諗sir:
你好，想請教一下你投資策略，謝謝。
本人29歲，月入45K，專業人士
先生31歲，月入55K，專業人士
育有1個6個月大小朋友
現租住一單位月租15K, 每月給兩邊長輩家用共22K, 養車約5K，兩私樓月供24K
早年變賣公屋，現有兩個收租單位:
深井青龍頭細兩房(本人名)，月租$10.5K(按揭仍欠$284萬)，現銀行估價407萬
大圍細兩房(先生名)，月租$10.5K(按揭仍欠$290萬)，現銀行估價463萬
現在亦有為老爺的公屋入表抽居屋。
之前曾用IB投資了三年債券同美股，高鋒時期曾賺100萬，最近一年開始投資失利，現在有現金連私貸一百二十萬全放在ML account，扣除貸款額（每月還款約七萬）只餘現金二十多萬，實在感到很迷惘。
未來希望讓小朋友讀國際學校, 兩夫婦亦想可早日其中一人辭職照顧家庭，長遠可50歲前財務自由，退休享受人生。
請問諗SIR有何意見可指點一二，感謝!
ANSWER:
每日用IB炒賣，有用嗎? 希望讀者到30歲踏入中年，明白放太多時間係股市出入，最後得不償失，更慘係令自己心浮氣燥。諗sir遇過唔少係股市當旺賺錢既人，佢地特徵係講野好快而佢自己唔知。過一排又好似讀者咁，高位想再見高位打死唔放，最後打回原形。
大家都明，係見人地係富途或IB或耀才炒股贏錢，好可能係人地輸左九單之後比贏個單你睇。
要唔撈照顧小朋友，或者點都好，你想聽日唔撈，你要有被動收入。
股票，唔係製造被動收入既投資物，2020年後應大家都明股票派息唔保證，股票亦可他日一文不值。股王匯豐要死，他日到騰訊瓜柴，只屬自然定律。
係IB買既債券，放係交易所競價，比諗sir學生OTC(off the counter)咁買，會遇上更大波幅，這在2020年3月已有撰文指出有IB投資物跌了八成，大部份跌了五成而到今時仲未升番到跌市之前個價。相反債基3月大跌市只跌了20%，而今時已回復跌前的價。諗sir參與了2003年及2008年的跌市，算不上老兵，但屬已獲證的帶路人。
青龍頭細兩房唔好揸，搬得入個度都唔想住咁細，但早年賣左公司拆兩間私樓屬精明之選，好一個公屋上流真人真事!
兩間樓面價幫佢賺左(407-284)+(463-290) = 296萬，講真幾時炒股票先賺三百萬呀~
趁後生要買樓，一來銀行肯借(老就唔肯借的)，二來樓要揸得耐先見效力，過去五年，年度化計每年升5-8%，5年夾埋就乘以成千萬樓價，咁就賺個好大舊數。
賣青龍頭套123萬，現金淨值20萬，接近150萬可否用先生名去買間洋樓間套房收租? 付100萬首期可以買到成500實呎，一開5每間收5千蚊租，25k月入，而月供400/259 ~ 18k，月正現金流7k。
或100萬不槓桿用債基A餐，收7.2%，月正現金72000/12 ~ 6k。好處係唔使似樓點打理，唔好處是債基不像樓那月供按揭有還本，長遠又儲多舊錢。大致是債基求短效但易管理，套房放長但要些打理技巧，這在買樓003學習。
當為自己用上述其一方法，產出6-7k每月正現金流後。一來樓供了幾年再拉返長還，正現金流會增加。或者儲蓄增加後加碼買債基，都可令月正現金流上升。當然仲有第三方法是加大債基槓桿，令年派息達12%-20%之間，不過都係建議不槓桿咁收返一季息，見做得好才可槓桿。如似用債基b餐咁去一槓二，在現時融資利率只0.8%之情況下，50萬投入借100萬，150萬派5%息即年收75000，而年融資利息支出只8000，即淨收息75000-8000 = 67000，50萬投入計年息13.4%，亦即每50萬有5500息收，儲夠200萬就月收息成20K，對唔少人而言可輕鬆點生活啦。
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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