你好
想請教諗sir解答我以下的問題：
本人可負擔10,000,000樓下的樓，首次置業，手頭上現有4,000,000現金，因此想投資一個有升值潛力的物業。
1, 如果以投資角度，現在適合入市嗎？
2, 如果現在適合入市，請問邊個區分或屋苑會建議？
3, 如果買債券有什麼選擇
ANSWER:
現在適合你入市，但未必適合我入市。誠哥成日都講量力而為，讀者未知佢工資多少，手頭上仲有冇其他現金，好似早前汪總同我講彌敦道有五千幾萬既鋪好抵，但諗sir拎成交價5成現金出黎作首期買鋪後有資金壓力，所以我就唔叫能力充裕啦。
首次置業者，宜在買樓程序，借貸要求，睇樓要旨幾方面多留意。買樓買錯唔同股票，一按即放不再見，一個錯誤不時要幾十萬黎埋單。
借貸要求
我地做個假設，讀者若已婚夫婦共8萬月入(即如每人月入40k)，借到盡為80000/10000*50%*2.59 ~ 1040萬。如持400萬現金付不起1000萬以上樓要付50%的標準，這個讀者應已知所以佢都講明要買1000萬樓下。至於買900萬樓讀者夠首期而借貸力都足夠，不過要諗多一步，就係買完呢一間樓，之後唔再買嗎?
如果想再買第二間而人工唔見會點加，第一間樓都是用少點現金及借貸力買800萬之下樓房好，依上述假設買700-750萬樓較好。因為首置者只用10%首期即75萬，而月供會多一點需750*90%/259~ 26k。係750萬樓一般租值都係16k附近，你買之前就知丟呢75萬首期落去一係全間樓自己住，又或租出去要承受-10k現金流，即係倒嘔1萬蚊一個月去養呢間屋。
再想想，若買800-1000萬樓會令情況更差，首期付更多而現金流負得更大。加上買第一間樓借盡就好難再借第二間。相反第一間忍手些少買平一點，就有借貸力及資金去夫婦各持一間700萬，令總資產面數係1400-1500萬。
那我有需要買第二? 或第三間樓嗎? 巴菲特講明「30年按揭」是大印鈔環境之下最佳投資工具，因有沽空美金之用，即你聽老人家講供樓只係頭幾年辛苦既道理。因供樓是近乎定額的，而係月供20K個數好快就隨時間買唔到D咩野。如果你要用黎招將時間站在你呢邊，你就有需要一間樓再接一間咁買。何況有些人在儲蓄無咩紀律，買樓當儲錢真係鐵律。
買樓程序
如果你認為自己借貸文件靚，即起碼是大公司AUTOPAY出糧或公務員，在借六成或之下利用短成交期(簽臨約計1個月或之下成交)去壓價是可取的。但有些人唔明自己浮薪出糧料差、或者根本難借，係想上會九成之下仲夠膽試少於一個月成交，因此而被殺訂幾十萬至百萬，屢見不鮮。買樓，你真係要學。買菜就唔使。
睇樓要旨
如果荷包窄窄地，減少買入後裝修洗費當然緊要，窗口靚唔使搭棚整唔在講，間樓有冇救唔掂既漏水位好重要。你去食環投訴上面漏水，人地唔整頂多係釘契唔賣，日日坐住係你上面都仲得，疫情之下，更多野玩! LAST AND THE MOST IMPORTANT: 睇樓最緊要係望出面同周圍，間樓入面既野你仲可以整，仆街鄰居你唔可以整瓜佢(當然我明你或者有令佢生不如死的妙法)。
拿，買樓要升，比直接答案你: 天盛苑，5年間升61%，近乎全港最高
唔想買居屋又想升得勁及有改造空間既，或者下列的套房想了解，如是買樓001/003舊生可WHATSAPP 96991141佢對完電話會幫你。
幾段之前咪講750萬樓付10%首期投入月供26K計收租16K，負10K月現金流。但如改一改，如買750萬樓付30%首期，225萬投入月供225/259 ~ 19K。呢間屋可3房用板轉5間套房，租5K一間，收25K租。其實2019年前係收緊6.2K，而家5K而計差左，近月見減到5.2K該區都很有承接了。咁月正現金流就係25K-19K = 6K。225萬投入即收72K一年，息率成3.2%仲有供樓個邊未計，供左樓都當儲錢架麻。
當然可買債基用A餐，收7.2%年息，225萬收16萬幾，每月出12K，這個收息103舊生搵返助教可了解。亦可以槓桿埋令每月出的利息近DOUBLE。
TEDV80為網上課， ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 第一堂 (可網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 第二堂 (可網上修讀) 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 第三堂 (可網上修讀) 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 15%息黃金ETF解說 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至三堂** 收息101課程安排： *如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 收息101課程安排： *如4月24,5月8不能到歡迎2021年隨後班次補真人堂 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 < 課程內容 > 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 可加入諗SIR討論群 *15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00 TEDP64 第一課:2021-05-22(六)14:00-16:00
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好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係借貸需知
「我應否買樓？」當然有數得計，但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
睇樓步驟，找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗，唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓，打後裝修錢都慳返十萬八萬
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
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與資深助教去做consultation，2020年月月都有幫學生買到合心水既樓
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– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
-零收入都可產出借貸力法門
– 如何將自己間樓加按爆八-九成?B. 睇市心法
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
– 跑贏跑輸屋苑數理化解構
– 中原數市指數走勢預測方法
– 租約點簽先保障業主?
– 租霸只能用封租解決?
– 九成上會唔報清出租用途之利與弊
– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
-套房收租同一般買樓收租之差異
-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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