如何決擇雙租三房還是買紅磡三房自住? #2139

諗 SIR 你好，

 

本人拜讀閣下文章如當頭捧喝，獲益良多，特來希望閣下能指點迷律，使得投資有道方法。

 

基本資料：

本人37，月入 60K ，妻子 35，月入 60K，育有兩小朋友，分別8歲及5歲。

無物業，與父母同住，現金 2.5M

 

1· 自住紅磡唐樓 600尺，父母名下，市值 6M

2· 土瓜灣舊樓 400尺，市值3M，父母租金收入10K 之用

 

因不知應如何有效部署，令資產增值，誠希賜教。

 

策略1

手上現金2M作首期，購買黃埔區 500尺內 2 房收租。

 

策略2

手上現金2M作首期，以夫婦兩人置購買兩間 約400萬樓收租。但不知道邊區好，心儀 – 粉嶺牽晴間 / 荔枝角四小 / 東埇，請指點

 

策略 3

因紅磡唐樓及土瓜灣舊樓太舊等收購，估想將紅磡自住樓分租，再加按土瓜灣舊樓及手上現金，購買黃埔區 3房改善生活。等待時機賣去紅磡唐樓及土瓜灣舊樓再入市。

 

敬祝 安康

 

 

ANSWER:

因為讀者弱點係儲錢少，所以佢要用雙租族去住紅磡三房，而唔好買入紅磡三房，這個轉頭再解。

 

上星期同美聯新界區大哥kelvin做直播，談及舊樓收購，同意佢講舊樓收購是專業人仕玩意，諗sir擔心你只係因間樓舊而揸佢，揸到無人買臨尾要平價甩手，仲可能比低質租客玩幾輪。舊樓收邊，只係圈內人知。

 

近日諗sir同班伙計去左港島一新項目拍樓盤，服務式住宅改為住宅分拆出售。由於酒店業式微，未來幾年淨係將堆酒店轉型或甩手，已經忙到班發展商應接不暇。究竟仲有冇時間攪更複雜? 更難預計結果的舊樓收購重建? 木宰羊。

 

另外收到都要睇係連number做定係一個number，個收購價都好唔同。點都好你起碼都要睇到有些勢力地產係你間樓貼通告話誠徵單位，你才去想收購未遲。

 

有感讀者投資經驗淺，佢提的策略1或2，都係想用盡手上舊錢去買一或兩間樓。初心者當犯是希望於短時間，用盡舊錢去買野，想「完成件事」。然而投資是你與全世界投資者不斷進行博奕，更要每天換策略。因此唔好耳仔軟聽經紀講一次過用哂你舊錢買野啦。買樓買股都唔應該。

 

經驗淺估計因父母引致，37歲仲同家人一齊住係唐樓，好處當然是慳洗費，壞處是令居住問題逼唔到埋身而無認真思考，錯失過去十年樓市升值潮。至於400萬樓應該買唔到半間四小龍兩房呀~? 而粉嶺牽晴間客路主打退休長輩(因為偏遠唔近港鐵)，東涌唔見有咩四百萬樓，不過入去既通常係後生未有仔女既新婚夫婦(因校網唔靚)。想買該屋苑之前，睇清主要客路，否則你買左間樓先知冇咩租客，你會好慘。

 

應做是先買一間樓，大屋苑。然而買樓跟區份睇亦是錯的，君見差既將軍澳區(因為未來供應量高加上空國率領先18區)，仍有5年升超40%的屋苑，亦有只升20%的屋苑。所以區份唔係太關事，只係經紀因某些原因鐘意同你討論區。既然住係黃埔，不如睇返黃埔花園二期那類細單位吧。六百幾七百萬，唔太差。黃埔花園係一個「學習型」屋苑，開則多令你易觀察唔同間隔同座向點影響呎價。不過拜託你下次去黃埔，唔使講係諗sir話黎睇樓學野。有一個疑團你可以試解: 黃埔有些單位是相反 – 向內園呎價仲貴過向外開揚的。

 

讀者同太太借貸力最盡是(60000+60000)/10000*50%*2.59 ~ 1554萬。如買紅磡區三房，入手價最平都要109x萬左右。1000萬+價碼住宅上會要50%首期，即500萬+。讀者250萬現金不夠做首期，加按父母樓亦不建議，一黎減少往後可動用資產。二是已住父母樓仲要加按埋佢未免太過份。

 

480萬買荃灣西一房3xx呎付一成首期上會可約460萬入手，要供420/259 ~ 16k。收租13k左右，負現金流3k不過先有間較新淨的十幾年樓供下當儲錢。另外淨250-48 ~ 200萬現金可以入手債基B餐行1:1槓桿，在1%借貸成本之下收息為(4000000*5.5% – 2000000*1%)/2000000 = (220000-20000)/2000000 = 10%，即200萬可一年收20萬息，每月成16.5K，貼多幾千夠係同區租三房。另外買1000萬之上樓要付30幾萬印花稅，對讀者而言都是較大付出，暫不應承擔。至於借基B是用美國國債為主，已適當下調槓桿及所用債基風險，只收10%息去令被CALL LOAN風險大減。要跌30-40%才考慮CALL LOAN。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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