37歲窮中產反敗為勝! 靠財務自由七部曲 #2184

你好諗SIR,

 

本人37歲,窮中產一名, 有感為工作忙碌,但剩餘資金不多,兒女長大越來越大壓力,希望請教諗Sir,起碼不希望老了成為兒女的負擔,目標盡早逹至財務自由。我是你2015買樓001 LY16及買樓003 LY17的學生,已報讀收息101 TEDV77。我和兄弟姐妹也有看你的文章及上你的課程,看了諗SIR的文章,總結自己這類型的窮忙族適合40前主儲樓,40後主儲債或債基。現在有機會轉換決定投資前路,希望40歲前樓宇的投資能定型長期持有,特來信希望諗SIR解答。

 

本人37歲,太太36歲小朋友2名分別1歲及4歲,沒有任何不良負責及環聯信貸紀錄長期保持A級。爸媽兄弟姐妹財政獨立。2019年頭剛由2房換3房。

 

現有收入如下

– 本人從事金融業IT,3年內工作穩定,但估計3年後公司會有一次轉變(未知好壞),基本薪金$5.8萬,每年花紅約$13萬(已計今年經濟衰退,明年估計只剩一個月花紅)。

– 太太從事保險業客戶服務經理,基本薪金$2.3萬,每年花紅約$13萬(已計今年經濟衰退,明年未知)。

– 扣除所有支出後(包括供樓保險子女、工人、娛樂及日常開支),平均每月可儲$12000。

 

物業如下

物業 購買日期 買入價 現估價 樓齡 按揭 每月平均日常開支

(管理費,差餉地租)

每月租金收入 每月平均租稅 每月供款 每月現金流 備註
將軍澳自住3房   (太太持有) 2019 Q1 $7.15m $7.48m 21 $3.8m $1.8k 自住 自住 $15k -$17k 自住
屯門細2房鐵路旁物業

(本人持有)

2017 Q3 $4.15m $4.61m 32 $3.4m $1.5k $10k $1.2k $14k -$6.7k 現有租約2021/1月到期

 

其它資產

現金$65萬 及 $5萬少量股票及ibond。

由於本人看到戶口有錢,常常會衝動消費或投資,已在股票上損失甚多,所以通常只會留下$80萬以下資金在戶口。  

 

2021年計劃

  1. 將屯門物業賣走,換 $720萬或以下的屯門、荃灣或將軍澳物業,用林鄭plan借盡,估計新物業每月現金流會是負$13k。另剩餘現金$50萬作債基B餐轉至新加坡離岸戶口,每月正現金流$5k,留15萬現金備用。二項投資後,每月現金流估計和現在不變。
  2. 現金50萬作債基B餐轉至新加坡離岸戶口,每月增加正現金流$5k。

 

以上方案二選一,又或者諗Sir建議新方案,但無諭那一方案,3年後過SSD,40歲前看情況作最後一次物業轉換。其後有錢買債或債基,直至財務自由退休。 

 

謝謝諗Sir豐富樓市和投資資訊,減少了我的衝動消費和投資。在此祝諗Sir及家人身體健康,事業蒸蒸日上。

 

answer:

讀者應該係個好為得人既人,來文提及家庭同埋為阿女著想,亦談及自己兄弟姊妹,同時承認佢自己會衰衝動買野,其實係信提得齊呢幾件事既人好少,男人佔比更少。

 

有優點同時都會有缺點,此為易經道理,最陰之處必有陽。為得人既男人口袋唔會深,37歲先儲到幾十萬係手對六萬幾人工既佢實在麻麻。我覺得讀者唔搞分間房或套房,佢基本上冇得攪。屯門樓係要換,3年前買到而家只升10%,真真不合格,主因當區唔少迎樓選擇而佢只得32年老貨。賣走佢之後,一可用磚去間套房,又或用木間分間房。一個790萬的三房將佢變5個房(用埋廳),早年收6500/月而家都有$5300。五間計成27k月入,比成間租出17k高唔少。加上如有人偷偷九成上會呢間屋,供樓都只兩萬幾收埋租之後仲有錢淨,諗得過,買樓003會教詳細做法。十年之後,間樓供了一半而展出之現金流,少都萬幾夠讀者基本生活。

 

如讀者所言,諗sir主張多年都無變,40前主儲樓,40後主儲債或債基。炒股票只係後生或者尋覓中既人會做既事。至於誠哥同一眾有錢人係賣股票,佢地唔會買,買都只係維持秩序。今年諗sir將上述概念再寫好一點,提出財務自由七步曲(下圖),想第日唔撈可參考此次序逐步做。

 

無儲蓄能力就要彎道超車,這世界說到錢就是現實,一係你人工高,一係你儲得好,兩樣都冇就要用投資賺。那你會用股票期望個高回報定係套房月月穩收? 當然用磚間套房唔報屋宇署,有可以被人報告而要排期還原,排都唔幾耐同埋唔搞會被釘契賣唔走焗收租,你自己諗清楚。至於將九成上會既樓偷租出,點解咁多人做但又有可能違約,究竟當中玄機如何?參考師兄走過既路,可為自己省時間及減少犯錯。

 

路係人行出黎,不過只走大路任何險不冒不了解,你只會得香港平均入息數,平庸結果。至於將屯門賣走後返錢,連埋自己積蓄有百幾萬,當中抽一半買另一間收租後,有淨錢應該放係香港收息就可以。早前兩天做美大選後直播提及看好A餐亞洲債,讀者可示槓桿下投入收7.2%年息,收費之後才槓未遲。

 

讀者未使考慮將錢轉去外地住,佢在諗sir提出的財務自由七部曲,只做到第四步,有自己樓但正搞緊間收租樓。到有齊收租樓再做埋直債,才行第6步將錢打去外國未遲。有時想反應快就係要清走些無需現時考慮之事情,讀者身家而言未到諗轉移資產,先用好債同儲好錢為上。

諗SIR收息投資課程


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

第一堂

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

第一堂

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

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點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第三堂

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上開始第一堂學習**

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案
第二堂真人教授: 2020年12月7日(一) 19:15-21:45
第三堂真人教授:2020年12月8日(二) 19:15-21:45

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

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※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP60 第一課: 2020-12-12(六) 14:00-16:00
TEDP60 第二課: 2020-12-19(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)


TEDP60 第一課: 2020-12-12(六) 14:00-16:00
TEDP60 第二課: 2020-12-19(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 


買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

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4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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