識玩梗係靠阿爺: 老爺幫孫比首期買樓個案 #2162

識玩梗係靠阿爺: 老爺幫孫比首期買樓個案

仲講老豆幫仔比首期!? 你部iPhone4換左未?

 

 

 

我是 2017 年Case #1278 ， 想再問

諗sir 你好！

本人39歲，有兩個分別3歲和6歲孩子讀政府學校， 打算大學才出國。本人每月收入40-45K， 行業受自由行影響早前約 8 成支薪 。先生同年每月收入約 45-50K 疫情下冇受影響, 工作相對穩定。每月家庭支出約 60 K連供樓，貧窮中產，幸有 4 老10 分鐘生活圈， 照顧孫兒又煮埋晚飯。夫婦二人分別已有1 mil 以上人壽及危疾， 年供 4 萬多。

 

當年拿著三百萬cash 的乖孩子，終於在 2018 年尾入市以 4 成上會 用盡手上 cash 買760 萬大圍三房 580 呎30 年私樓 （ 2012 年已完成大維修）。我知諗 sir 實話我係點極都唔明的壞學生。

 

父母把自己外區物業租出，收入33K，於我家旁邊私人屋苑租兩房 15 K方便照顧孫兒又可以剩番18K 生活， 不用動用 cash pool。父母也想我們多買一層 ， 將來一對仔女不用像我們呢一代要供樓。對，如果有最佳祖父祖母獎 ， 一定非他們莫屬。

 

1） 當年4 成上會 ， 現在只需 2 成按揭，想轉按套 150 萬現金出嚟。用 1 成上會50 萬買旁邊私人屋苑租兩房 月供 18 K , 父母當交租幫手供唔使再俾錢外人又可以裝修 ， 自己補 3K 每月。但本身自住樓由 4 成變2 成上會， 令供樓支出 17 K 變成 24 K再加 第二層樓3K ， 即每月多出10 K 供樓支出， 我失業就大大鑊。諗 sir 覺得如何？

 

2） 另外，50 萬再搵野買，直債適合我嗎？

 

疫情令我明白要開源 ， 所以想搞online shop 賣化妝品 （ 有一定知識同 marketing 技巧）。希望低成本，兼住做增加每月幾千收入，失業也有一根稻草抓住。  

 

answer:

簡單黎講，讀者而家知兩年前4成上會買樓錯左，問而家加按返錢出黎買兩房比父母住係隔離湊孫好唔好? 還掂父母都為左見孫，行雙租住緊係附近。買埋比老豆就可製造內循環，自己拎返老豆份租。

 

諗返轉頭: 讀者有得加按，因為樓市這兩年上升。財商低的人買樓買債是比較易贏的，因為住宅還在上升週期，而債券到期只要唔執就比返本金你，兩者有險可守。全球主旋律在銀府錯印銀紙而引入惡性通賬，樓價見升，其實主要食物個價都升。過往羅馬帝國因減少貨幣內含金值而滅亡，用左近百年。民國因發行金圓券失民心，用左幾十年。所以大家都唔使擔心幾年內就打大仗，不過我地下一代應付的難題，可能係我地呢輩人諗唔到既。

 

至於買大圍三房舊樓是錯決策，

原因1: 個價會比名城壓死，即呎價比名城「騎住」。名城1-3期全三至四房，主導當區(大圍)三房供應。買之前都應諗到，舊樓講大堂又唔夠名城樓底高，會所名城幾個又有室內池，仲要十年樓之後連大商場，你同區揸間洋三房只會比人拎名城壓價壓死你。

原因2: 洋樓已難放，流通性低。只要你放個價唔夠「爆」，agent只會約你睇樓過橋睇通個客，無心同你放，叫返佢去名城。

 

當然諗sir冇入過讀者間屋，唔排除佢間大圍洋三房真係正野! 不過比4成四期買大圍洋三…..就咁浪費左首置九成上會張皇牌，我地在尊重各人有支配其財產之權利下，不予置評。

 

各位父母，如果你對仔女呵護備至，唔比佢面對自己行錯路需面對的惡果，你就要成世保證佢免於苦難之中。而家睇黎，今日要保個仔，第時仲要好似本案父母咁保埋個孫! 可能買個saving保險plan儲40年比孫買樓呢家野…真係work喎!

 

送個仔去名校，同意有些名校係幫到手訓練些個人質素。一旦入唔到名校，肯定仔女個人做到三件事就得! 係: 判斷->決策->執行

 

諗sir公司請同事返黎，最低級既同事係幫手執行些事。呢半年間月出過十萬糧既同事，佢要識自己判斷同幫公司由無變有，搵到生意。諗sir都係有執行力的人，介紹你睇一本書，薄薄的好似有些巾咁薄請放心，叫『決策者的賭技』。

 

至於讀者，既不能在火石之間決定是否買賣，已知買股大賺已無望。思考更是直線式，阿仔6歲就判定佢大學時出國，只好說阿仔12歲時同你關係好壞都未定，你搞好佢8歲才諗20歲啦。因此儲樓是無選擇中的選擇，佢同先生借貸力max為: (45000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1230萬。按金管要求而計出，會因個人借貸而作縮減。

 

有淨錢買債可以，或者唔槓桿咁搵收息班助教買A餐啦，近排既有賺價又派約7.2%年息，不過讀者最好不槓桿咁做，佢應付唔到低息槓桿後派成年15%息的組合風險。

 

銀行一般不會為負資產打工仔去CALL LOAN，至於想留些現金為跌市做準備，唔好用咁多錢做裝修咪得。只好說讀者想的「自己樓可以裝修」、「買樓要睇大維修」都不是諗sir認為買樓重點要考慮的地方。要考慮，但不是主要考慮點。

 

所以決策，分析，要明主旋律、考慮點。正如你打功夫要Knock Out人，最緊要找出對手的重心。謹此希望一眾父母輩，免於為孫「隔代指定」買樓的苦難。

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B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

會給予當時值得考慮樓盤及有助教作私人咨詢, 諗sirQ&A

律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!

資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

 

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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