諗sir，
本人32，收入8萬，與太太33，收入5萬，收入穩定，育有2個小朋友，1個初生，1個3歲。
2015年買入現居2房西營盤區單幢單位，買入580萬，現值750萬，貸款尚有400萬。(本人名)
2020年初，買入與家人同一幢樓的另一個2房加細工人房西營盤區單幢單位，方便照顧初生BB，買入750萬，貸款尚有500萬。(太太名)
裝修後，將舉家搬至新居，現居出租，租金約18,000。
買樓及裝修後，現金合共約剩下50萬。每月扣除供樓，可存4.5-5萬，單位出租後可增加18,000。
希望3-5年後，搬入1個同區1,000呎以上3房連工人房單位，現應如何計劃。謝謝!
answer:
讀者總借貸力為(80000+50000)/10000*50%*2.59 = 1680萬。現已借400+500 = 900萬，借貸力用掉900/1680 ~ 54%。若再買港島三房1000呎，我諗佢講係建築呎價，對? 如1000實呎應可去到雙套房加獨立工人房連廚房，而3房連工人通常700-850實呎開則，除非你是名鑄或者根得閣呢類豪宅，兩房都成600-700實呎。
那700-850實呎在港島起碼賣1500萬呎，$20000/蚊走唔甩對稍有管理又有交通的樓。買1500萬樓讀者要拎750萬首期，加上再借750萬會令借貸力全數用掉，在現金只剩50萬之下，就當人工夾埋有13萬/月，不見得5年儲到750萬。因此計到瓶頸位是現金少(這個大多數人都是)，而維持現狀係唔夠做，要加力!
加力之一，將舊西營盤樓轉正出租用途，令租金收入之70%計作借按揭時之核實收入，將家庭借貸力提升至(80000+50000+18000*70%)/10000*50%*2.59 ~ 1840萬。需要六個月入租證明，租約、及向銀行轉正用途。
加力之二，將月儲45000之其中一半，月供債券基金，當然要月供就唔好選B餐那裡過份穩定的，行D餐用內地債，收租8%年息再賺埋價格升幅。當然! 唔一定升，投資有風險。如果你本夠搵得多，自可不冒風險又夠錢買你想要既野。但錢唔夠，就要學好如何用最少風險去為自己買最多回報。留意，投資不是一味選最大回報之選項，必要衡量風險。
月儲45000者拎三份之二($30000)月供D餐為期60個月，即月投30000而目標是3600000。
之另外三份之一($15000)沒供野淨儲，淨儲有900000，如上述3600000能達成，即讀者有成450-480萬本金夠首期去買約1500萬樓。當然如政府幾年內放寬按揭政策，更恭喜更易買到!
問題係月儲30000儲5年點達到360萬呢? 上圖計出要月回報2.1%，即一年約成25%，確實幾難搞。不過諗sir認為可配合低息借貸環境，加上冒些少風險投入8%派息之債基達成。條數咁計:
槓桿比率1:2
例如50萬投入，借100萬
總回報為150萬*8% = 120000
利息100萬*1% = 10000
回報= (120000-10000)/500000 = 22%
所以，8%年回，1:2槓桿，1%融資成本。就可做到年20%。要搵類似條件既借貸在債投資上唔難，收息103舊生40萬可以開始。舊生可註明: 債基新方案whatsapp 63832145我們核實後找助教幫手。
當然不排除用股票的可能性，好多人做月供股票，但股票做融資令成本即升至Prime rate，或更至P+1%(即成`5%之下)。計及股票派息率很多少於6%，而派息亦不保證，故上面一招轉槓股票即施展不到。至於不槓桿去就咁月供股票，5年前開始供至2020年8月，我們統計了不同股份之回報約是:
盈富供5年: 投入本金增長30%(即年度化回報約6%)
銀娛供5年: 投入本金增長 37%(即年度化回報約7%)
煤氣供5年: 投入本金增長50%(即年度化回報約9%)
騰訊供5年:投入本金增長約105%(即年度化回報約20%)
其餘唔提的例如港鐵、領展，回報比上述暫時未及。
那你見例用債收10-20%息，既波幅降低了而回報長線計不比股票失禮。無話邊個好d，計落只係差唔多。
這亦解釋為什麼諗sir在提出儲蓄作人生規劃下，最好用債。至於股票? 小本而看準機會賺價，比較好。
當然你如是預言家，月供美股TSLA或者TQQQ好，回報當然勁。但又有誰預知TESLA升穿$2000/股呢?
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