識玩梗係靠阿爺: 老爺幫孫比首期買樓個案 #2162

識玩梗係靠阿爺: 老爺幫孫比首期買樓個案

仲講老豆幫仔比首期!? 你部iPhone4換左未?

 

 

 

我是 2017 年Case #1278 , 想再問

諗sir 你好!

本人39歲,有兩個分別3歲和6歲孩子讀政府學校, 打算大學才出國。本人每月收入40-45K, 行業受自由行影響早前約 8 成支薪 。先生同年每月收入約 45-50K 疫情下冇受影響, 工作相對穩定。每月家庭支出約 60 K連供樓,貧窮中產,幸有 4 老10 分鐘生活圈, 照顧孫兒又煮埋晚飯。夫婦二人分別已有1 mil 以上人壽及危疾, 年供 4 萬多。

 

當年拿著三百萬cash 的乖孩子,終於在 2018 年尾入市以 4 成上會 用盡手上 cash 買760 萬大圍三房 580 呎30 年私樓 ( 2012 年已完成大維修)。我知諗 sir 實話我係點極都唔明的壞學生。

 

父母把自己外區物業租出,收入33K,於我家旁邊私人屋苑租兩房 15 K方便照顧孫兒又可以剩番18K 生活, 不用動用 cash pool。父母也想我們多買一層 , 將來一對仔女不用像我們呢一代要供樓。對,如果有最佳祖父祖母獎 , 一定非他們莫屬。

 

1) 當年4 成上會 , 現在只需 2 成按揭,想轉按套 150 萬現金出嚟。用 1 成上會50 萬買旁邊私人屋苑租兩房 月供 18 K , 父母當交租幫手供唔使再俾錢外人又可以裝修 , 自己補 3K 每月。但本身自住樓由 4 成變2 成上會, 令供樓支出 17 K 變成 24 K再加 第二層樓3K , 即每月多出10 K 供樓支出, 我失業就大大鑊。諗 sir 覺得如何?

 

2) 另外,50 萬再搵野買,直債適合我嗎?

 

疫情令我明白要開源 , 所以想搞online shop 賣化妝品 ( 有一定知識同 marketing 技巧)。希望低成本,兼住做增加每月幾千收入,失業也有一根稻草抓住。  

 

answer:

簡單黎講,讀者而家知兩年前4成上會買樓錯左,問而家加按返錢出黎買兩房比父母住係隔離湊孫好唔好? 還掂父母都為左見孫,行雙租住緊係附近。買埋比老豆就可製造內循環,自己拎返老豆份租。

 

諗返轉頭: 讀者有得加按,因為樓市這兩年上升。財商低的人買樓買債是比較易贏的,因為住宅還在上升週期,而債券到期只要唔執就比返本金你,兩者有險可守。全球主旋律在銀府錯印銀紙而引入惡性通賬,樓價見升,其實主要食物個價都升。過往羅馬帝國因減少貨幣內含金值而滅亡,用左近百年。民國因發行金圓券失民心,用左幾十年。所以大家都唔使擔心幾年內就打大仗,不過我地下一代應付的難題,可能係我地呢輩人諗唔到既。

 

至於買大圍三房舊樓是錯決策,

原因1: 個價會比名城壓死,即呎價比名城「騎住」。名城1-3期全三至四房,主導當區(大圍)三房供應。買之前都應諗到,舊樓講大堂又唔夠名城樓底高,會所名城幾個又有室內池,仲要十年樓之後連大商場,你同區揸間洋三房只會比人拎名城壓價壓死你。

原因2: 洋樓已難放,流通性低。只要你放個價唔夠「爆」,agent只會約你睇樓過橋睇通個客,無心同你放,叫返佢去名城。

 

當然諗sir冇入過讀者間屋,唔排除佢間大圍洋三房真係正野! 不過比4成四期買大圍洋三…..就咁浪費左首置九成上會張皇牌,我地在尊重各人有支配其財產之權利下,不予置評。

 

各位父母,如果你對仔女呵護備至,唔比佢面對自己行錯路需面對的惡果,你就要成世保證佢免於苦難之中。而家睇黎,今日要保個仔,第時仲要好似本案父母咁保埋個孫! 可能買個saving保險plan儲40年比孫買樓呢家野…真係work喎!

 

送個仔去名校,同意有些名校係幫到手訓練些個人質素。一旦入唔到名校,肯定仔女個人做到三件事就得! 係: 判斷->決策->執行

 

諗sir公司請同事返黎,最低級既同事係幫手執行些事。呢半年間月出過十萬糧既同事,佢要識自己判斷同幫公司由無變有,搵到生意。諗sir都係有執行力的人,介紹你睇一本書,薄薄的好似有些巾咁薄請放心,叫『決策者的賭技』。

 

至於讀者,既不能在火石之間決定是否買賣,已知買股大賺已無望。思考更是直線式,阿仔6歲就判定佢大學時出國,只好說阿仔12歲時同你關係好壞都未定,你搞好佢8歲才諗20歲啦。因此儲樓是無選擇中的選擇,佢同先生借貸力max為: (45000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1230萬。按金管要求而計出,會因個人借貸而作縮減。

 

有淨錢買債可以,或者唔槓桿咁搵收息班助教買A餐啦,近排既有賺價又派約7.2%年息,不過讀者最好不槓桿咁做,佢應付唔到低息槓桿後派成年15%息的組合風險。

 

銀行一般不會為負資產打工仔去CALL LOAN,至於想留些現金為跌市做準備,唔好用咁多錢做裝修咪得。只好說讀者想的「自己樓可以裝修」、「買樓要睇大維修」都不是諗sir認為買樓重點要考慮的地方。要考慮,但不是主要考慮點。

 

所以決策,分析,要明主旋律、考慮點。正如你打功夫要Knock Out人,最緊要找出對手的重心。謹此希望一眾父母輩,免於為孫「隔代指定」買樓的苦難。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

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第四至七堂 (網上修讀)

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按粄八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT02) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:2022-11-05(六)14:00-16:00
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仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

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原價: $3500
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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