識玩梗係靠阿爺: 老爺幫孫比首期買樓個案
仲講老豆幫仔比首期!? 你部iPhone4換左未?
我是 2017 年Case #1278 ， 想再問
諗sir 你好！
本人39歲，有兩個分別3歲和6歲孩子讀政府學校， 打算大學才出國。本人每月收入40-45K， 行業受自由行影響早前約 8 成支薪 。先生同年每月收入約 45-50K 疫情下冇受影響, 工作相對穩定。每月家庭支出約 60 K連供樓，貧窮中產，幸有 4 老10 分鐘生活圈， 照顧孫兒又煮埋晚飯。夫婦二人分別已有1 mil 以上人壽及危疾， 年供 4 萬多。
當年拿著三百萬cash 的乖孩子，終於在 2018 年尾入市以 4 成上會 用盡手上 cash 買760 萬大圍三房 580 呎30 年私樓 （ 2012 年已完成大維修）。我知諗 sir 實話我係點極都唔明的壞學生。
父母把自己外區物業租出，收入33K，於我家旁邊私人屋苑租兩房 15 K方便照顧孫兒又可以剩番18K 生活， 不用動用 cash pool。父母也想我們多買一層 ， 將來一對仔女不用像我們呢一代要供樓。對，如果有最佳祖父祖母獎 ， 一定非他們莫屬。
1） 當年4 成上會 ， 現在只需 2 成按揭，想轉按套 150 萬現金出嚟。用 1 成上會50 萬買旁邊私人屋苑租兩房 月供 18 K , 父母當交租幫手供唔使再俾錢外人又可以裝修 ， 自己補 3K 每月。但本身自住樓由 4 成變2 成上會， 令供樓支出 17 K 變成 24 K再加 第二層樓3K ， 即每月多出10 K 供樓支出， 我失業就大大鑊。諗 sir 覺得如何？
2） 另外，50 萬再搵野買，直債適合我嗎？
疫情令我明白要開源 ， 所以想搞online shop 賣化妝品 （ 有一定知識同 marketing 技巧）。希望低成本，兼住做增加每月幾千收入，失業也有一根稻草抓住。
answer:
簡單黎講，讀者而家知兩年前4成上會買樓錯左，問而家加按返錢出黎買兩房比父母住係隔離湊孫好唔好? 還掂父母都為左見孫，行雙租住緊係附近。買埋比老豆就可製造內循環，自己拎返老豆份租。
諗返轉頭: 讀者有得加按，因為樓市這兩年上升。財商低的人買樓買債是比較易贏的，因為住宅還在上升週期，而債券到期只要唔執就比返本金你，兩者有險可守。全球主旋律在銀府錯印銀紙而引入惡性通賬，樓價見升，其實主要食物個價都升。過往羅馬帝國因減少貨幣內含金值而滅亡，用左近百年。民國因發行金圓券失民心，用左幾十年。所以大家都唔使擔心幾年內就打大仗，不過我地下一代應付的難題，可能係我地呢輩人諗唔到既。
至於買大圍三房舊樓是錯決策，
原因1: 個價會比名城壓死，即呎價比名城「騎住」。名城1-3期全三至四房，主導當區(大圍)三房供應。買之前都應諗到，舊樓講大堂又唔夠名城樓底高，會所名城幾個又有室內池，仲要十年樓之後連大商場，你同區揸間洋三房只會比人拎名城壓價壓死你。
原因2: 洋樓已難放，流通性低。只要你放個價唔夠「爆」，agent只會約你睇樓過橋睇通個客，無心同你放，叫返佢去名城。
當然諗sir冇入過讀者間屋，唔排除佢間大圍洋三房真係正野! 不過比4成四期買大圍洋三…..就咁浪費左首置九成上會張皇牌，我地在尊重各人有支配其財產之權利下，不予置評。
各位父母，如果你對仔女呵護備至，唔比佢面對自己行錯路需面對的惡果，你就要成世保證佢免於苦難之中。而家睇黎，今日要保個仔，第時仲要好似本案父母咁保埋個孫! 可能買個saving保險plan儲40年比孫買樓呢家野…真係work喎!
送個仔去名校，同意有些名校係幫到手訓練些個人質素。一旦入唔到名校，肯定仔女個人做到三件事就得! 係: 判斷->決策->執行
諗sir公司請同事返黎，最低級既同事係幫手執行些事。呢半年間月出過十萬糧既同事，佢要識自己判斷同幫公司由無變有，搵到生意。諗sir都係有執行力的人，介紹你睇一本書，薄薄的好似有些巾咁薄請放心，叫『決策者的賭技』。
至於讀者，既不能在火石之間決定是否買賣，已知買股大賺已無望。思考更是直線式，阿仔6歲就判定佢大學時出國，只好說阿仔12歲時同你關係好壞都未定，你搞好佢8歲才諗20歲啦。因此儲樓是無選擇中的選擇，佢同先生借貸力max為: (45000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1230萬。按金管要求而計出，會因個人借貸而作縮減。
有淨錢買債可以，或者唔槓桿咁搵收息班助教買A餐啦，近排既有賺價又派約7.2%年息，不過讀者最好不槓桿咁做，佢應付唔到低息槓桿後派成年15%息的組合風險。
銀行一般不會為負資產打工仔去CALL LOAN，至於想留些現金為跌市做準備，唔好用咁多錢做裝修咪得。只好說讀者想的「自己樓可以裝修」、「買樓要睇大維修」都不是諗sir認為買樓重點要考慮的地方。要考慮，但不是主要考慮點。
所以決策，分析，要明主旋律、考慮點。正如你打功夫要Knock Out人，最緊要找出對手的重心。謹此希望一眾父母輩，免於為孫「隔代指定」買樓的苦難。
股債收息104班(全新內容) 全新內容共6小時課程(內容全面更新) ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 現今市況下應選的債基種類 第四堂真人班 (2小時) 股市出入市系統的原理及方法 附有助教面接咨詢 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂真人班 (2小時) 現今市況下應選的債基種類 第四堂真人班 (2小時) 股市出入市系統的原理及方法 附有助教面接咨詢 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一、二堂網課付款後可開始 *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀 諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排： 第一、二堂網課付款後可開始 *股債收息104班(全新內容)的第3及4堂只設實體真人課， 上課地點：尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
外幣直債30萬/80萬/160萬可買什麼?
債基出入市系統的原理及方法
30萬之下收息可以做什麼?
助教講解實戰做法
英國新加坡環球資產儲存組合的方法及人脈支援
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
外幣直債30萬/80萬/160萬可買什麼?
債基出入市系統的原理及方法
30萬之下收息可以做什麼?
助教講解實戰做法
英國新加坡環球資產儲存組合的方法及人脈支援
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
第三堂真人班：2025年7月19日(六)14:30-16:30
第四堂真人班：2025年7月26日(六)14:30-16:30
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學< 樓市永續收入班 (PBA7) 安排： 第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30 上課地點為尖沙咀
樓市永續收入班 (PBA7) 安排： 第一課真人: 2025年09月13日(六) 14:30-16:30 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)： 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第二課真人: 2025年09月20日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年09月27日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
第二課真人: 2025年09月20日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年09月27日(六) 14:30-16:30
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
目前優惠費用: $3000
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課(已沒有真人班)
目前優惠費用: $3000
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙