你好諗SIR,
本人37歲,窮中產一名, 有感為工作忙碌,但剩餘資金不多,兒女長大越來越大壓力,希望請教諗Sir,起碼不希望老了成為兒女的負擔,目標盡早逹至財務自由。我是你2015買樓001 LY16及買樓003 LY17的學生,已報讀收息101 TEDV77。我和兄弟姐妹也有看你的文章及上你的課程,看了諗SIR的文章,總結自己這類型的窮忙族適合40前主儲樓,40後主儲債或債基。現在有機會轉換決定投資前路,希望40歲前樓宇的投資能定型長期持有,特來信希望諗SIR解答。
本人37歲,太太36歲小朋友2名分別1歲及4歲,沒有任何不良負責及環聯信貸紀錄長期保持A級。爸媽兄弟姐妹財政獨立。2019年頭剛由2房換3房。
現有收入如下
– 本人從事金融業IT,3年內工作穩定,但估計3年後公司會有一次轉變(未知好壞),基本薪金$5.8萬,每年花紅約$13萬(已計今年經濟衰退,明年估計只剩一個月花紅)。
– 太太從事保險業客戶服務經理,基本薪金$2.3萬,每年花紅約$13萬(已計今年經濟衰退,明年未知)。
– 扣除所有支出後(包括供樓 、 稅 、 保險 、子女、工人、娛樂及日常開支),平均每月可儲$12000。
物業如下
其它資產
現金$65萬 及 $5萬少量股票及ibond。
由於本人看到戶口有錢,常常會衝動消費或投資,已在股票上損失甚多,所以通常只會留下$80萬以下資金在戶口。
2021年計劃
- 將屯門物業賣走,換 $720萬或以下的屯門、荃灣或將軍澳物業,用林鄭plan借盡,估計新物業每月現金流會是負$13k。另剩餘現金$50萬作債基B餐轉至新加坡離岸戶口,每月正現金流$5k,留15萬現金備用。二項投資後,每月現金流估計和現在不變。
- 現金50萬作債基B餐轉至新加坡離岸戶口,每月增加正現金流$5k。
以上方案二選一,又或者諗Sir建議新方案,但無諭那一方案,3年後過SSD,40歲前看情況作最後一次物業轉換。其後有錢買債或債基,直至財務自由退休。
謝謝諗Sir豐富樓市和投資資訊,減少了我的衝動消費和投資。在此祝諗Sir及家人身體健康,事業蒸蒸日上。
answer:
讀者應該係個好為得人既人,來文提及家庭同埋為阿女著想,亦談及自己兄弟姊妹,同時承認佢自己會衰衝動買野,其實係信提得齊呢幾件事既人好少,男人佔比更少。
有優點同時都會有缺點,此為易經道理,最陰之處必有陽。為得人既男人口袋唔會深,37歲先儲到幾十萬係手對六萬幾人工既佢實在麻麻。我覺得讀者唔搞分間房或套房,佢基本上冇得攪。屯門樓係要換,3年前買到而家只升10%,真真不合格,主因當區唔少迎樓選擇而佢只得32年老貨。賣走佢之後,一可用磚去間套房,又或用木間分間房。一個790萬的三房將佢變5個房(用埋廳),早年收6500/月而家都有$5300。五間計成27k月入,比成間租出17k高唔少。加上如有人偷偷九成上會呢間屋,供樓都只兩萬幾收埋租之後仲有錢淨,諗得過,買樓003會教詳細做法。十年之後,間樓供了一半而展出之現金流,少都萬幾夠讀者基本生活。
如讀者所言,諗sir主張多年都無變,40前主儲樓,40後主儲債或債基。炒股票只係後生或者尋覓中既人會做既事。至於誠哥同一眾有錢人係賣股票,佢地唔會買,買都只係維持秩序。今年諗sir將上述概念再寫好一點,提出財務自由七步曲(下圖),想第日唔撈可參考此次序逐步做。
無儲蓄能力就要彎道超車,這世界說到錢就是現實,一係你人工高,一係你儲得好,兩樣都冇就要用投資賺。那你會用股票期望個高回報定係套房月月穩收? 當然用磚間套房唔報屋宇署,有可以被人報告而要排期還原,排都唔幾耐同埋唔搞會被釘契賣唔走焗收租,你自己諗清楚。至於將九成上會既樓偷租出,點解咁多人做但又有可能違約,究竟當中玄機如何?參考師兄走過既路,可為自己省時間及減少犯錯。
路係人行出黎,不過只走大路任何險不冒不了解,你只會得香港平均入息數,平庸結果。至於將屯門賣走後返錢,連埋自己積蓄有百幾萬,當中抽一半買另一間收租後,有淨錢應該放係香港收息就可以。早前兩天做美大選後直播提及看好A餐亞洲債,讀者可示槓桿下投入收7.2%年息,收費之後才槓未遲。
讀者未使考慮將錢轉去外地住,佢在諗sir提出的財務自由七部曲,只做到第四步,有自己樓但正搞緊間收租樓。到有齊收租樓再做埋直債,才行第6步將錢打去外國未遲。有時想反應快就係要清走些無需現時考慮之事情,讀者身家而言未到諗轉移資產,先用好債同儲好錢為上。
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第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-06-18(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-06-25(六)14:00-16:00
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
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與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-06-04(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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