀者所言，諗sir主張多年都無變，40前主儲樓，40後主儲債或債基。炒股票只係後生或者尋覓中既人會做既事。至於誠哥同一眾有錢人係賣股票，佢地唔會買，買都只係維持秩序。今年諗sir將上述概念再寫好一點，提出財務自由七步曲(下圖)，想第日唔撈可參考此次序逐步做。

 

無儲蓄能力就要彎道超車，這世界說到錢就是現實，一係你人工高，一係你儲得好，兩樣都冇就要用投資賺。那你會用股票期望個高回報定係套房月月穩收? 當然用磚間套房唔報屋宇署，有可以被人報告而要排期還原，排都唔幾耐同埋唔搞會被釘契賣唔走焗收租，你自己諗清楚。至於將九成上會既樓偷租出，點解咁多人做但又有可能違約，究竟當中玄機如何?參考師兄走過既路，可為自己省時間及減少犯錯。

 

路係人行出黎，不過只走大路任何險不冒不了解，你只會得香港平均入息數，平庸結果。至於將屯門賣走後返錢，連埋自己積蓄有百幾萬，當中抽一半買另一間收租後，有淨錢應該放係香港收息就可以。早前兩天做美大選後直播提及看好A餐亞洲債，讀者可示槓桿下投入收7.2%年息，收費之後才槓未遲。

 

讀者未使考慮將錢轉去外地住，佢在諗sir提出的財務自由七部曲，只做到第四步，有自己樓但正搞緊間收租樓。到有齊收租樓再做埋直債，才行第6步將錢打去外國未遲。有時想反應快就係要清走些無需現時考慮之事情，讀者身家而言未到諗轉移資產，先用好債同儲好錢為上。

**諗Sir收息101課程　即付即可網上學習第一至三堂**

※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片

 

 

講解

–

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】course code: TELY72

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
（*買樓003可單上。不用先修買樓001。一般初心者要001，已有樓再想收租003）

第一課：網上課程 (付款後可網上睇片)
第二課：網上課程 (付款後可網上睇片)

第三課：2021年3月6日 14:00-16:00真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到

地  點: 佐敦

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5. 第三堂返黎上堂或網上約助教去傾傾

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

1. 按下  ”pay now”  
2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

–

買樓003第一堂:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A

律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!

資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

 

---

---

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330