我究竟要儲幾耐先還清手上按揭?#419

家庭情况:小弟今年34岁,内地人士。太太,女儿,外父,外母均为香港永久居民,太太33岁,女儿3岁,目前与外父,外母住在一起。
入息情况:小弟在某中资公司任职,常驻海外,公司包吃包住,工资加补助22K人民币/月,另外每年奖金有100K-150K人民币左右,加起来每年净储35-40万人民币。太太为家庭主妇。

 

物业情况:2011年,以外父名绿表购入560尺居屋一间,时价250万港币,现在估值350万港币,外父已经还款150万港币,还欠银行100万港币,要由小弟负责供完。2013年4月,以太太名,小弟做担保,购入已补地价400尺居屋一间,购入价305万,7成按揭,每月银行按揭8050港币,目前出租,租金1万港币。

 

中期目标:
小弟太太马上会生第二胎,然后会带着孩子们出来海外和小弟在一起。小弟可以预见未来11年,每年扣除所有花费,可以保证净储30万人民币以上。小弟希望在45岁时,能够full pay这两间居屋,然后再四成按揭,买一套现价700万港币左右的三房,然后就转香港身份,回到香港工作生活。

长期目标:等两个孩子都大学毕业时,也就是小弟55岁左右,我和太太手上可以有至少三间已经full pay的房子,一间自住,两间出租。

还请指教:我的这个目标是否合理,或者我该如何制定行动计划来实现我的中长期目标。

谢谢!

 答案

有報導指香港人獨特在出在和工作都是同一地方、平生走動不多、見識不廣。相信沒統計計出平均香港人一生要走幾多公里,不過外地人長大後多離鄉別井找工作,而港人少此煩惱,實是同意的。就當要返上深圳廣洲睇廠,那都是平日在內地、假日在港吧,很少會長時間離港! 能在出生地找到工作崗位、和朋友父母常共聚是福份! 今次個案是由外地人發的,見homeblogger由小小一個網站發展到現時小網站一個,能記載本地外地人的理財故事,十分欣喜,希望大家續欣賞本樣的自家創作。

 

讀者買入已補地價居屋出租、實在不智。不知是否在2013年初對居屋走漲行情大大看好、作此決定。筆者斷定居屋升勢是為虛火、昨日同經紀朋友吹水,談到石蔭村八百幾呎三房,經紀客人四百幾萬買入、如自由市場價成為五百萬港元,真係o哂咀! 雖然係套廁單位、但位處在的石蔭村,睇緊呢篇文既各位真係到過該地? 不過既然已買,有正現金流二千(10000-8050),well,由得佢。到兩年SSD後稅率下降時才作打算。

 

先講讀者45歲時,能否全清還欠100萬港幣560呎居屋債項、和新置的400呎尚欠210萬居屋債項呢? 新置房應是攤了30年,所以每月還$8000。計一個人究竟係某時間內能否全清按揭,本樣建議下列步驟:

  1. 現時讀者係34歲,目標係45歲,那先將所有按揭的單位之還款表抽出,看看由現時計起到(45-34)=11年後究竟平金尚欠多少。如本個案為新置400呎居屋欠:$1,476,167。560呎居屋債項現時欠銀行100萬,供款年期不詳,就假設是15年吧,那時候間屋本金尚欠:$292,937(月供約$6500)。

 

2.列出各項開支,知道自己每月儲蓄

*月入計為(22000*12+150000)/12/0.79~HK$43000

月入 $43000    
收租 $10000    
支出 $8500 支出細分1(如有需要)  
供樓1 $6500 支出細分2(如有需要)  
供樓2 $8000 支出細分3(如有需要)  
儲蓄 $30000    
筆者對自己的財政還理解得好的! 你可以將自己的財政放上表,看能否成功BALANCE!

 

3將到時(45歲)的結欠加起,即$1,476,167+$292,937=$1,769,104。然後再將每月儲蓄乘以到45歲的月數,知道期間可儲11年*12月*$30000=3.96mil。由於可儲金額大幅高於到時結欠,所以讀者可在45歲全清兩單位按揭。

 

4.如再想知最快幾時可將現按揭甩身,首先要找每單按揭每年總還本金的數字,由於按揭是息除本減,其實開首的還本是會少一點點,但此無礎於答案結果,除非你要求答案準確至邊一個月。找出每年總還本金為供樓(1)是$57113(見下圖),而同一方法供樓(2)是$50390。是的!你在供樓(2)月供$8000,其實清既本仲少過供樓(1)! 因為年期是長了一倍嘛~

 08082013

5.運用方程式

現所有樓按總結欠 – 每年所還本金*捱騾仔年數 = 每月所儲金額*12*捱騾仔年數

1.0mil+2.1mil – ($57113+$50390) *捱騾仔年數 = $360000*捱騾仔年數

本個案讀者捱騾仔年數 = 6.6年

 

*諗樣將本身思考後提出此「捱騾仔年數」方程。和2.59法則一樣,如果有人更早比本樣理順出上述方法,還請廣而告知。如有意見優化方法亦告知










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