你好
想請教諗sir解答我以下的問題:
本人可負擔10,000,000樓下的樓,首次置業,手頭上現有4,000,000現金,因此想投資一個有升值潛力的物業。
1, 如果以投資角度,現在適合入市嗎?
2, 如果現在適合入市,請問邊個區分或屋苑會建議?
3, 如果買債券有什麼選擇
ANSWER:
現在適合你入市,但未必適合我入市。誠哥成日都講量力而為,讀者未知佢工資多少,手頭上仲有冇其他現金,好似早前汪總同我講彌敦道有五千幾萬既鋪好抵,但諗sir拎成交價5成現金出黎作首期買鋪後有資金壓力,所以我就唔叫能力充裕啦。
首次置業者,宜在買樓程序,借貸要求,睇樓要旨幾方面多留意。買樓買錯唔同股票,一按即放不再見,一個錯誤不時要幾十萬黎埋單。
借貸要求
我地做個假設,讀者若已婚夫婦共8萬月入(即如每人月入40k),借到盡為80000/10000*50%*2.59 ~ 1040萬。如持400萬現金付不起1000萬以上樓要付50%的標準,這個讀者應已知所以佢都講明要買1000萬樓下。至於買900萬樓讀者夠首期而借貸力都足夠,不過要諗多一步,就係買完呢一間樓,之後唔再買嗎?
如果想再買第二間而人工唔見會點加,第一間樓都是用少點現金及借貸力買800萬之下樓房好,依上述假設買700-750萬樓較好。因為首置者只用10%首期即75萬,而月供會多一點需750*90%/259~ 26k。係750萬樓一般租值都係16k附近,你買之前就知丟呢75萬首期落去一係全間樓自己住,又或租出去要承受-10k現金流,即係倒嘔1萬蚊一個月去養呢間屋。
再想想,若買800-1000萬樓會令情況更差,首期付更多而現金流負得更大。加上買第一間樓借盡就好難再借第二間。相反第一間忍手些少買平一點,就有借貸力及資金去夫婦各持一間700萬,令總資產面數係1400-1500萬。
那我有需要買第二? 或第三間樓嗎? 巴菲特講明「30年按揭」是大印鈔環境之下最佳投資工具,因有沽空美金之用,即你聽老人家講供樓只係頭幾年辛苦既道理。因供樓是近乎定額的,而係月供20K個數好快就隨時間買唔到D咩野。如果你要用黎招將時間站在你呢邊,你就有需要一間樓再接一間咁買。何況有些人在儲蓄無咩紀律,買樓當儲錢真係鐵律。
買樓程序
如果你認為自己借貸文件靚,即起碼是大公司AUTOPAY出糧或公務員,在借六成或之下利用短成交期(簽臨約計1個月或之下成交)去壓價是可取的。但有些人唔明自己浮薪出糧料差、或者根本難借,係想上會九成之下仲夠膽試少於一個月成交,因此而被殺訂幾十萬至百萬,屢見不鮮。買樓,你真係要學。買菜就唔使。
睇樓要旨
如果荷包窄窄地,減少買入後裝修洗費當然緊要,窗口靚唔使搭棚整唔在講,間樓有冇救唔掂既漏水位好重要。你去食環投訴上面漏水,人地唔整頂多係釘契唔賣,日日坐住係你上面都仲得,疫情之下,更多野玩! LAST AND THE MOST IMPORTANT: 睇樓最緊要係望出面同周圍,間樓入面既野你仲可以整,仆街鄰居你唔可以整瓜佢(當然我明你或者有令佢生不如死的妙法)。
拿,買樓要升,比直接答案你: 天盛苑,5年間升61%,近乎全港最高
唔想買居屋又想升得勁及有改造空間既,或者下列的套房想了解,如是買樓001/003舊生可WHATSAPP 96991141佢對完電話會幫你。
幾段之前咪講750萬樓付10%首期投入月供26K計收租16K,負10K月現金流。但如改一改,如買750萬樓付30%首期,225萬投入月供225/259 ~ 19K。呢間屋可3房用板轉5間套房,租5K一間,收25K租。其實2019年前係收緊6.2K,而家5K而計差左,近月見減到5.2K該區都很有承接了。咁月正現金流就係25K-19K = 6K。225萬投入即收72K一年,息率成3.2%仲有供樓個邊未計,供左樓都當儲錢架麻。
當然可買債基用A餐,收7.2%年息,225萬收16萬幾,每月出12K,這個收息103舊生搵返助教可了解。亦可以槓桿埋令每月出的利息近DOUBLE。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課, 限時優惠: 可開立戶口及入金獲得學費回贈。總學費減至$999元就可上堂。 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課, 限時優惠: 可開立戶口及入金獲得學費回贈。總學費減至$999元就可上堂。 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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高成數上會出租破解實例解說
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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