諗sir 你好，最近睇諗sir嘅youtube同回答讀者嘅文章，令到我同男朋友都透過買樓將資產保值/增加資產同時想好好善用公屋綠表資格。
考慮到我哋2021/2022年會結婚，想改善居住環境同時想善用公屋綠表資格，希望可以透過買樓將現金保值/增值。想請教下諗sir ：
- 應否先用綠表用公屋換居屋/綠置居/白居二改善居住環境，之後再儲錢買私樓？
- 如果先利用綠表，應該選擇綠置居，白居二定等抽新居屋？如白居二，應否考慮康山花園？我哋驚未補地價二手居屋升值能力有限。
- 應否用我名買私樓放租，婚後同男友住公屋累積財富，之後再用綠表抽居屋（今年有入表抽鑽石山新居屋但太難中唔high hope)
- 應否以買私樓自住作為目標，公屋除名。我哋嚮往低密度住宅，有考慮買遠少少平啲私樓自住改善左居住環境先，最近睇中深井麗都2-3房，A/H室海景，將來等樓價升有能力再買白居二？
我哋二人財務背景：
男朋友收入: 月薪 $51K，年薪$810K
我收入: 月薪28K底薪，年薪$360K
共月收入：～80K （男朋友公司bonus比較多，可有5個月以上，但保守啲只計月薪收入）
我地兩個現金儲蓄大約有1M，當中有200K係股票（上兩星期subscribe 咗莊博漁夫系統年plan，開始跟莊博轉股票投資plan）。
男友父母已離婚，男友+佢媽媽有一間2-3人單位公屋，戶主係佢媽媽，男友亦有名，而家交雙倍租，月租約$3K，男友媽媽暫時搬咗去同其他家人居住。公屋單位約250尺，屋樓齡比較舊同屬老人邨，不過地點方便，位於九龍灣，所以返工(港島東）只需要30分鐘。
我媽咪自己係港島有單幢私樓，現時估價大約5.5M，仲有剩餘5年按揭貸款約220K，可以加按層樓套啲現金出黎做首期。
感謝
ANSWER:
先講諗sir唔係居屋專家，答錯莫見怪。綠表用公屋換居屋應可九成五上會兼可攤25年供(大部份屋苑，唔係全部)，而白居二只可九成。當然讀者本物收入唔錯，九成五同九成佢地應冇所謂，旨在同大家分享下當中區別。諗sir個人認為你拎左未來奶奶間公屋再同年結婚，為你帶來不少挑戰。
倒不如先自己買間兩房，如果第時好環境自己再買私樓三房，反租兩房出去，咁就一生二宅，加埋份債基就完成唔少收息師兄講「兩間樓一份債基收息基本野」呢件事。
如果環境唔太好，兩房租出去，而靠奶奶間公屋去買間居屋三房，咁先至賺盡居屋免地價優惠。但缺點是三房居屋一旦價升，要補更多地價先可賣出去或者加按。居屋買三房九龍(例如奧運欣榮)個隻未補地價都只係600餘萬，九成五上會只需30萬首期，確實令人羨慕。
上述兩部有假設，就係夫婦一定以三房為目標，加上奶奶一定出事。綜觀身邊不少人之經歷，奶奶在正常狀態(不同住)之下，同新抱唔夾既機率都50/50。如果你博奶奶唔返九龍灣住再拎埋佢個仔加居屋(奶奶仲要老黎單拖)，呢d咁牙煙既野諗sir連諗都唔會諗(更何況做)。至於夫婦無論生仔定唔生，有間三房既體面又令自己老黎有多步行(可以換返細單位套錢養老)，加上三房的投資價值及客路確比細單位好，建議有能力者向三房出發。
好多買細單位收租的人，近年都遇上酒店挑戰，酒店推大量一房或開放式月租一萬都唔使，壓低成個市租金。然而你如揸三房有會所附近更有一系列配套如補習社、超市、校巴接送點咁樣，酒店就好難取代你。至於不少人初入深井都被其壯麗景色及低呎價吸引，意見是如你要九點返工，咪住深井。shift work或者返11點打後的可以，因塞車都幾頻。
亦因此同大家講，買樓收租如租值是10-25k的，多數都要方便樓下有食肆的，呢班好租客要巴士或地鐵返工而傍晚多take away解決。後生睇樓要戒用自己角度出發，應用租客面去諗。一旦你唔住第日租出，短一個月空租期就執多成萬蚊，都係錢。
夫婦兩人借貸力共(51k+28k)/10000*50%*2.59 = 1023萬。由於1000萬之下樓可以八成上會，800萬下可九成，因此佢地去盡買999萬樓都冇問題，這個預算由四小龍至何文田的兩房都有選擇。當然保守些買800萬之下單位，只10%首期仲輕鬆。唔夠首期讀者媽咪可以按樓幫些少，時下常態。
如果未買過樓，網上修讀買樓001學懂銀行做按揭之要求，睇樓要訣，上面借貸力點計同點借先易，講價筍盤發掘方案，仲有係查明單位業權沒瑕疵這幾點最重要。
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無論001/003學生，都可享有最新的power team服務運用我們的會計，律師、按揭、買樓經紀網絡，幫你搵盤。或者你想有人陪你從旁睇樓，有個識既人磅住你，都有此等幫助。上星期諗sir親新到愉景新城(上面圖)，解答學生買柏傲莊選盤上之提問。
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套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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