識玩梗係靠阿爺: 老爺幫孫比首期買樓個案
仲講老豆幫仔比首期!? 你部iPhone4換左未?
我是 2017 年Case #1278 ， 想再問
諗sir 你好！
本人39歲，有兩個分別3歲和6歲孩子讀政府學校， 打算大學才出國。本人每月收入40-45K， 行業受自由行影響早前約 8 成支薪 。先生同年每月收入約 45-50K 疫情下冇受影響, 工作相對穩定。每月家庭支出約 60 K連供樓，貧窮中產，幸有 4 老10 分鐘生活圈， 照顧孫兒又煮埋晚飯。夫婦二人分別已有1 mil 以上人壽及危疾， 年供 4 萬多。
當年拿著三百萬cash 的乖孩子，終於在 2018 年尾入市以 4 成上會 用盡手上 cash 買760 萬大圍三房 580 呎30 年私樓 （ 2012 年已完成大維修）。我知諗 sir 實話我係點極都唔明的壞學生。
父母把自己外區物業租出，收入33K，於我家旁邊私人屋苑租兩房 15 K方便照顧孫兒又可以剩番18K 生活， 不用動用 cash pool。父母也想我們多買一層 ， 將來一對仔女不用像我們呢一代要供樓。對，如果有最佳祖父祖母獎 ， 一定非他們莫屬。
1） 當年4 成上會 ， 現在只需 2 成按揭，想轉按套 150 萬現金出嚟。用 1 成上會50 萬買旁邊私人屋苑租兩房 月供 18 K , 父母當交租幫手供唔使再俾錢外人又可以裝修 ， 自己補 3K 每月。但本身自住樓由 4 成變2 成上會， 令供樓支出 17 K 變成 24 K再加 第二層樓3K ， 即每月多出10 K 供樓支出， 我失業就大大鑊。諗 sir 覺得如何？
2） 另外，50 萬再搵野買，直債適合我嗎？
疫情令我明白要開源 ， 所以想搞online shop 賣化妝品 （ 有一定知識同 marketing 技巧）。希望低成本，兼住做增加每月幾千收入，失業也有一根稻草抓住。
answer:
簡單黎講，讀者而家知兩年前4成上會買樓錯左，問而家加按返錢出黎買兩房比父母住係隔離湊孫好唔好? 還掂父母都為左見孫，行雙租住緊係附近。買埋比老豆就可製造內循環，自己拎返老豆份租。
諗返轉頭: 讀者有得加按，因為樓市這兩年上升。財商低的人買樓買債是比較易贏的，因為住宅還在上升週期，而債券到期只要唔執就比返本金你，兩者有險可守。全球主旋律在銀府錯印銀紙而引入惡性通賬，樓價見升，其實主要食物個價都升。過往羅馬帝國因減少貨幣內含金值而滅亡，用左近百年。民國因發行金圓券失民心，用左幾十年。所以大家都唔使擔心幾年內就打大仗，不過我地下一代應付的難題，可能係我地呢輩人諗唔到既。
至於買大圍三房舊樓是錯決策，
原因1: 個價會比名城壓死，即呎價比名城「騎住」。名城1-3期全三至四房，主導當區(大圍)三房供應。買之前都應諗到，舊樓講大堂又唔夠名城樓底高，會所名城幾個又有室內池，仲要十年樓之後連大商場，你同區揸間洋三房只會比人拎名城壓價壓死你。
原因2: 洋樓已難放，流通性低。只要你放個價唔夠「爆」，agent只會約你睇樓過橋睇通個客，無心同你放，叫返佢去名城。
當然諗sir冇入過讀者間屋，唔排除佢間大圍洋三房真係正野! 不過比4成四期買大圍洋三…..就咁浪費左首置九成上會張皇牌，我地在尊重各人有支配其財產之權利下，不予置評。
各位父母，如果你對仔女呵護備至，唔比佢面對自己行錯路需面對的惡果，你就要成世保證佢免於苦難之中。而家睇黎，今日要保個仔，第時仲要好似本案父母咁保埋個孫! 可能買個saving保險plan儲40年比孫買樓呢家野…真係work喎!
送個仔去名校，同意有些名校係幫到手訓練些個人質素。一旦入唔到名校，肯定仔女個人做到三件事就得! 係: 判斷->決策->執行
諗sir公司請同事返黎，最低級既同事係幫手執行些事。呢半年間月出過十萬糧既同事，佢要識自己判斷同幫公司由無變有，搵到生意。諗sir都係有執行力的人，介紹你睇一本書，薄薄的好似有些巾咁薄請放心，叫『決策者的賭技』。
至於讀者，既不能在火石之間決定是否買賣，已知買股大賺已無望。思考更是直線式，阿仔6歲就判定佢大學時出國，只好說阿仔12歲時同你關係好壞都未定，你搞好佢8歲才諗20歲啦。因此儲樓是無選擇中的選擇，佢同先生借貸力max為: (45000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1230萬。按金管要求而計出，會因個人借貸而作縮減。
有淨錢買債可以，或者唔槓桿咁搵收息班助教買A餐啦，近排既有賺價又派約7.2%年息，不過讀者最好不槓桿咁做，佢應付唔到低息槓桿後派成年15%息的組合風險。
銀行一般不會為負資產打工仔去CALL LOAN，至於想留些現金為跌市做準備，唔好用咁多錢做裝修咪得。只好說讀者想的「自己樓可以裝修」、「買樓要睇大維修」都不是諗sir認為買樓重點要考慮的地方。要考慮，但不是主要考慮點。
所以決策，分析，要明主旋律、考慮點。正如你打功夫要Knock Out人，最緊要找出對手的重心。謹此希望一眾父母輩，免於為孫「隔代指定」買樓的苦難。
TEDV83為網上課或可選上真人實體班， ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 諗Sir 親自教授800萬收息倉兩大重倉債券選取要旨 **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂** 收息101課程安排： *如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 收息101課程安排： *如9月27日及10月4日不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15 TEDP67 第一課:2021-10-11(一)19:15-21:15
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021年月月都有幫學生買到合心水既樓
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第三課：2021年9月25日(六)(TELY81)下午14:00-16:00真人班。諗sir及助教現身同你傾買邊好同埋點買先筍。助教陪埋你落場睇都得!
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 高成數按揭上會出租
– 風險如何及點去規範風險
– 除左要張水電煤之外，其實仲要留意既5、6件事
– 出面既人又點做去令件事順一點?
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
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