識玩梗係靠阿爺: 老爺幫孫比首期買樓個案
仲講老豆幫仔比首期!? 你部iPhone4換左未?
我是 2017 年Case #1278 , 想再問
諗sir 你好!
本人39歲,有兩個分別3歲和6歲孩子讀政府學校, 打算大學才出國。本人每月收入40-45K, 行業受自由行影響早前約 8 成支薪 。先生同年每月收入約 45-50K 疫情下冇受影響, 工作相對穩定。每月家庭支出約 60 K連供樓,貧窮中產,幸有 4 老10 分鐘生活圈, 照顧孫兒又煮埋晚飯。夫婦二人分別已有1 mil 以上人壽及危疾, 年供 4 萬多。
當年拿著三百萬cash 的乖孩子,終於在 2018 年尾入市以 4 成上會 用盡手上 cash 買760 萬大圍三房 580 呎30 年私樓 ( 2012 年已完成大維修)。我知諗 sir 實話我係點極都唔明的壞學生。
父母把自己外區物業租出,收入33K,於我家旁邊私人屋苑租兩房 15 K方便照顧孫兒又可以剩番18K 生活, 不用動用 cash pool。父母也想我們多買一層 , 將來一對仔女不用像我們呢一代要供樓。對,如果有最佳祖父祖母獎 , 一定非他們莫屬。
1) 當年4 成上會 , 現在只需 2 成按揭,想轉按套 150 萬現金出嚟。用 1 成上會50 萬買旁邊私人屋苑租兩房 月供 18 K , 父母當交租幫手供唔使再俾錢外人又可以裝修 , 自己補 3K 每月。但本身自住樓由 4 成變2 成上會, 令供樓支出 17 K 變成 24 K再加 第二層樓3K , 即每月多出10 K 供樓支出, 我失業就大大鑊。諗 sir 覺得如何?
2) 另外,50 萬再搵野買,直債適合我嗎?
疫情令我明白要開源 , 所以想搞online shop 賣化妝品 ( 有一定知識同 marketing 技巧)。希望低成本,兼住做增加每月幾千收入,失業也有一根稻草抓住。
answer:
簡單黎講,讀者而家知兩年前4成上會買樓錯左,問而家加按返錢出黎買兩房比父母住係隔離湊孫好唔好? 還掂父母都為左見孫,行雙租住緊係附近。買埋比老豆就可製造內循環,自己拎返老豆份租。
諗返轉頭: 讀者有得加按,因為樓市這兩年上升。財商低的人買樓買債是比較易贏的,因為住宅還在上升週期,而債券到期只要唔執就比返本金你,兩者有險可守。全球主旋律在銀府錯印銀紙而引入惡性通賬,樓價見升,其實主要食物個價都升。過往羅馬帝國因減少貨幣內含金值而滅亡,用左近百年。民國因發行金圓券失民心,用左幾十年。所以大家都唔使擔心幾年內就打大仗,不過我地下一代應付的難題,可能係我地呢輩人諗唔到既。
至於買大圍三房舊樓是錯決策,
原因1: 個價會比名城壓死,即呎價比名城「騎住」。名城1-3期全三至四房,主導當區(大圍)三房供應。買之前都應諗到,舊樓講大堂又唔夠名城樓底高,會所名城幾個又有室內池,仲要十年樓之後連大商場,你同區揸間洋三房只會比人拎名城壓價壓死你。
原因2: 洋樓已難放,流通性低。只要你放個價唔夠「爆」,agent只會約你睇樓過橋睇通個客,無心同你放,叫返佢去名城。
當然諗sir冇入過讀者間屋,唔排除佢間大圍洋三房真係正野! 不過比4成四期買大圍洋三…..就咁浪費左首置九成上會張皇牌,我地在尊重各人有支配其財產之權利下,不予置評。
各位父母,如果你對仔女呵護備至,唔比佢面對自己行錯路需面對的惡果,你就要成世保證佢免於苦難之中。而家睇黎,今日要保個仔,第時仲要好似本案父母咁保埋個孫! 可能買個saving保險plan儲40年比孫買樓呢家野…真係work喎!
送個仔去名校,同意有些名校係幫到手訓練些個人質素。一旦入唔到名校,肯定仔女個人做到三件事就得! 係: 判斷->決策->執行
諗sir公司請同事返黎,最低級既同事係幫手執行些事。呢半年間月出過十萬糧既同事,佢要識自己判斷同幫公司由無變有,搵到生意。諗sir都係有執行力的人,介紹你睇一本書,薄薄的好似有些巾咁薄請放心,叫『決策者的賭技』。
至於讀者,既不能在火石之間決定是否買賣,已知買股大賺已無望。思考更是直線式,阿仔6歲就判定佢大學時出國,只好說阿仔12歲時同你關係好壞都未定,你搞好佢8歲才諗20歲啦。因此儲樓是無選擇中的選擇,佢同先生借貸力max為: (45000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1230萬。按金管要求而計出,會因個人借貸而作縮減。
有淨錢買債可以,或者唔槓桿咁搵收息班助教買A餐啦,近排既有賺價又派約7.2%年息,不過讀者最好不槓桿咁做,佢應付唔到低息槓桿後派成年15%息的組合風險。
銀行一般不會為負資產打工仔去CALL LOAN,至於想留些現金為跌市做準備,唔好用咁多錢做裝修咪得。只好說讀者想的「自己樓可以裝修」、「買樓要睇大維修」都不是諗sir認為買樓重點要考慮的地方。要考慮,但不是主要考慮點。
所以決策,分析,要明主旋律、考慮點。正如你打功夫要Knock Out人,最緊要找出對手的重心。謹此希望一眾父母輩,免於為孫「隔代指定」買樓的苦難。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至三堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (網課教授入市策略) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至三堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 第四至七堂 (網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 10%-15%年息ETN大解構 第八至九堂 (網課教授入市策略) 實例解說買債必知點 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 完成方案的金融機構介紹 第一至七堂的重點內容重溫 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至七堂** 收息101(TEDV89)課程安排: #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。 收息101(TEDV88)課程安排: #本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 TEDP72 第一課:2022-07-02(六)14:00-16:00 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
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第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-06-18(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-06-25(六)14:00-16:00
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按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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(為配合新政策、現時買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
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第一課:買樓程序與權益
第二課:按揭要旨(上)
第三課:按揭要旨(下)
第四課:睇樓心得
第五課:議價心法
第六課:核對業權有法
第七課:2022-06-04(六)14:00-16:00(第7堂)
第七課為真人班及網上重溫班。同學可以在香港或海外網上參與網上直播
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外,其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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策略5 如何判定將上升之美股
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策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙