首次置業揸幾百萬必讀3範疇 #2163

你好

想請教諗sir解答我以下的問題：

本人可負擔10,000,000樓下的樓，首次置業，手頭上現有4,000,000現金，因此想投資一個有升值潛力的物業。

1, 如果以投資角度，現在適合入市嗎？

2, 如果現在適合入市，請問邊個區分或屋苑會建議？

3, 如果買債券有什麼選擇

ANSWER:

現在適合你入市，但未必適合我入市。誠哥成日都講量力而為，讀者未知佢工資多少，手頭上仲有冇其他現金，好似早前汪總同我講彌敦道有五千幾萬既鋪好抵，但諗sir拎成交價5成現金出黎作首期買鋪後有資金壓力，所以我就唔叫能力充裕啦。

首次置業者，宜在買樓程序，借貸要求，睇樓要旨幾方面多留意。買樓買錯唔同股票，一按即放不再見，一個錯誤不時要幾十萬黎埋單。

借貸要求

我地做個假設，讀者若已婚夫婦共8萬月入(即如每人月入40k)，借到盡為80000/10000*50%*2.59 ~ 1040萬。如持400萬現金付不起1000萬以上樓要付50%的標準，這個讀者應已知所以佢都講明要買1000萬樓下。至於買900萬樓讀者夠首期而借貸力都足夠，不過要諗多一步，就係買完呢一間樓，之後唔再買嗎?

如果想再買第二間而人工唔見會點加，第一間樓都是用少點現金及借貸力買800萬之下樓房好，依上述假設買700-750萬樓較好。因為首置者只用10%首期即75萬，而月供會多一點需750*90%/259~ 26k。係750萬樓一般租值都係16k附近，你買之前就知丟呢75萬首期落去一係全間樓自己住，又或租出去要承受-10k現金流，即係倒嘔1萬蚊一個月去養呢間屋。

再想想，若買800-1000萬樓會令情況更差，首期付更多而現金流負得更大。加上買第一間樓借盡就好難再借第二間。相反第一間忍手些少買平一點，就有借貸力及資金去夫婦各持一間700萬，令總資產面數係1400-1500萬。

那我有需要買第二? 或第三間樓嗎? 巴菲特講明「30年按揭」是大印鈔環境之下最佳投資工具，因有沽空美金之用，即你聽老人家講供樓只係頭幾年辛苦既道理。因供樓是近乎定額的，而係月供20K個數好快就隨時間買唔到D咩野。如果你要用黎招將時間站在你呢邊，你就有需要一間樓再接一間咁買。何況有些人在儲蓄無咩紀律，買樓當儲錢真係鐵律。

買樓程序

如果你認為自己借貸文件靚，即起碼是大公司AUTOPAY出糧或公務員，在借六成或之下利用短成交期(簽臨約計1個月或之下成交)去壓價是可取的。但有些人唔明自己浮薪出糧料差、或者根本難借，係想上會九成之下仲夠膽試少於一個月成交，因此而被殺訂幾十萬至百萬，屢見不鮮。買樓，你真係要學。買菜就唔使。

睇樓要旨

如果荷包窄窄地，減少買入後裝修洗費當然緊要，窗口靚唔使搭棚整唔在講，間樓有冇救唔掂既漏水位好重要。你去食環投訴上面漏水，人地唔整頂多係釘契唔賣，日日坐住係你上面都仲得，疫情之下，更多野玩! LAST AND THE MOST IMPORTANT: 睇樓最緊要係望出面同周圍，間樓入面既野你仲可以整，仆街鄰居你唔可以整瓜佢(當然我明你或者有令佢生不如死的妙法)。

拿，買樓要升，比直接答案你: 天盛苑，5年間升61%，近乎全港最高

唔想買居屋又想升得勁及有改造空間既，或者下列的套房想了解，如是買樓001/003舊生可WHATSAPP 96991141佢對完電話會幫你。

幾段之前咪講750萬樓付10%首期投入月供26K計收租16K，負10K月現金流。但如改一改，如買750萬樓付30%首期，225萬投入月供225/259 ~ 19K。呢間屋可3房用板轉5間套房，租5K一間，收25K租。其實2019年前係收緊6.2K，而家5K而計差左，近月見減到5.2K該區都很有承接了。咁月正現金流就係25K-19K = 6K。225萬投入即收72K一年，息率成3.2%仲有供樓個邊未計，供左樓都當儲錢架麻。

當然可買債基用A餐，收7.2%年息，225萬收16萬幾，每月出12K，這個收息103舊生搵返助教可了解。亦可以槓桿埋令每月出的利息近DOUBLE。

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

完成方案的金融機構介紹

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

**諗Sir收息101課程　即付即可網上學習第一至六堂**

※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

**限時優惠：現報讀即送諗 Sir 買樓 PowerTeam 服務

如報名及付款諗Sir【買樓秘訣課程】，諗Sir買樓PowerTeam咨詢可在付款後開始，不用等待第二課當天。

內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按爆八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式，獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做，逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援，成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation，2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330