hi 諗sir,小弟睇左您個blog好耐,想請教一下你意見!
小弟33歲,月入70000,花紅約一個月,準備同拍左幾年拖嘅女朋友結婚。女朋友同齡月入64000,專業人士,收入穩定,花紅約一個月。
A單位港島兩房40年樓,自住,同家人聯名,值600萬,按揭250萬
B單位港島兩房40年樓,用家人名持有值480萬,按揭220萬,用方法已甩按揭比自僱家人,租金減管理費每月收$12400
C單位新界東2房15年樓,女朋友持有,值900萬,按揭350
兩人現金連股票300萬(股票只佔40萬)
本人對油塘及啟德前景看好,計劃如下,希望諗sir比d意見
放C單位,收回現金540萬(減左洗費)
甩a單位名比家人,自己做擔保,按爆8成,套230萬
女朋友用115萬連洗費買入油塘750-800萬半新樓兩房收租17000左右
用淨番955萬接近full pay買啟徳1000萬兩房
ANSWER:
啟德位於九龍城區,上一年按政府統計數字,空置率7.5%,當年18區平均4.2%。加上當年發展商將單位拆細去賣玩得極緻,如果我係經紀,對一些未有取向的客都會介紹啟德為主,因為當中空置單位較多,易搵吉盤位比業主睇,有地鐵故事,最緊要係空置單位業主要賣樓唔會猶豫。
你當然可唔信諗sir,然而近鄰傲雲峰過去5年只升18%(下圖),實呎由$15483>$18325。比25%-30%的合格水平差了不少。同期升32-40%才叫好。
Full pay買樓對打工仔而言是災劫,打工仔一般賺有限,為何不利用買住宅而提供之高槓桿,趁美金下跌時變相沽空美元嗎? 你買樓借錢是近乎定額歸還,而租金就可以即收更是隨通賬上升,假以時日,當初辛苦月月供例如27k,到10年後都唔算得咩。就好似20年前供樓成萬蚊話好難推,而家1萬蚊買到既野已少好多。此為巴菲特於2019年接受CNBC訪問時提出”debt burden will be inflated away”的道理。其實我係呢個blog寫過此名言不下十次,可能讀者睇左我個blog又耐不過又睇漏左,明白係要寫顯眼些既
對於讀者,三間樓在手大致夠,唔使多買。婚後佢應該更多野諗,先是一旦有小朋友究竟會否長留香港,二是如資產再增加會否將部份存放海外。對於收入有一定水平的人,不要想你的收入會至平穩直線,諗sir認為呢批人才是最危險….大把人望實你個位。反而1-2萬工資既人就唔會「被下崗」啦。
結好個婚,習慣一下婚後生活,有現金不妨買直債收下息,順便體驗一下資金放在外地用債收息的好處。唔係叫中產將資金全調海外,但都要習慣分幾處收好。放在香港的債券容易轉倉至海外,此好處港樓未有。好似之前講過新世界、或者煤氣、或者長江,都有3-6%年息的直債,只不過佣低銀行通常唔賣唔會提。由於債市透明度相對低,就當銀行賣都會調高價位予初心者令佣金水平可維持。計20萬美金投入收5%,一年都收成10k美金,比買樓有一定好處,最緊要是分散風險,長押死在港樓或什麼一項資產都係唔好。
40年樓開始做唔到30年按揭,令正現金流產出金額下降投資價值減少。另外港島樓近十年跑輸比新界或九龍樓,這些早已提及,看中原城市分區指數。因此如是諗sir,會同屋企人提議將自住樓賣走轉同區較新淨既屋,一是慰勞自己改善生活,二是將當中350萬價值釋出而再買樓自己只付10-20%首期即可上會。買900萬樓都是180萬首期,供就約28k,減返落350萬都仲有一半淨。
至於新界樓才行按爆,由於唔知邊區較難評估點做,不過按出的現金加自己手上資金應有約600萬,用200萬出黎買債其中160萬買保本直債而另40萬做不保本債基,直債約5%年息而債基槓桿後有12%,平均後有約9%年回報。一旦試好9%收息是穩定,表示只要儲夠1000萬即可為自己將來產出90萬收入一年,可考慮再打唔打工,此為長遠為自己鋪好路的想法。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
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買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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