買樓前要作的準備#426

你好!諗樣兄!剛睇完你本新書樓換樓

不過有仲有問題唔明

如果有一個入月入$20,000,咁佢每月供緊保險$1,000同基金$3,000

咁佢每個月既還款能力係咪$20,000/2-$1,000-$3,000=$6,000?

同埋15年利息扣稅係唔理幾多間屋,每個人一生只可以用供樓利息扣稅15次?

比如1997到2012年用左屋A扣左15年稅,跟住2013年換左層大屋B,大屋B既供樓利息唔可以扣稅?

謝謝!

答案

 

講返讀者,明顯係睇左<樓換樓>章節-買樓之前的幾個準備後引起問題,明白了按揭供款是不能超過總借款人共入息之一半後,書本再談及何謂入息,何謂借貸,你要將各項借貸再加上欲新借的loan,除以入息不超過50%才行。那何謂借貸呢?私人貸款明顯係,如你有私貸月供五千,假設你三萬月入就要減去五千每月還款金額,約只能供到一萬的按揭供款了(5000+10000)/30000=50%。那循環貸款呢?沒有固定月供金融那樣計?我們就用min pay額即5%計,十萬額都計五千。咁月供保險,月供按摩椅計唔計呢?是不用計的! 不過有同學話比銀行計過,其實當中是有辦法避免,不過你要稍為了解批按程序,才能作出應對。至於未用既信用卡計唔計?如果支票出糧點容易令按揭批出,公務員長俸是否計入個人入息,還有更多學問,留在買樓101課程解答。

 

 

至於供樓之利息部份可用作減稅,由原本十年提高至十五年了。讀者說對的是,每人成世有十五次扣稅機會,在高息的年頭去報稅作減免較著數。至於換屋是不影響扣稅的,最緊要你間樓係自住。你亦可以先用幾年,又停,第日再claim過。由於樓房買賣稅項涉及什廣,除了自置居所利息扣稅外,另一個題目是幾年內買入及賣出樓房應否交利得稅?

 

 

稅局看是否徵收利得稅,主要看你買賣物業的意圖。萬一你收到tax demand note, 請先想好才回覆。亦有人問可否扮收唔到?其實稅局寄出的信是deemed received的。只要佢寄左信就當你收到,限期前唔覆責任歸納稅人。買賣物業的意圖可以轉變,一開頭自住亦可變成投資,稅局按六大原則決定你的意圖是自住定炒賣

 

物業擁有期之長短
期間內物業買賣的次數
因何原因出售物業
有否添加維修(增值)
在何種情況下出售(親人過身?)
解釋出售的動機

諗好再答稅局未遲。要延遲提交需講清原因。約每兩年掉位的評稅主任可能在轉位前急趕清理手上case.












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