首次置業揸幾百萬必讀3範疇 #2163

你好

想請教諗sir解答我以下的問題：

本人可負擔10,000,000樓下的樓，首次置業，手頭上現有4,000,000現金，因此想投資一個有升值潛力的物業。

1, 如果以投資角度，現在適合入市嗎？

2, 如果現在適合入市，請問邊個區分或屋苑會建議？

3, 如果買債券有什麼選擇

ANSWER:

現在適合你入市，但未必適合我入市。誠哥成日都講量力而為，讀者未知佢工資多少，手頭上仲有冇其他現金，好似早前汪總同我講彌敦道有五千幾萬既鋪好抵，但諗sir拎成交價5成現金出黎作首期買鋪後有資金壓力，所以我就唔叫能力充裕啦。

首次置業者，宜在買樓程序，借貸要求，睇樓要旨幾方面多留意。買樓買錯唔同股票，一按即放不再見，一個錯誤不時要幾十萬黎埋單。

借貸要求

我地做個假設，讀者若已婚夫婦共8萬月入(即如每人月入40k)，借到盡為80000/10000*50%*2.59 ~ 1040萬。如持400萬現金付不起1000萬以上樓要付50%的標準，這個讀者應已知所以佢都講明要買1000萬樓下。至於買900萬樓讀者夠首期而借貸力都足夠，不過要諗多一步，就係買完呢一間樓，之後唔再買嗎?

如果想再買第二間而人工唔見會點加，第一間樓都是用少點現金及借貸力買800萬之下樓房好，依上述假設買700-750萬樓較好。因為首置者只用10%首期即75萬，而月供會多一點需750*90%/259~ 26k。係750萬樓一般租值都係16k附近，你買之前就知丟呢75萬首期落去一係全間樓自己住，又或租出去要承受-10k現金流，即係倒嘔1萬蚊一個月去養呢間屋。

再想想，若買800-1000萬樓會令情況更差，首期付更多而現金流負得更大。加上買第一間樓借盡就好難再借第二間。相反第一間忍手些少買平一點，就有借貸力及資金去夫婦各持一間700萬，令總資產面數係1400-1500萬。

那我有需要買第二? 或第三間樓嗎? 巴菲特講明「30年按揭」是大印鈔環境之下最佳投資工具，因有沽空美金之用，即你聽老人家講供樓只係頭幾年辛苦既道理。因供樓是近乎定額的，而係月供20K個數好快就隨時間買唔到D咩野。如果你要用黎招將時間站在你呢邊，你就有需要一間樓再接一間咁買。何況有些人在儲蓄無咩紀律，買樓當儲錢真係鐵律。

買樓程序

如果你認為自己借貸文件靚，即起碼是大公司AUTOPAY出糧或公務員，在借六成或之下利用短成交期(簽臨約計1個月或之下成交)去壓價是可取的。但有些人唔明自己浮薪出糧料差、或者根本難借，係想上會九成之下仲夠膽試少於一個月成交，因此而被殺訂幾十萬至百萬，屢見不鮮。買樓，你真係要學。買菜就唔使。

睇樓要旨

如果荷包窄窄地，減少買入後裝修洗費當然緊要，窗口靚唔使搭棚整唔在講，間樓有冇救唔掂既漏水位好重要。你去食環投訴上面漏水，人地唔整頂多係釘契唔賣，日日坐住係你上面都仲得，疫情之下，更多野玩! LAST AND THE MOST IMPORTANT: 睇樓最緊要係望出面同周圍，間樓入面既野你仲可以整，仆街鄰居你唔可以整瓜佢(當然我明你或者有令佢生不如死的妙法)。

拿，買樓要升，比直接答案你: 天盛苑，5年間升61%，近乎全港最高

唔想買居屋又想升得勁及有改造空間既，或者下列的套房想了解，如是買樓001/003舊生可WHATSAPP 96991141佢對完電話會幫你。

幾段之前咪講750萬樓付10%首期投入月供26K計收租16K，負10K月現金流。但如改一改，如買750萬樓付30%首期，225萬投入月供225/259 ~ 19K。呢間屋可3房用板轉5間套房，租5K一間，收25K租。其實2019年前係收緊6.2K，而家5K而計差左，近月見減到5.2K該區都很有承接了。咁月正現金流就係25K-19K = 6K。225萬投入即收72K一年，息率成3.2%仲有供樓個邊未計，供左樓都當儲錢架麻。

當然可買債基用A餐，收7.2%年息，225萬收16萬幾，每月出12K，這個收息103舊生搵返助教可了解。亦可以槓桿埋令每月出的利息近DOUBLE。

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