諗sir:
你好,想請教一下你投資策略,謝謝。
本人29歲,月入45K,專業人士
先生31歲,月入55K,專業人士
育有1個6個月大小朋友
現租住一單位月租15K, 每月給兩邊長輩家用共22K, 養車約5K,兩私樓月供24K
早年變賣公屋,現有兩個收租單位:
深井青龍頭細兩房(本人名),月租$10.5K(按揭仍欠$284萬),現銀行估價407萬
大圍細兩房(先生名),月租$10.5K(按揭仍欠$290萬),現銀行估價463萬
現在亦有為老爺的公屋入表抽居屋。
之前曾用IB投資了三年債券同美股,高鋒時期曾賺100萬,最近一年開始投資失利,現在有現金連私貸一百二十萬全放在ML account,扣除貸款額(每月還款約七萬)只餘現金二十多萬,實在感到很迷惘。
未來希望讓小朋友讀國際學校, 兩夫婦亦想可早日其中一人辭職照顧家庭,長遠可50歲前財務自由,退休享受人生。
請問諗SIR有何意見可指點一二,感謝!
ANSWER:
每日用IB炒賣,有用嗎? 希望讀者到30歲踏入中年,明白放太多時間係股市出入,最後得不償失,更慘係令自己心浮氣燥。諗sir遇過唔少係股市當旺賺錢既人,佢地特徵係講野好快而佢自己唔知。過一排又好似讀者咁,高位想再見高位打死唔放,最後打回原形。
大家都明,係見人地係富途或IB或耀才炒股贏錢,好可能係人地輸左九單之後比贏個單你睇。
要唔撈照顧小朋友,或者點都好,你想聽日唔撈,你要有被動收入。
股票,唔係製造被動收入既投資物,2020年後應大家都明股票派息唔保證,股票亦可他日一文不值。股王匯豐要死,他日到騰訊瓜柴,只屬自然定律。
係IB買既債券,放係交易所競價,比諗sir學生OTC(off the counter)咁買,會遇上更大波幅,這在2020年3月已有撰文指出有IB投資物跌了八成,大部份跌了五成而到今時仲未升番到跌市之前個價。相反債基3月大跌市只跌了20%,而今時已回復跌前的價。諗sir參與了2003年及2008年的跌市,算不上老兵,但屬已獲證的帶路人。
青龍頭細兩房唔好揸,搬得入個度都唔想住咁細,但早年賣左公司拆兩間私樓屬精明之選,好一個公屋上流真人真事!
兩間樓面價幫佢賺左(407-284)+(463-290) = 296萬,講真幾時炒股票先賺三百萬呀~
趁後生要買樓,一來銀行肯借(老就唔肯借的),二來樓要揸得耐先見效力,過去五年,年度化計每年升5-8%,5年夾埋就乘以成千萬樓價,咁就賺個好大舊數。
賣青龍頭套123萬,現金淨值20萬,接近150萬可否用先生名去買間洋樓間套房收租? 付100萬首期可以買到成500實呎,一開5每間收5千蚊租,25k月入,而月供400/259 ~ 18k,月正現金流7k。
或100萬不槓桿用債基A餐,收7.2%,月正現金72000/12 ~ 6k。好處係唔使似樓點打理,唔好處是債基不像樓那月供按揭有還本,長遠又儲多舊錢。大致是債基求短效但易管理,套房放長但要些打理技巧,這在買樓003學習。
當為自己用上述其一方法,產出6-7k每月正現金流後。一來樓供了幾年再拉返長還,正現金流會增加。或者儲蓄增加後加碼買債基,都可令月正現金流上升。當然仲有第三方法是加大債基槓桿,令年派息達12%-20%之間,不過都係建議不槓桿咁收返一季息,見做得好才可槓桿。如似用債基b餐咁去一槓二,在現時融資利率只0.8%之情況下,50萬投入借100萬,150萬派5%息即年收75000,而年融資利息支出只8000,即淨收息75000-8000 = 67000,50萬投入計年息13.4%,亦即每50萬有5500息收,儲夠200萬就月收息成20K,對唔少人而言可輕鬆點生活啦。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排: 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排: 上課地點為尖沙咀 .當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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(*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
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策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙