居屋綠表先上車還是私樓岩夫婦買樓? #2179

諗sir 你好,最近睇諗sir嘅youtube同回答讀者嘅文章,令到我同男朋友都透過買樓將資產保值/增加資產同時想好好善用公屋綠表資格。

 

考慮到我哋2021/2022年會結婚,想改善居住環境同時想善用公屋綠表資格,希望可以透過買樓將現金保值/增值。想請教下諗sir :

 

  1. 應否先用綠表用公屋換居屋/綠置居/白居二改善居住環境,之後再儲錢買私樓?
  2. 如果先利用綠表,應該選擇綠置居,白居二定等抽新居屋?如白居二,應否考慮康山花園?我哋驚未補地價二手居屋升值能力有限。
  3. 應否用我名買私樓放租,婚後同男友住公屋累積財富,之後再用綠表抽居屋(今年有入表抽鑽石山新居屋但太難中唔high hope)
  4. 應否以買私樓自住作為目標,公屋除名。我哋嚮往低密度住宅,有考慮買遠少少平啲私樓自住改善左居住環境先,最近睇中深井麗都2-3房,A/H室海景,將來等樓價升有能力再買白居二?

 

我哋二人財務背景:

 

男朋友收入: 月薪 $51K,年薪$810K

我收入: 月薪28K底薪,年薪$360K

共月收入:~80K (男朋友公司bonus比較多,可有5個月以上,但保守啲只計月薪收入)

 

我地兩個現金儲蓄大約有1M,當中有200K係股票(上兩星期subscribe 咗莊博漁夫系統年plan,開始跟莊博轉股票投資plan)。

 

男友父母已離婚,男友+佢媽媽有一間2-3人單位公屋,戶主係佢媽媽,男友亦有名,而家交雙倍租,月租約$3K,男友媽媽暫時搬咗去同其他家人居住。公屋單位約250尺,屋樓齡比較舊同屬老人邨,不過地點方便,位於九龍灣,所以返工(港島東)只需要30分鐘。

 

我媽咪自己係港島有單幢私樓,現時估價大約5.5M,仲有剩餘5年按揭貸款約220K,可以加按層樓套啲現金出黎做首期。

 

感謝  

 

ANSWER:

先講諗sir唔係居屋專家,答錯莫見怪。綠表用公屋換居屋應可九成五上會兼可攤25年供(大部份屋苑,唔係全部),而白居二只可九成。當然讀者本物收入唔錯,九成五同九成佢地應冇所謂,旨在同大家分享下當中區別。諗sir個人認為你拎左未來奶奶間公屋再同年結婚,為你帶來不少挑戰。

 

倒不如先自己買間兩房,如果第時好環境自己再買私樓三房,反租兩房出去,咁就一生二宅,加埋份債基就完成唔少收息師兄講「兩間樓一份債基收息基本野」呢件事。

 

如果環境唔太好,兩房租出去,而靠奶奶間公屋去買間居屋三房,咁先至賺盡居屋免地價優惠。但缺點是三房居屋一旦價升,要補更多地價先可賣出去或者加按。居屋買三房九龍(例如奧運欣榮)個隻未補地價都只係600餘萬,九成五上會只需30萬首期,確實令人羨慕。

 

上述兩部有假設,就係夫婦一定以三房為目標,加上奶奶一定出事。綜觀身邊不少人之經歷,奶奶在正常狀態(不同住)之下,同新抱唔夾既機率都50/50。如果你博奶奶唔返九龍灣住再拎埋佢個仔加居屋(奶奶仲要老黎單拖),呢d咁牙煙既野諗sir連諗都唔會諗(更何況做)。至於夫婦無論生仔定唔生,有間三房既體面又令自己老黎有多步行(可以換返細單位套錢養老),加上三房的投資價值及客路確比細單位好,建議有能力者向三房出發。

 

好多買細單位收租的人,近年都遇上酒店挑戰,酒店推大量一房或開放式月租一萬都唔使,壓低成個市租金。然而你如揸三房有會所附近更有一系列配套如補習社、超市、校巴接送點咁樣,酒店就好難取代你。至於不少人初入深井都被其壯麗景色及低呎價吸引,意見是如你要九點返工,咪住深井。shift work或者返11點打後的可以,因塞車都幾頻。

 

亦因此同大家講,買樓收租如租值是10-25k的,多數都要方便樓下有食肆的,呢班好租客要巴士或地鐵返工而傍晚多take away解決。後生睇樓要戒用自己角度出發,應用租客面去諗。一旦你唔住第日租出,短一個月空租期就執多成萬蚊,都係錢。

 

夫婦兩人借貸力共(51k+28k)/10000*50%*2.59 = 1023萬。由於1000萬之下樓可以八成上會,800萬下可九成,因此佢地去盡買999萬樓都冇問題,這個預算由四小龍至何文田的兩房都有選擇。當然保守些買800萬之下單位,只10%首期仲輕鬆。唔夠首期讀者媽咪可以按樓幫些少,時下常態。

 

如果未買過樓,網上修讀買樓001學懂銀行做按揭之要求,睇樓要訣,上面借貸力點計同點借先易,講價筍盤發掘方案,仲有係查明單位業權沒瑕疵這幾點最重要。

如果你本身有樓收租,網上學買樓003明解收租樓遇上稅局或差餉估價署的信點處理,一般租務問題或糾紛的解決方案,租約撰察技巧,提升租金回報方案,一拆二點做先精明及將借貸力由無變有,最為重要。現在更可網上上完及後11月到真人班再學新資訊。

 

無論001/003學生,都可享有最新的power team服務運用我們的會計,律師、按揭、買樓經紀網絡,幫你搵盤。或者你想有人陪你從旁睇樓,有個識既人磅住你,都有此等幫助。上星期諗sir親新到愉景新城(上面圖),解答學生買柏傲莊選盤上之提問。

 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 


買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



諗SIR收息投資課程


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

第一堂

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

第一堂

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

第二堂

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

第三堂

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

15%息黃金ETF解說

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

**諗Sir收息101課程 即付即可網上開始第一堂學習**

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案
第二堂真人教授: 2020年12月7日(一) 19:15-21:45
第三堂真人教授:2020年12月8日(二) 19:15-21:45

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案
第二堂真人教授: 2020年12月7日(一) 19:15-21:45
第三堂真人教授:2020年12月8日(二) 19:15-21:45

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用: $4900(已包上述三堂)

 

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機


TEDP60 第一課: 2020-12-12(六) 14:00-16:00
TEDP60 第二課: 2020-12-19(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)


TEDP60 第一課: 2020-12-12(六) 14:00-16:00
TEDP60 第二課: 2020-12-19(六) 14:00-16:00
上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

wtsapp icon top