識玩梗係靠阿爺: 老爺幫孫比首期買樓個案
仲講老豆幫仔比首期!? 你部iPhone4換左未?
我是 2017 年Case #1278 , 想再問
諗sir 你好!
本人39歲,有兩個分別3歲和6歲孩子讀政府學校, 打算大學才出國。本人每月收入40-45K, 行業受自由行影響早前約 8 成支薪 。先生同年每月收入約 45-50K 疫情下冇受影響, 工作相對穩定。每月家庭支出約 60 K連供樓,貧窮中產,幸有 4 老10 分鐘生活圈, 照顧孫兒又煮埋晚飯。夫婦二人分別已有1 mil 以上人壽及危疾, 年供 4 萬多。
當年拿著三百萬cash 的乖孩子,終於在 2018 年尾入市以 4 成上會 用盡手上 cash 買760 萬大圍三房 580 呎30 年私樓 ( 2012 年已完成大維修)。我知諗 sir 實話我係點極都唔明的壞學生。
父母把自己外區物業租出,收入33K,於我家旁邊私人屋苑租兩房 15 K方便照顧孫兒又可以剩番18K 生活, 不用動用 cash pool。父母也想我們多買一層 , 將來一對仔女不用像我們呢一代要供樓。對,如果有最佳祖父祖母獎 , 一定非他們莫屬。
1) 當年4 成上會 , 現在只需 2 成按揭,想轉按套 150 萬現金出嚟。用 1 成上會50 萬買旁邊私人屋苑租兩房 月供 18 K , 父母當交租幫手供唔使再俾錢外人又可以裝修 , 自己補 3K 每月。但本身自住樓由 4 成變2 成上會, 令供樓支出 17 K 變成 24 K再加 第二層樓3K , 即每月多出10 K 供樓支出, 我失業就大大鑊。諗 sir 覺得如何?
2) 另外,50 萬再搵野買,直債適合我嗎?
疫情令我明白要開源 , 所以想搞online shop 賣化妝品 ( 有一定知識同 marketing 技巧)。希望低成本,兼住做增加每月幾千收入,失業也有一根稻草抓住。
answer:
簡單黎講,讀者而家知兩年前4成上會買樓錯左,問而家加按返錢出黎買兩房比父母住係隔離湊孫好唔好? 還掂父母都為左見孫,行雙租住緊係附近。買埋比老豆就可製造內循環,自己拎返老豆份租。
諗返轉頭: 讀者有得加按,因為樓市這兩年上升。財商低的人買樓買債是比較易贏的,因為住宅還在上升週期,而債券到期只要唔執就比返本金你,兩者有險可守。全球主旋律在銀府錯印銀紙而引入惡性通賬,樓價見升,其實主要食物個價都升。過往羅馬帝國因減少貨幣內含金值而滅亡,用左近百年。民國因發行金圓券失民心,用左幾十年。所以大家都唔使擔心幾年內就打大仗,不過我地下一代應付的難題,可能係我地呢輩人諗唔到既。
至於買大圍三房舊樓是錯決策,
原因1: 個價會比名城壓死,即呎價比名城「騎住」。名城1-3期全三至四房,主導當區(大圍)三房供應。買之前都應諗到,舊樓講大堂又唔夠名城樓底高,會所名城幾個又有室內池,仲要十年樓之後連大商場,你同區揸間洋三房只會比人拎名城壓價壓死你。
原因2: 洋樓已難放,流通性低。只要你放個價唔夠「爆」,agent只會約你睇樓過橋睇通個客,無心同你放,叫返佢去名城。
當然諗sir冇入過讀者間屋,唔排除佢間大圍洋三房真係正野! 不過比4成四期買大圍洋三…..就咁浪費左首置九成上會張皇牌,我地在尊重各人有支配其財產之權利下,不予置評。
各位父母,如果你對仔女呵護備至,唔比佢面對自己行錯路需面對的惡果,你就要成世保證佢免於苦難之中。而家睇黎,今日要保個仔,第時仲要好似本案父母咁保埋個孫! 可能買個saving保險plan儲40年比孫買樓呢家野…真係work喎!
送個仔去名校,同意有些名校係幫到手訓練些個人質素。一旦入唔到名校,肯定仔女個人做到三件事就得! 係: 判斷->決策->執行
諗sir公司請同事返黎,最低級既同事係幫手執行些事。呢半年間月出過十萬糧既同事,佢要識自己判斷同幫公司由無變有,搵到生意。諗sir都係有執行力的人,介紹你睇一本書,薄薄的好似有些巾咁薄請放心,叫『決策者的賭技』。
至於讀者,既不能在火石之間決定是否買賣,已知買股大賺已無望。思考更是直線式,阿仔6歲就判定佢大學時出國,只好說阿仔12歲時同你關係好壞都未定,你搞好佢8歲才諗20歲啦。因此儲樓是無選擇中的選擇,佢同先生借貸力max為: (45000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1230萬。按金管要求而計出,會因個人借貸而作縮減。
有淨錢買債可以,或者唔槓桿咁搵收息班助教買A餐啦,近排既有賺價又派約7.2%年息,不過讀者最好不槓桿咁做,佢應付唔到低息槓桿後派成年15%息的組合風險。
銀行一般不會為負資產打工仔去CALL LOAN,至於想留些現金為跌市做準備,唔好用咁多錢做裝修咪得。只好說讀者想的「自己樓可以裝修」、「買樓要睇大維修」都不是諗sir認為買樓重點要考慮的地方。要考慮,但不是主要考慮點。
所以決策,分析,要明主旋律、考慮點。正如你打功夫要Knock Out人,最緊要找出對手的重心。謹此希望一眾父母輩,免於為孫「隔代指定」買樓的苦難。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
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