你好諗SIR，
本人37歲，窮中產一名， 有感為工作忙碌，但剩餘資金不多，兒女長大越來越大壓力，希望請教諗Sir，起碼不希望老了成為兒女的負擔，目標盡早逹至財務自由。我是你2015買樓001 LY16及買樓003 LY17的學生，已報讀收息101 TEDV77。我和兄弟姐妹也有看你的文章及上你的課程，看了諗SIR的文章，總結自己這類型的窮忙族適合40前主儲樓，40後主儲債或債基。現在有機會轉換決定投資前路，希望40歲前樓宇的投資能定型長期持有，特來信希望諗SIR解答。
本人37歲，太太36歲小朋友2名分別1歲及4歲，沒有任何不良負責及環聯信貸紀錄長期保持A級。爸媽兄弟姐妹財政獨立。2019年頭剛由2房換3房。
現有收入如下
– 本人從事金融業IT，3年內工作穩定，但估計3年後公司會有一次轉變(未知好壞)，基本薪金$5.8萬，每年花紅約$13萬（已計今年經濟衰退，明年估計只剩一個月花紅）。
– 太太從事保險業客戶服務經理，基本薪金$2.3萬，每年花紅約$13萬（已計今年經濟衰退，明年未知）。
– 扣除所有支出後（包括供樓 、 稅 、 保險 、子女、工人、娛樂及日常開支），平均每月可儲$12000。
物業如下
其它資產
現金$65萬 及 $5萬少量股票及ibond。
由於本人看到戶口有錢，常常會衝動消費或投資，已在股票上損失甚多，所以通常只會留下$80萬以下資金在戶口。
2021年計劃
- 將屯門物業賣走，換 $720萬或以下的屯門、荃灣或將軍澳物業，用林鄭plan借盡，估計新物業每月現金流會是負$13k。另剩餘現金$50萬作債基B餐轉至新加坡離岸戶口，每月正現金流$5k，留15萬現金備用。二項投資後，每月現金流估計和現在不變。
- 現金50萬作債基B餐轉至新加坡離岸戶口，每月增加正現金流$5k。
以上方案二選一，又或者諗Sir建議新方案，但無諭那一方案，3年後過SSD，40歲前看情況作最後一次物業轉換。其後有錢買債或債基，直至財務自由退休。
謝謝諗Sir豐富樓市和投資資訊，減少了我的衝動消費和投資。在此祝諗Sir及家人身體健康，事業蒸蒸日上。
answer:
讀者應該係個好為得人既人，來文提及家庭同埋為阿女著想，亦談及自己兄弟姊妹，同時承認佢自己會衰衝動買野，其實係信提得齊呢幾件事既人好少，男人佔比更少。
有優點同時都會有缺點，此為易經道理，最陰之處必有陽。為得人既男人口袋唔會深，37歲先儲到幾十萬係手對六萬幾人工既佢實在麻麻。我覺得讀者唔搞分間房或套房，佢基本上冇得攪。屯門樓係要換，3年前買到而家只升10%，真真不合格，主因當區唔少迎樓選擇而佢只得32年老貨。賣走佢之後，一可用磚去間套房，又或用木間分間房。一個790萬的三房將佢變5個房(用埋廳)，早年收6500/月而家都有$5300。五間計成27k月入，比成間租出17k高唔少。加上如有人偷偷九成上會呢間屋，供樓都只兩萬幾收埋租之後仲有錢淨，諗得過，買樓003會教詳細做法。十年之後，間樓供了一半而展出之現金流，少都萬幾夠讀者基本生活。
如讀者所言，諗sir主張多年都無變，40前主儲樓，40後主儲債或債基。炒股票只係後生或者尋覓中既人會做既事。至於誠哥同一眾有錢人係賣股票，佢地唔會買，買都只係維持秩序。今年諗sir將上述概念再寫好一點，提出財務自由七步曲(下圖)，想第日唔撈可參考此次序逐步做。
無儲蓄能力就要彎道超車，這世界說到錢就是現實，一係你人工高，一係你儲得好，兩樣都冇就要用投資賺。那你會用股票期望個高回報定係套房月月穩收? 當然用磚間套房唔報屋宇署，有可以被人報告而要排期還原，排都唔幾耐同埋唔搞會被釘契賣唔走焗收租，你自己諗清楚。至於將九成上會既樓偷租出，點解咁多人做但又有可能違約，究竟當中玄機如何?參考師兄走過既路，可為自己省時間及減少犯錯。
路係人行出黎，不過只走大路任何險不冒不了解，你只會得香港平均入息數，平庸結果。至於將屯門賣走後返錢，連埋自己積蓄有百幾萬，當中抽一半買另一間收租後，有淨錢應該放係香港收息就可以。早前兩天做美大選後直播提及看好A餐亞洲債，讀者可示槓桿下投入收7.2%年息，收費之後才槓未遲。
讀者未使考慮將錢轉去外地住，佢在諗sir提出的財務自由七部曲，只做到第四步，有自己樓但正搞緊間收租樓。到有齊收租樓再做埋直債，才行第6步將錢打去外國未遲。有時想反應快就係要清走些無需現時考慮之事情，讀者身家而言未到諗轉移資產，先用好債同儲好錢為上。
TEDV80為網上課， ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂** 收息101課程安排： *如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 收息101課程安排： *如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00 TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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第三課：2021年5月4日(二)19:15-21:15 真人班。諗sir及助教會比當時筍盤大家及個別傾傾佢點先買到
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