人生贏家: 公務員、有老豆幫手比首期，煩D咩?  #2124

諗SIR你好：

我是你<<樓換樓>>、<<收息論>>的澳門讀者，平時也有留意你的網上文章，最近有一些買樓問題想請教一下你。本人現年30歲，公務員，收入約41000元左右(薪水按過往歷史每隔2年每月增加800元左右)，存款約20萬元，汽車價值20萬元，沒有資產，必須支出如下：供車每月3000元(還剩3年)，危疾保險每月2500元，其他雜費每月8000元左右，總必須支出為13500元；父母有2個物業，價值約550萬元及330萬元，一為自住，二為退休收租之用，租金約5500元左右，有存款220萬元，另有退休金不予計算在內，約5年後退休。

最近想置業，想找半投資半自住的單位，所以樓齡需要約在25年左右，供款才可以有55-25=30年，未來才有機會賣出或換樓；亦考慮到未來要結婚及生育所以鎖定兩房電梯單位，以上條件的樓價約580-670萬元左右，以30年計供款約18000(580萬)-21000(670萬)元左右；由於目前並未有打算結婚，所以如果置業後把物業放租，以幫補供款，直至結婚才收回自住，因未能計算將來伴侶各方面的選項，所以打算以個人名義購買；現有一心儀單位675萬元，建築面積約1100尺，首期加各雜費約165萬元，由家人幫忙付，另外自己月供約20500元(已詢問銀行能過壓力測試)，預計能收租11000-12000元。

問題 1.本人偏好675萬單位，若購入會否令自己負荷太大?有考慮削減開支如減少危疾供款等

問題2.若購入580萬(收租約8000-9000元，建築面積約750尺)合條件的單位，每年供款相差3000，財務上差別是否很大?

問題3.根據以上情況應否考慮置業?是否等到結婚時才置業減輕負擔?但結婚條件有未知因素下應否自己先置業才投資?

問題4.根據本人家庭及個人背景，如果將資產更有效率利用，以達到未來可供養父母及家庭？

希望諗SIR可以解答到我以上問題，因為不想下錯一步棋，後悔終生，感激不盡！！

answer:

先買醫療，後才危疾，對30歲更加應係咁，請參詳。

「問銀行自己按揭批唔批到」!? 唔表示你一定借到，有offer letter係手今年先叫有九成五機會借到，仲有5%係因為銀行可隨時因經濟環境有變而降低offer予你之金額。所以有些人話買樓之前落分行問問，其實咁既做法未免過於「新手」。

公務員，好處是收入穩定。壞處都是太穩定，即係5年10年之後，月入多數唔會倍增。現時讀者借貸力大致為41000/10000*50%*2.59 ~ 530萬。如果用盡借貸力買完第一間樓，人工不大升之情下，買第二間樓的機會將流走。因此第一間樓買細點，為再第二間樓借貸力留位，就當考慮埋婚後有老婆借貸力仍是正確。

若只借580-165 = 420萬，借貸力淨百幾萬，加上首期已付近30%。一旦樓價再升些少或自己補少少錢，令銀行結欠只為市值50%，單位即可轉出租用途，係香港可把租金之70%當新收入幫自己增大借貸力再買樓。如讀者今時不借盡令自己在波動市進退有據、更可淨借貸力諗第二間，同埋更易轉收租用途借設租金為9k/月，借貸力升9000*70%*2.59*50%/10000 = 85萬。3-5年後借貸力淨估計150萬加上已婚有老婆幫再加租約有85-100萬借貸力幫手，要上第二間樓比較易些。

就當佢唔諗再買，有借貸力淨都可幫佢易些加按父母既樓出黎變現，當然非必要唔好咁做吧。

至於讀者亦可先撥40-60萬作債基去槓桿收息，為日後產出更多現金流去供養父母作打算。諗sir係反對買股票收息的，這個在2020年發生之事已言明，唔派息減派息的股份多的是。然而諗sir係支持買股票賺錢，要有套方法選好勢頭向上買入的股票，加快理財進步，這就可以。你大可到諗sir於youtube的channel「成家投資網上課程」去收看晚上約10時之節目，會講解選股之法。

現時做債基去槓桿收息不一定要找銀行，而門檻已降低至40萬可開始。於40萬投入再借60萬之下，7.2%年息的債基一年收息72000，而利息支出為60萬*2.5%即15000，回報為57000/400000 = 14.2%。當然可用派更高息的債基，槓桿亦可調整令派息增加，不過先講明有些人就是買得太盡，息亦收得太高，最尾用上太爛的債券，而令自己在大跌市沒頂。至於一般的銷售人員，佢必然要你買盡槓盡的，因為佣金用sales volume計，而為客選取的債都會很不同。就好似有些agent係鐘意sell危疾的，因為賣危疾易令客人應到恐懼而購買，比起賣其他更sell。

諗sir : 2012年創立成家投資網上課程，收息101課程教授學生超6000人，學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

**諗Sir收息101課程　即付即可網上學習第一至六堂**

※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330