交多五百換大樓，人人可以住公屋#421

本人36歲, 丈夫38歲,與未婚夫月入共$84K, 文職有穩定收入,打算今年結婚,明年生小朋友, 於2011年時買入192萬2房單位, 單棟34年舊樓, 現在只值260萬,升幅不大, 不過租金回報高,有4.6厘,按揭做H+0.8, 25年供款, 尚欠120萬, 月供5K ($4,062 本金, $948利息) 首2年租出去收$7800, 現已收回來作自住之用。

由於這層樓是我媽媽名,我做担保人,所以現在我還可用9成按揭,兩公婆還可1人買1間, 現在的2房單位實在太小了,想買一間大些的2或3房單位, 準備將來有小朋友兼且可養工人。如現在把這2房單位租出去, 可收$9500。想問諗sir以我現在的狀況, 有足夠能力買入第2間自住物業嗎? 還是我現在租層大的單位為結婚之用才化算? 有感將來供養仔女的費用頗大, 我應是用了手上的資金去準備將來的需要定用來投資? 結婚之費用由男方支附, 不包括以下手上現金。

 我的夢想是老來有4層樓收租，希望可在50歲前達成。

 2人手上共現金: 60萬

2人手上共基金: 30萬

支出(包供養父母): $25K (未計將來有小朋友和工人的費用)

2人現在可每月供儲蓄:40K

 謝謝諗sir抽空回答。

答案

由於兩人合共人工是84k，是中等偏好的，再加上現在可儲收入一半($40k)，理財底子觀感上是頗好! 當然見面才可確實知情況，現在惟有是見有寫一句，盡量抓著資料作答。

借貸力是84000/10000*50%*2.59mil=10.8mil。現在借貸力只用了(1.2/10.8)~10%。由於儲蓄率較高及借貸力用掉不多，建議是買多於租層大單位。現時市況未必是行將就跌，既然讀者現自住在舊樓，不如再買一間二十尾三十年的大單位作自住，將現兩房舊樓租出去。條數係咁計的:

舊樓月供五千，應每月$4000是本金$1000是利息。其實佢地而家住緊間舊樓，係低息hibor plan下每月住屋支出只是$1000，平過租公屋! 如將該屋租出去收租$8000，每月還按揭部份有槓桿儲蓄$4000，淨落袋又有$3000!

由於年齡已近40，再不擴展借貸到四十出頭會步入借貸力收縮階段，建議是九成上會再買間大兩房，比心機睇下樓，睇準目標講價。正所以炒家驚跌市、用家靠感情，更詳盡的講價要點在買樓102課程再說。只予一成首期上三十出頭有lift舊樓，比30萬首期而借入2.7mil，分25年收2%息，本金每月還$7000而利息支出$4500，即月供$11500。那在有了第二套房後樓房支出是多少呢?

其實細心再想，就當唔好理的還本部份，你新樓的利息支出在減去舊樓的淨落袋後，只不過是$4500-$3000=$1500，比起你之前「公屋價」，只係「多五舊」! 至於還本兩間屋夾埋有$4000+$7000，真係只要你肯供落新樓儲$7000，就有租客幫你儲多$4000，你打左成世工老闆都未肯比呢個福利你，頂多被逼下同你供5-10%既MPF!

比較完呢條數希望你知點選擇。而將成個故事套用在新樓就行不通，請留意! 新樓是價錢貴、租金低，只勝在有悅目的裝修，招呼朋友的會所。當然舊到住唐樓筆者不建議，尤其係雜區會比人打劫!

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

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