人生贏家: 公務員、有老豆幫手比首期，煩D咩?  #2124

諗SIR你好：

我是你<<樓換樓>>、<<收息論>>的澳門讀者，平時也有留意你的網上文章，最近有一些買樓問題想請教一下你。本人現年30歲，公務員，收入約41000元左右(薪水按過往歷史每隔2年每月增加800元左右)，存款約20萬元，汽車價值20萬元，沒有資產，必須支出如下：供車每月3000元(還剩3年)，危疾保險每月2500元，其他雜費每月8000元左右，總必須支出為13500元；父母有2個物業，價值約550萬元及330萬元，一為自住，二為退休收租之用，租金約5500元左右，有存款220萬元，另有退休金不予計算在內，約5年後退休。

最近想置業，想找半投資半自住的單位，所以樓齡需要約在25年左右，供款才可以有55-25=30年，未來才有機會賣出或換樓；亦考慮到未來要結婚及生育所以鎖定兩房電梯單位，以上條件的樓價約580-670萬元左右，以30年計供款約18000(580萬)-21000(670萬)元左右；由於目前並未有打算結婚，所以如果置業後把物業放租，以幫補供款，直至結婚才收回自住，因未能計算將來伴侶各方面的選項，所以打算以個人名義購買；現有一心儀單位675萬元，建築面積約1100尺，首期加各雜費約165萬元，由家人幫忙付，另外自己月供約20500元(已詢問銀行能過壓力測試)，預計能收租11000-12000元。

問題 1.本人偏好675萬單位，若購入會否令自己負荷太大?有考慮削減開支如減少危疾供款等

問題2.若購入580萬(收租約8000-9000元，建築面積約750尺)合條件的單位，每年供款相差3000，財務上差別是否很大?

問題3.根據以上情況應否考慮置業?是否等到結婚時才置業減輕負擔?但結婚條件有未知因素下應否自己先置業才投資?

問題4.根據本人家庭及個人背景，如果將資產更有效率利用，以達到未來可供養父母及家庭？

希望諗SIR可以解答到我以上問題，因為不想下錯一步棋，後悔終生，感激不盡！！

answer:

先買醫療，後才危疾，對30歲更加應係咁，請參詳。

「問銀行自己按揭批唔批到」!? 唔表示你一定借到，有offer letter係手今年先叫有九成五機會借到，仲有5%係因為銀行可隨時因經濟環境有變而降低offer予你之金額。所以有些人話買樓之前落分行問問，其實咁既做法未免過於「新手」。

公務員，好處是收入穩定。壞處都是太穩定，即係5年10年之後，月入多數唔會倍增。現時讀者借貸力大致為41000/10000*50%*2.59 ~ 530萬。如果用盡借貸力買完第一間樓，人工不大升之情下，買第二間樓的機會將流走。因此第一間樓買細點，為再第二間樓借貸力留位，就當考慮埋婚後有老婆借貸力仍是正確。

若只借580-165 = 420萬，借貸力淨百幾萬，加上首期已付近30%。一旦樓價再升些少或自己補少少錢，令銀行結欠只為市值50%，單位即可轉出租用途，係香港可把租金之70%當新收入幫自己增大借貸力再買樓。如讀者今時不借盡令自己在波動市進退有據、更可淨借貸力諗第二間，同埋更易轉收租用途借設租金為9k/月，借貸力升9000*70%*2.59*50%/10000 = 85萬。3-5年後借貸力淨估計150萬加上已婚有老婆幫再加租約有85-100萬借貸力幫手，要上第二間樓比較易些。

就當佢唔諗再買，有借貸力淨都可幫佢易些加按父母既樓出黎變現，當然非必要唔好咁做吧。

至於讀者亦可先撥40-60萬作債基去槓桿收息，為日後產出更多現金流去供養父母作打算。諗sir係反對買股票收息的，這個在2020年發生之事已言明，唔派息減派息的股份多的是。然而諗sir係支持買股票賺錢，要有套方法選好勢頭向上買入的股票，加快理財進步，這就可以。你大可到諗sir於youtube的channel「成家投資網上課程」去收看晚上約10時之節目，會講解選股之法。

現時做債基去槓桿收息不一定要找銀行，而門檻已降低至40萬可開始。於40萬投入再借60萬之下，7.2%年息的債基一年收息72000，而利息支出為60萬*2.5%即15000，回報為57000/400000 = 14.2%。當然可用派更高息的債基，槓桿亦可調整令派息增加，不過先講明有些人就是買得太盡，息亦收得太高，最尾用上太爛的債券，而令自己在大跌市沒頂。至於一般的銷售人員，佢必然要你買盡槓盡的，因為佣金用sales volume計，而為客選取的債都會很不同。就好似有些agent係鐘意sell危疾的，因為賣危疾易令客人應到恐懼而購買，比起賣其他更sell。

諗sir : 2012年創立成家投資網上課程，收息101課程教授學生超6000人，學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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