首次置業揸幾百萬必讀3範疇 #2163

你好

想請教諗sir解答我以下的問題:

本人可負擔10,000,000樓下的樓,首次置業,手頭上現有4,000,000現金,因此想投資一個有升值潛力的物業。

1, 如果以投資角度,現在適合入市嗎?

2, 如果現在適合入市,請問邊個區分或屋苑會建議?

3, 如果買債券有什麼選擇

 

ANSWER:

現在適合你入市,但未必適合我入市。誠哥成日都講量力而為,讀者未知佢工資多少,手頭上仲有冇其他現金,好似早前汪總同我講彌敦道有五千幾萬既鋪好抵,但諗sir拎成交價5成現金出黎作首期買鋪後有資金壓力,所以我就唔叫能力充裕啦。

 

首次置業者,宜在買樓程序,借貸要求,睇樓要旨幾方面多留意。買樓買錯唔同股票,一按即放不再見,一個錯誤不時要幾十萬黎埋單。

 

借貸要求

我地做個假設,讀者若已婚夫婦共8萬月入(即如每人月入40k),借到盡為80000/10000*50%*2.59 ~ 1040萬。如持400萬現金付不起1000萬以上樓要付50%的標準,這個讀者應已知所以佢都講明要買1000萬樓下。至於買900萬樓讀者夠首期而借貸力都足夠,不過要諗多一步,就係買完呢一間樓,之後唔再買嗎?

 

如果想再買第二間而人工唔見會點加,第一間樓都是用少點現金及借貸力買800萬之下樓房好,依上述假設買700-750萬樓較好。因為首置者只用10%首期即75萬,而月供會多一點需750*90%/259~ 26k。係750萬樓一般租值都係16k附近,你買之前就知丟呢75萬首期落去一係全間樓自己住,又或租出去要承受-10k現金流,即係倒嘔1萬蚊一個月去養呢間屋。

 

再想想,若買800-1000萬樓會令情況更差,首期付更多而現金流負得更大。加上買第一間樓借盡就好難再借第二間。相反第一間忍手些少買平一點,就有借貸力及資金去夫婦各持一間700萬,令總資產面數係1400-1500萬。

 

那我有需要買第二? 或第三間樓嗎? 巴菲特講明「30年按揭」是大印鈔環境之下最佳投資工具,因有沽空美金之用,即你聽老人家講供樓只係頭幾年辛苦既道理。因供樓是近乎定額的,而係月供20K個數好快就隨時間買唔到D咩野。如果你要用黎招將時間站在你呢邊,你就有需要一間樓再接一間咁買。何況有些人在儲蓄無咩紀律,買樓當儲錢真係鐵律。

 

買樓程序

如果你認為自己借貸文件靚,即起碼是大公司AUTOPAY出糧或公務員,在借六成或之下利用短成交期(簽臨約計1個月或之下成交)去壓價是可取的。但有些人唔明自己浮薪出糧料差、或者根本難借,係想上會九成之下仲夠膽試少於一個月成交,因此而被殺訂幾十萬至百萬,屢見不鮮。買樓,你真係要學。買菜就唔使。

 

睇樓要旨

如果荷包窄窄地,減少買入後裝修洗費當然緊要,窗口靚唔使搭棚整唔在講,間樓有冇救唔掂既漏水位好重要。你去食環投訴上面漏水,人地唔整頂多係釘契唔賣,日日坐住係你上面都仲得,疫情之下,更多野玩! LAST AND THE MOST IMPORTANT: 睇樓最緊要係望出面同周圍,間樓入面既野你仲可以整,仆街鄰居你唔可以整瓜佢(當然我明你或者有令佢生不如死的妙法)。

 

拿,買樓要升,比直接答案你: 天盛苑,5年間升61%,近乎全港最高

唔想買居屋又想升得勁及有改造空間既,或者下列的套房想了解,如是買樓001/003舊生可WHATSAPP 96991141佢對完電話會幫你。

 

幾段之前咪講750萬樓付10%首期投入月供26K計收租16K,負10K月現金流。但如改一改,如買750萬樓付30%首期,225萬投入月供225/259 ~ 19K。呢間屋可3房用板轉5間套房,租5K一間,收25K租。其實2019年前係收緊6.2K,而家5K而計差左,近月見減到5.2K該區都很有承接了。咁月正現金流就係25K-19K = 6K。225萬投入即收72K一年,息率成3.2%仲有供樓個邊未計,供左樓都當儲錢架麻。

 

當然可買債基用A餐,收7.2%年息,225萬收16萬幾,每月出12K,這個收息103舊生搵返助教可了解。亦可以槓桿埋令每月出的利息近DOUBLE。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


[email protected] J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至三堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

第四至七堂 (網上修讀)

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第八至九堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至九課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債基本及價格升跌因素
第二課:直債進階買賣心得
第三課:債基及槓桿方法
第四課:債基比較及由本金取支取利息研究
第五課:直債選擇法門
第六課:保費融資法門
第七課:ELN收息及直債槓桿法門
第八堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第九堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第八及九堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述九堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP73 第一課:2022-09-26(一)19:15-21:00
TEDP73 第二課:2022-10-03(一)19:15-21:00

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

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內容重點

買樓流程及中伏關卡逐一檢閱
銀行及按揭中介不告訴你的秘密
比較屋苑同單位實例作解
按粄八成或高成數
收入由無變有大法、助你兩樓一債再借掂「一生三宅」
鋤價必學四式,獲得筍盤秘訣
揀樓心得。將你功力由區份比較再向上提升
入屋睇樓每步點做,逐步解說及剖析
買樓法律疑難
(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
一些平賣既樓宇類型及當中伏位
新盤(一手樓)選取技巧及睇水位分享
樓市走勢獨家剖析
講解現時筍盤及因學生個人而制定買樓方案, 諗sir Q&A
律師會計及與銀行關係好既按揭中介及裝修支援,成村人既network陪你攪掂佢!
與資深助教去做consultation,2021-2022年POWERTEAM共買賣成交宗數超300單

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買樓秘訣課程 (TEPT02) 安排:
(為配合新政策、現時買棲秘訣課程可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:2022-11-05(六)14:00-16:00
第二課:2022-11-12(六)14:00-16:00

仲有: 助教同你私人咨詢買樓大計,傾好買邊好埋點買先筍。助教陪埋你落場睇!

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上課地點為尖沙咀
原價: $3500
目前優惠費用: $3188(早鳥價附送powerteam服務,收滿即停)

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
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.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



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課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

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地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

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策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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